20天后楼市破解“难题”!2类房东麻烦了,明年一律按新规处理

subtitle 小满说房 09-17 23:10

前段时间跟大家聊过,在2000年-2010年这个阶段,全国老百姓主要的理财渠道是“现金”。

这个阶段,根据中国人民银行公布的数据,我国储蓄率从2000年的35.6%上升到2008年的51.8%,上升了16.2个百分点;居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3%,上升了9.1个百分点。

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有朋友可能会问,当时不是已经开启住房商品化了吗?怎么储蓄率还是节节攀升?

这句话问到了关键,我们回顾过去20年的房地产走势,可以发现一个现象:正是在2010-2017年这个阶段,房产才成了居民收入主要支出用途。

这主要表现在以下两个方面:

1,虽然我国居民杠杆率低于美国和日本,但在过去十年上升太快。居民部门债务与 GDP 的比例从2008年的20%升至2018年的50%左右,居民部门债务与居民可支配收入的比例从2008年的40%升至100%左右。

2,居民部门债务与居民存款的比例从2008年的30%升至2018年的70%左右;而从2016年开始,中国居民部门的净储蓄连续两年三增长,负债上升速度惊人。

显然,因为近些年来大量的农村人口流入一二线城市,居民用于房产方面的消费在持续走高,原来放在银行里的现金当然会流进楼市。

别以为只有买房才是大的开支,租房也是一样。

拿今年的数据来看,一二线城市的租金普遍上涨,北京今年以来套均租金涨幅17%,上海、深圳涨幅分别达到13%和15%,租金回报率达到1.7%左右, 二线城市租金普遍上涨约3%-20%,租金回报率约1.2%-3.1%。

长租公寓的套路一个接一个,房东总是涨价,租房四处漂泊不定,用于居住的成本越来越高,回流老家的农民工和年轻人也越来越多。

从这个角度来看,房屋出租环节薄弱、租金持续走高、用于居住的成本日益上升,已经成为阻碍城镇化进程的重要“难题”。

今天我们就重点聊聊“房屋出租”这个话题,国家也正是看到了这个痛点,20天后,楼市将破解“难题”。

近日,住建部发了一个通知,《住房租赁条例》公开征求意见,包括各城市定期发布不同区域的租金指导价,租金监管,不准再搞“高进低出、长收短付”,合同备案,有据可查等内容。

注意,这份意见反馈的截止日期,是2020年10月8日。

从现在算起,也就是说,还有20天,这份意见就会结束反馈,正式落地,按正常的发布节奏,明年起住房租赁管理条例就会实施,房屋出租一律按新规处理。

意见里的内容,对租房市场有什么影响呢?

笔者认为,新规下,有2类房东麻烦了。

第一类,用“高进低出”模式的房东。

近几年,长租公寓市场突然火了,有报告数据显示,截至2017年,全国住房租赁市场租金规模达到1.3万亿元,每年新增租金规模约1000亿元。从房企布局情况来看,截至2019年,TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓,TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。

但是,今年我们看到长租公寓市场老是出现“爆仓”、跑路、倒闭的消息,广州、深圳、成都、合肥、上海都出现了不少房东、房客被坑的现象。

归根结底,还是跟市场不规范有很大关系,这些长租公寓公司高价从房东手里收房,给房东的钱是月付或季付,低价租出去,房客却需要半年付或年付,多出来的钱继续高价收房,扩张规模,这种烧钱模式必然会有撑不住的那一天。

现在,我们看到新规中明确规定不准使用租金贷,不准租房公司搞“高进低出,长收短付”,就意味着这一类“投机”房东将会逐步消失,租客的权益会进一步得到保护。

第二类,那些避税、爱涨价、不遵守合同的房东。

注意,条例中明确规定了租赁合同应当备案。

什么叫备案?

以前租房,尽管都有合同,里面各式各样的内容看起来还挺正式,包含租金、押金、物品、退房等多个规定,但大多数情况下,租客的利益很难得到保障,房东违约,就算拿着租房合同房东也不认账,不退押金、克扣押金、租期内涨房租等现象层出不穷。

以后租房,先把合同去住建部门备案,做到有据可查,只要租客和房东出现纠纷,就按照白纸黑字的合同去仲裁,有住建部门撑腰,那些频繁违约的房东还会列入对应的“名单”。

合同备案还有一个好处,以后落实租售同权后,有了备案的租房合同,房屋出租的年限,租客居住的时间一目了然,小孩在入学的时候也多了一份凭证,尤其是全国住房系统联网之后,各地已经备案的租赁合同,也会在大数据时代“透明化”,这对大部分飘在大城市里的低收入刚需来说,无异于是雪中送炭。

回到本文开始的话题,当租房成本压低,租客有了更稳定的居所,现在楼市碰到的难题自然迎刃而解,如果在一个城市里租房就能享受到学区、社保、城镇医保等多个福利,居民花在住房上的开销也自然会下降。

现在全国外出流动人口2个多亿,还有6亿农民没有进城,这8亿人的消费潜力一旦释放出来,激发出的能量可以想象,当我们站到亚洲之巅,全世界的经济重心必然会转移到东方。

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