我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
回答：能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。如果有房票，住宅是比商铺更好的选择。
提问：房姐老师，朋友最近跟渣男闹离婚了，男的在外面有小三。朋友现在最头痛的是房子当时是她出钱买的，已经办理了离婚手续了。可是男的不肯配合她去房管局办理手续。朋友是否可以单方办理呢？你帮帮她吧。
回答：如果能够证明房子是婚前本人出资购买，住房贷款的月供是本人还款。 那么房产是属于你的。 如果配偶不配合过户，可以起诉走法院判决过户。 进行判决不是最好的做法，毕竟执行起来总是无数件操心事。 比较好的办法还是自己心中有数，有信心，毫无疑虑，这房子就是你的。 对对方晓以利害，知难而退，更名以后再送点礼物，办事滴水不漏。 如果我们更进一步，推导到底层原理的层面来看这件事： 夫妻间如果没有达成真正意义上的战略伙伴关系，要么不加名字，要么老实代持，然后根据条件逐步释放“股份”，最后转让“控制权”的时候，就是把这套财产完全赠与给对方。 是预则立，做事之前先设计好局面，杜绝风险隐患。 尽量不要等到问题发生了再解决。
提问：房姐您好，我和爱人名下北京两套，爱这城二期大三居一套基本没贷款，东城平房一套没贷款(学区，升初中还要用, 估计两年后才能卖)，平房因为买的早，目前爱这城算满五唯一。海外两套，已挂出一套，手里子弹有限，目前200多，到8,9月份估计能有350左右。老人有sfsd名额，有几个方案，想把爱这城三居卖了，换品质三居或类似四居出租(目前为了孩子上学在学校附近租房) ，或者用老人名额，接力贷再买一套两居。我和爱人收入不错，目前也没什么房贷压力，但是资产比较保守需要重新整合，请支招，非常感谢！
回答：换一套品质盘对你们实用价值不大。建议先接力贷把老人票用掉，过两年学区房卖掉后再置换一套品质自住盘。现在选择一套投资盘比较合适，350首付可以看700+的标的。建议看看 天之骄子、首城国际、乐成国际、苹果社区等
提问：房姐好，父母目前的公房卖掉差不多能有子弹600，我们有一套房目前在还贷中。想给父母的房置换到望京，如果贷款的话只能是接力贷。想问下这600的子弹是买个600-700的两居，还是买两套400-500的一局呢，两套一局就是一套纯投资一套自住。比较推荐那些小区呢。谢谢
回答：你好，更倾向买2套低价上车盘。 天通苑的买入起点是250万左右， 250万买500万+的天通苑 400万适合选东三-东四环的老公房。
提问：房姐，您好！有两个问题需要跟您请教一下： 1.我跟我老公13年底买过一个房子，当时不太懂，所以两个人都是贷款人，他是主贷款人，这样是不是即使离婚，我也没有SFSD资格？ 2.您建议二套房，最好全款再抵押，我想请问，全款是都不用交个税了吗，再抵押一般利率是多少呢？比二套房贷款有优势？ 谢谢！
回答：1. 是的，只要有过贷款记录就不能算首贷 2. 全款你可以做低网签价，用最低指导价过户，缴最低的税费，全款抵押的优势看下精华帖有过详细介绍，利率要看银行和个人资质 一般 5-8
提问：房姐好：本人北京两套，均在天通苑（天通苑北二区一套无电梯166平，中苑一套148平），天津一套在天津南站150平 。请问天津南站有升值空间吗？我计划把天津南站的卖了，再加上手里的子弹大约350个，在天通苑再买一套，这个计划可以吗？如果在天通苑买，北二区北厅电梯两居109平总价427万，北二通透电梯三居147平总价580万，东二200平顶层无电梯复式550万考虑投资哪个可买？望都新地有无电梯顶层137三居总价450万，和同户型无电梯四层总价500万。以上总价含中介费，税金等所有费用。我该怎么办？谢谢
回答：天津南卖掉，入tty思路没问题 在 东二200和北二通透电梯三居147之间选，两个性价比差不错 先谈下价格，谁的降幅大选谁，另外东二200流动性会略差点，理论上价格也更好谈
提问：房姐您好，现在考虑在通州买房，sfsd。因为是音乐工作者所以想考虑别墅。请问您，九间堂和御世佳府这两个盘怎么样？升值空间有吗？您还有什么更好的推荐？谢谢您，期待您的回复！
回答：御世佳府 > 九间堂 九间堂房子密集间距太小，部分设计不合理，周边配套一般，潜力不大 相比推荐御世佳府 小区容积率合理，楼盘间距较大，采光较好，周边配套也挺成熟
提问：房姐好！基本情况：武清别墅正在出售中，还贷后预计获得子弹200（已有客户出价）；广渠门内老破小一套抵押中（学区房、不能卖），子弹200+（月供1万6）；夫京户、妻外地，住垡头（父母房）、合计月入3-5万（含老破小租金）。基本需求：希望上半年购500-700万大两居或小三居，3年内大概率出租，标的依次为望京新城、双井九龙花园（此处希望三居，3年后可自住接送上学）、国美第一城。目前已多次看房，计划拆借全款购得后再抵押（已有相熟的贷款中介及银行渠道），希望届时手中仍有100-200现金流还贷及家用。上述想法妥否、请指教。
回答：望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺一点。 主力在130和更大的150+户型，大户型单价5万内的可以接受。 九龙花园是双井标准的老破大。 不过九龙花园的产品类型很复杂，每一套房之间本身存在价格的差异。 这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万内的标的。 国美第一城是非常推荐的淘笋楼盘，如果能淘到单价4万左右的小笋，可以入手。
提问：房姐您好，目前是在看总款300万左右的房子，首付能拿150这样。通勤上车保值增值多重目的，中关村上班。 1同价位安贞西里和胜古北里的话，选哪个比较好呢？ 2. 西红门、新宫可以买到相对大一些的房子，和安贞的比，从保值增值的角度您推荐哪里呢？ 感谢。
回答：安贞这个片区有几个共同特点： 受亚运村余波影响，部分有点贵； 整体交通一般，左右安华和惠新西街两个完胜； 生活配套少，公园多，周围大厦驻京办多商业少，基本要到惠新西街一侧进行。 国典华园这种05年左右的小区好在绿化不错，在老房子周围也算稀缺的改善产品，特别喜欢住这片儿的可以买单，缺点在于，没有特别优点。 投资上价格性价比更高的选择很多。 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 西红门板块略好，但是子弹150选择东三 东四环更好。
提问：房姐你好，我和男友都有北京户口，有首套购房资格，目前一人在西二旗，一人在五道口上班，月薪税前一共4W吧，男友手里子弹200-250左右，我有100出头吧，我们本来是想婚前各自把首套资格用了，他买个两人的婚房，我自己再买个小房子。关于婚房，目前看的想入手融泽嘉园，融泽的房子，有满五的和不满五的，以87平的两居来说，满五的话大概460W左右，不满五的话大概425W左右，不满五的总成本会低，但不能多贷款，首付要到350以上，就得我们俩一起买。大体情况就是这样，整理一下我的几个问题，希望房姐给些建议，帮帮孩子吧~ 1、 融泽嘉园满五（可以多贷款，男友自己买首付够，我的首套资格不需要用）和不满五（总成本低，但首付高，需要我们一起凑首付，相当于一个首套资格没了，我的首付款也搭进去了），买哪种划算？ 2、 假如男友家里还能借到钱自己付350的首付买不满五的，我的首套资格还在，这样的话是考虑满五的还是不满五的合理？也就是说应该选总价低还是选多贷款？ 3、 融泽两居的户型，我们在考虑87平和98平的，如图所示，各自有优缺点，87平的问题是次卧通过厨房二次采光，基本采不到光，优势是价格低二三十万，客厅和主卧朝南，98平的问题是客厅朝北，优势是两个房间很大，南北通透，这两个户型您觉得哪个更好一些？ 4、 除了融泽，您觉得我们还可以考虑哪些区域？想上班不要太折腾，另外能有一定增值空间，未来几年好置换的。我们希望小区不要太老，15年以内，最好10年以内。 5、 我自己买的小房子的话，100万出头的首付可以考虑哪里呢？这个房子想的是短期租出去，未来父母退休了还可以来养老住，所以希望小区新一点，环境配套好一点，能有点增值价值就更好了。
回答：未满五的需要把税费一起加进去再比较，未满五标的能便宜10以上，就买未满五的 还有 领秀慧谷 北京北 新龙城 也可以淘下 100+首付建议看东三东四的90年后的公房，主看 团结湖、劲松 这两个板块租金不错
提问：房姐，小白一问，买一套房子，已过户，从没办过卡，准备申卡，但担心申请多张卡后，之后的装修贷不批；如果先申请装修贷，之后申卡也难批，问：如果申请最好？谢谢
回答：考虑你当前的资金需求 考虑你的总资金需求 如果你当前急需大额一些的资金，优先装修贷。 如果是为了总收授信额度，两者一起考虑，装修贷在前。 一笔装修贷对信用卡的压制不大，短期有影响。
提问：房姐，美联储降息50有什么说道吗？
回答：美联储一次性大规模降息的次数不多。 并不是说美联储本身如何，这个情况我更倾向于归因为世界进入经济下行周期的表现。 降息是未来进入降息周期的预兆表现。
提问：房姐:你好！本人北京集体户口，有400左右现金，准备买首套房，想和母亲自住兼投资用，并落户口。目前看了立水桥附近的旭辉奥都商住两用房，110平，纯南向，报价360万，可以落户口，还有90平，320万左右，打算以后有钱了再入一套商品房。还看了立水桥附近的商住房润枫欣尚，60平，156万左右，租金5500左右，想先买下出租，然后将剩余钱再入一套商品房落户。所以问题是:1、旭辉奥都的房子可以买吗？以后再出事手卖的话，会砸手里吗？2、可以先先买润枫欣尚的小平米的商住房出租，然后剩下的200多首付再买商品房落户吗？如可以的话，推荐那里的房子比较好呢？3、如果以上两个方案都不可行的话，那应该买哪里的房子呢
回答：不要买商住 400首付理论上能看1000的标的，也需要看你的月供能力，选筹范围在 双井 望京 朝阳公园 如果想两套，一套自住一套出租，自住按300就选望京 租出100选东三东四老破小，选筹范围 团结湖 北工大 劲松
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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