明年起,房屋出租统统按“新规”办,差别大,房东、租房人需留意

subtitle 专业聊房君 09-17 20:41 跟贴 4 条

房子,作为老百姓的生活必需品,一直受到国家的重视,先后提出了“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”政策,效果也是比较明显的,根据最新统计信息显示,虽然个别城市房价还有小幅上涨,但整体上趋于平稳,涨跌幅都不太明显。从近期一系列城市相继出台新的楼市调控措施看,国家仍旧在朝着房地产健康平稳发展方向、实现人人住有所居而继续努力。

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房屋租赁,作为房地产市场不可分割的部分,同样也在衡量着市场的健康程度,比如租售比,同时也与亿万人的居住问题相关。根据相关数据显示,目前我国租房人数已超过2亿,占城镇人口近1/4,健康稳定的租赁市场关系到人们的幸福指数,而清晰可靠的法律制度是保障“居住权”的基础。

从2021年1月1日开始施行的《民法典》新规中,关于房屋租赁方面进行了新的约定,与此同时,现行租房法律依据《合同法》随即废止。从租赁新规的内容看,相较于《合同法》体现出较大差别,涉及到我们常常遇到的房屋租售、转租等,特别是居住权、租房人优先购买权限制等制度的创新设立等等,这些都与我们租房人和出租人利益息息相关。在享有权利的同时,也要注意其中的法律风险,下面我们来看看相关的房屋出租规定。

第一,房屋租赁期满后,租房人享有优先租赁权。

第734条规定:租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

很多人之所以咬牙买房,除了可能在享有的学区、资产增值方面存在不确定性方面外,一个重要的原因就是始终有一种居无定所的感觉,总认为房东随时可能赶自己走。但从明年1月1日起,这种情况就不存在了。在同等条件下,原租房人享有优先承租的权利。

当然,这里不是说合同期满后房东不可以涨房租啥的,比如房东根据市场情况,计划统一涨200元/月,公开向市场放租,如果原租房人还愿意继续承租,那么,这个时候就应该优先给他续租,而不得再租给别人。所以,只要租房人愿意继续按照市场水平租房,房子就可以一直租下去,除非房东收回房屋不再对外出租。这里需要提醒的是,如果租房人不愿按照市场水平租房,这种优先权自然也就丧失了。

第二,设立居住权的房屋不得出租。

第369条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

居住权,是指居住权人有权按照合同约定,对他人房屋享有占有和使用的权利,是一种用益物权。居住权设立需要同时满足两个条件,一是以书面形式订立居住权合同,二是向登记机关申请居住权登记。当房屋被设立居住权以后,即使租房人与出租人签订了租房合同,仍然视为无效。

为了预防类似风险,租房人可到登记机关去查验该房屋是否有设立居住权,以避免不必要的损失。即便如此,为以防万一,建议租房人在与房东签订租房合同时,让房东写一份承诺书,注明该房屋未设立居住权,在租赁期间也不得设立居住权,否则承担具体数额的违约补偿。

第三,租房人享有优先购买权,但受制于近亲属优先购买权。

第726条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

在现行合同法中,规定了租房人拥有优先购买的权利,但在实际生活中,如果想把房子卖给自己的父母、兄弟等,还需要租房人放弃购买权,似乎显得不合常理,有悖于公序良俗。所以,在这次民法典规定中,对租房人的优先权作出了一定限制,如果出租人将房屋卖给近亲属,近亲属优先权高于租房人优先权,即近亲属买卖房屋不受租房人优先权限制。

同样,对共有房屋优先购买权也作了限制。例如A和B共有房屋产权,将房屋租给C,若A想把自己那份卖掉,同等条件下,那么B就享有优先购买权,租房人C不享有优先购买权。

需要注意的是,对租房人享有的购买优先权作了一定时间限制,如果在15日内未明确做出要购买意思表示,则视为放弃购买优先权。

第四,房东发现自己的房子被转租,应在6个月内提出异议。

“二房东”现象出现,是房地产市场发展过程中的一个产物,二房东利用市场信息的不对称性,先从房东手里把房子租过来,然后提高价格转租给有实际需要的租房人,有的甚至改造房屋,增加隔间,以牟取更多的利润。

对租房人而言,有可能增加租房成本,也有可能看似降低了租金支出,其实带来了安全隐患。所以,租房人在租房时,应查验出租人的房产证和身份证等信息是否一致,若非房东直接出租,可以选择不租。对房东来说,需要及时发现二房东的转租行为,根据规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,若在6个月内未向二房东提出异议,则视为同意转租,合同有效。

此外,在新规的第725条还规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同效力。换言之,在租赁合同期,即便房东把房子卖掉了,租赁合同仍然有效。无论是房东发现转租行为的6个月异议期,还是房屋产权变更不影响租赁合同效力,均在保护租房人居住的延续性和稳定性。

总体而言,租房新规将成为我们明年租房市场的行为准则,为确保自身的合法权益,房东、租房人、二房东等主体均应在规则下行事,从长期来看,是有助于租赁市场的健康发展,为实现“住有所居”目标发挥作用。

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