楼市“降价潮”全面开启?3类房子可“捡漏”,4类房子尽量避开

subtitle 楼事纪 09-17 17:37

9月已过半,不出我们之前所料,开发商已经纷纷开启了打折促销的模式。其中,最引人注目的无疑是恒大推出了全国楼盘全线7折,打响了“金九银十”降价促销的第一枪。实际上,除了恒大以外,过去这半个月,全国不少城市都传出新房、二手房降价的消息,而且力度还不小。我们不妨先简单看一看几个例子:

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据央视财经报道:在广西南宁,许多房企推出了力度较大的促销方案。以某楼盘为例,平时21000元-23000万元的单价,现在每平方米优惠了2000-3000元,更有一些房企为了在“金九银十”中抢占先机,推出了每平方米8000-9000元的特价房促销措施。在笔者看来,面对这样的折扣,这无疑算得上是“大促销”了。

据中新经纬报道:在天津,不管是新房,二手房,价格下跌成为当地楼市的主流形态。其中提到,2016年,天津某市民以130万元的价格买下了东丽区一套二手房,随后房价最高点上涨到了210万元,但最近再次挂牌,价格却已经跌到了140万,相当于跌回到了4年前的水平。据当地经纪人判断,相较2017年,市区房价每平方米平均降了5000元。

再说说笔者老家济南:在唐冶片区,时隔两年后,再次有开发商打出“9字头”的促销价,给周边房企带来不小的压力。购买一套100平的房子,这意味着要比平时便宜近20万,这相当于一个普通家庭两三年的收入。济南楼市有多冷,再看一组数据就知道了:据9月7-9月13号的市场去化率,一共7个项目推出新房源,但4个楼盘的去化套数为个位数。

除了南宁、天津、济南外,还有石家庄等全国很多城市都出现了类似的行情。究其原因,很简单,国家三令五申,房地产调控不会放松,面对越来越平稳的楼市,购房者开始趋于冷静,结果房子卖不出去了,开发商自然就“坐不住”,所以需要通过“降价促销”刺激一下购房者。当然,除此之外,还有一个更深层次的原因:今年开发商尤其缺钱。

具体来看,一方面,此前央行和住建部召开重点房企座谈会,给房地产融资划定“三道红线”:1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1倍。对于开发商来说,如果“踩中”3条红线,融资将会被严格限制,甚至无法继续融资。据统计,在80家规模上市房企中,近90%都“踩线”了,其中18家“三道红线”全部踩中。另一方面:身上的债务也让开发商“雪上加霜”。据贝壳研究院发布的统计数据显示,2020年8月份到2021年上半年,房企有4个单月到期债务规模超过千亿。

一边是融资逐步收紧,一边是债务如约而至,现金流变得至关重要。因此,对于开发商来说,无论是为了通过降负债来达到“三条红线”的要求,还是为了通过盘活现金流来偿还债务,目前只有加大力度降价卖房,加速回款这一条路可走了。因此,预计接下来,“降价潮”将会全面开启。面对这种行情,不是什么房子都可以随便买,既要关注抗跌性,也要关注流动性。内行提醒,3类房子可以安心“捡漏”,但4类房子要尽量避开。

3类房子可以“捡漏”

1、品牌房企的特价房、尾盘。为了冲量,当前不少开发商都会推出特价房,所以有购房打算的,不妨多关注关注意向楼盘的特价房,虽然楼层可能不太满意,但只要采光、通风、户型等没有硬伤,基本不会有太大影响。除了特价房,购房者还可以重点留意下品牌房企的尾盘,尾盘更具有讨价还价的优势,而且不少尾盘都已是准现房,甚至已经交房,看得见摸得着,更加省心和安心。

2、城市群内部的“价值洼地”。伴随城镇化进入下半场,最近一两年,国家多次强调要大力培育、发展现代城市群,而且还将探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度,从而加速劳动力在内部自由流动。因此,面对核心城市高不可攀的房价,购房者可以退而求其次,选择内部的“价值洼地”,比如紧邻核心城市的卫星城、三四线城市等。随着高铁、地铁技术的发展,目前长三角、大湾区等城市群已经打造了“一小时生活圈”,更加方便快捷。

3、性价比更高的二手房。如果遇不到让自己满意的新房,购房者也可以考虑二手房。伴随房地产市场行情的转变,一些准备离场的投资客,一些打算置换的房东,都特别着急把自己的房子卖出去,降价几万几十万的也不少见,所以购房者可以多留意二手房市场的变化,只要不怕辛苦,多走走转转,一定可以挑到地段不错,户型不错,价格也比较合适的房子,早日拎包入住。

4类房子应该避开,最好降价也别买

1、资金链脆弱的中小房企。据人民法院公告网的数据显示,2018年房企破产的数量达到了458家,2019年达到了525家,截至今年8月中旬,2020年已有近400家房企发布了破产文书。看得出来,近三年,开发商破产数量一直居高不下,而且主要以中小房企为主。这很好理解,面对楼市降温,融资环境收紧,没有实力和资金的中小房企,抵抗风险能力大大降低,往往最先受到冲击,所以很容易出现烂尾、跑路等现象。

2、“收缩型”城市的房子。从长远来看,人口才是支撑房地产发展的根本因素,如果没有足够的住房需求,房地产自然就没有未来。在国家推动城市群发展的同时,也提出了“收缩型”城市的概念,主要是指那些人口不断流出,自然资源枯竭,产业转型乏力的中小城市,目前全国大概有80多个,由于没有后续的需求作为根本支撑,未来房价不可避免的将会进入调整、下行的阶段,所以不建议持有过多房产,够住即可。

3、小产权房。很多人购买小产权,就是图便宜,同时寄希望有一天能够实现“转正”。但是今年,自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,其中明确规定:对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记。显然,小产权房不予确权登记,意味着直接被打入到了“冷宫”,对购房者来说,小产权房也成了一块“烫手山芋”,如果贸然出手,可能会面临强拆、产权纠纷、无法转手等问题,所以最后竹篮打水一场空。

4、商住房。商住房,就是在本该用于商业开发的地块上建商品房,既可办公,又可以居住,所以这种房产大都是游走在法律的灰色地带,并不靠谱。此外,还存在很多其他弊端:40年产权,无法办理落户,没有学校,水电费商用,想要转手的话,还要缴纳比普通住宅更高的税费,所以市场接受程度一直不高。在笔者看来,不仅不适合自住,投资的回报率也并不稳定,尤其是进入2020年以来,受到突发事件的影响,不少商住房的租金严重受挫,所以并不建议盲目持有商住房。

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