扎心!官方提示租房危险系数升级,租客想躲坑只能凭运气?

subtitle 90度地产 09-17 15:08 跟贴 4 条
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年后,长租公寓爆仓比P2P更厉害。” 前我爱我家副总裁胡景晖对长租行业的预测如今一语成谶,人们也许从没想过,有一天租房会成为有风险的行为,然而,这在今天却成为事实。

交给房东2400元/月,收取租客1800元/月;交给房东5500元/月,收取租客3800元/月……这类看似有违常理的租房现象近年来在很多城市上演,产生的结果大多是长租机构暴雷,留下一地鸡毛,房东收不到租金,租客面临无家可归的境地。

作为个体,房东和租客发生的金额最多几万,对个人而言是一笔资金,但从法律上讲,单笔金额太小,除非案件恶劣,否则派出所也只是受理而已,法院打官司,又是遥遥无期。最终,大部分租客只能怀着愤恨的心情,要么收拾行李离开,要么和房东重新谈一个价格续租,期间酸楚和惊慌失措,只有当事人知道。

面对这样的情况,虽然各方虽然都提高重视,比如,9月初,上海市房地产经纪行业协会发布风险提示称:警惕收房租金过高或出租金过低。广州、海口、合肥、成都等地也陆续发布相关风险提示。9月7日,住建委也发布关于《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知,提到住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款。

但上述政策是否能解决长租机构爆仓问题,目前还很难说,从实际来看,长租机构爆仓仍是一道无解题。

长租公寓又叒叒暴雷了

长租行业的坑多,有时候难免会踩上。

来自上海的陈小姐今年5月通过正规的中介门店找房,最后找到了上海寓意物业有限公司,即巢客公寓,陈小姐很谨慎,在租房时,她特意看了相关的委托合同及房东信息,思虑再三后才签约,但刚住3个月,仍然收到了长租公寓资金链断裂的消息。

来自杭州的房东范先生今年1月把房子租给友客,房子是香槟之约的一套酒店式公寓,租金2400元/月。据他介绍,友客出事之后,租客主动找上了他,这时候他才知道友客是以1800元/月租掉的。

据媒体报道,8月底,友客、巢客、岚越等机构先后暴雷,如今,这些长租机构大多人去楼空,据最新不完全统计,友客总部已经被查封,被骗租客近1500人,涉案金额高达近4000万。巢客公寓涉案金额也高达数十亿元。

天眼查数据显示,据不完全统计,我国目前共有900余家企业名称或经营范围涉及长租公寓,约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

一位业内人士透露,目前市场上绝大部分公寓都是套路,没有相关行业资质要求,相关部门法律法规监管,随便几十万就可以注册公司开展业务,收房给业主押一付一,房屋收来后租金上调5%对外出租,明面上没有凸显出高收低出,其实给租客承诺免租三个月左右租期租金,诱导租客年付租金,租客一次性付款租金8-9月加上一个月押金,实际租金折算低于市场价格很多。

上述人士强调:“用租客付的钱循环收出房,这样的公司基本上8个月左右都会跑路,坑了供应商、业主、租客。”

据90度地产调查,杭州友客房产代理有限公司成立于2019年6月,上海寓意物业管理有限公司(巢客)成立于2019年7月8日,岚越成立于2019年12月31日。”也就是说,这些长租机构成立时间还不到一年,就陆续发生暴雷。

长租如何演变成“庞氏骗局”?

其实,人们对长租机构暴雷现象并不陌生。

过去两年多,南京乐伽公寓、上海寓见公寓、苏州乐栈公寓、南京玉恒公寓、杭州德寓科技、长沙咖啡猫公寓、杭州鼎家等众多长租机构均相继暴雷,据不完全统计,仅2018年,全国至少有25家长租公寓破产,2019年,全国爆仓的公寓品牌在50家左右。

这些爆仓的长租机构有一个共同点,就是大多采用“高进低出”模式,比如,乐伽就曾在事后公告中直言,公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,已对长租市场带来较大风险。采取高进低出模式的长租机构需要不断输血,前几年,长租公寓赶上风口,还能用投资人的资金扩大规模,如今,长租公寓热度减退,很多中小机构纷纷看上了租客的租金。

胡景晖曾说过:“公寓对业主是月付或季付,而收租客房租则是按年付,这之间由于支付的时间差就形成了资金沉淀,12个月的租金+2个月的押金,而按月支付1个月的房租给业主,就形成了13个月的资金沉淀。”他认为,长租机构扩张速度越快,滚动发展,问题就越严重。因为长租公寓企业挪用了资金池里的资金,但这是需要未来持续支付给业主的,这样也就慢慢变成了庞氏骗局。

在房东东公寓学院创始人全雳看来,“高收低租”与租金贷一样,是典型的利用资金池玩长租公寓,无形中放大杠杆而缺少风险控制,正在破坏着行业整体信用。“据房东东整理,仅今年8月,长租公寓存在高收低租被投诉的数量就超过了14家。

长租公寓频繁暴雷,无数租客和房东“前赴后继”被坑,为什么长租行业会持续出现这么多“高进低出”的模式?

在全雳看来,早些年,长租公寓被资本捧上天的时间点,市面上已经存在用高收低租的模式的企业,一方面他们可能更多的是想在风口把企业做大做强,高收低租更像是一种融资手段,另一方面他们预判了未来的租金上涨会弥补当下的亏损。但时至今日,租房市场行情远不如前,不少地方降价都租不出去,这时候创立新公司以高收低租来大规模扩张,摆明了就是来骗钱的。

“高进低出”模式出现的另一个重要原因是监管缺失。全雳认为,这些公寓机构之所以可以通过高收低租来卷钱,核心就在于租客那收来的租金和押金他们可以随意挪用,没有得到有效监管。近日频繁发生长租公寓暴雷,也是因为杭州、西安、成都等地出台了相应的资金监管政策。

此外,受疫情影响,今年租赁行业普遍不景气,虽然8月租赁市场好转,但疫情会加速长租行业洗牌和进化已成事实,对于经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰。

拿什么拯救长租行业?

“我比较想知道,为什么像巢客这样的公司,从武汉到成都到杭州能全国骗,然后拍拍屁股走人,也没人负责的?我们租客和房东的钱到底可以找谁维权?为什么那么难拿回来?”这是一位网友的留言,也是大部分租客和房东的心声。

遗憾的是,就当前而言,长租机构爆仓后留下的一地鸡毛,仍然难以得到合理解决。申同律师石维娜表示,根据相关法律,房东与租客无直接法律关系,受合同相对性约束,无法直接起诉,或主张违约责任。只能两种维权路径:房东诉托管公司;租客诉托管公司。由于爆仓的长租机构大多跑路,因此,维权之路十分艰难。

“当企业完全没有能力解决的时候,就肯定处于一个真空状态,会有很多风险,目前也没有很好的解决方案。”空白研究院创始人杨现领曾表示,对于租客和房东的权益,目前还没有租客和房东的风险保障机制,国外一般是通过保险来解决,国内则是所有风险都压在企业上,政府方面的基础设施建设也不全。

面对当前的租赁环境,上海、广州、合肥、成都、海口等地纷纷给出风险提示。比如,9月1日,上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》,提醒住房租赁当事人,在从事租赁活动的过程中做到:

选择信誉良好的公寓品牌

警惕收房租金过高或出租金过低

明白支付周期越长风险越大,尽量选择较短的支付周期

采用规范的合同文本

随着《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台,北京金诉律师事务所认为,该条例规定,住房租赁合同期满或者解除,承租人应当及时腾退租赁住房,出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退,这进一步从立法层面上保护了租户的权益。

该机构表示,受疫情影响,今年房东跟租客之间的纠纷尤其多,甚至出现了不少房东暴力威胁租客的现象,为此造成了不少的纠纷,造成了社会的不安宁,该条例的出台也会在一定程度上缓解这个矛盾,保护漂泊的租客心。

不过,也有人表示,该条例对于不良企业的约束力和惩罚措施,依然比较模糊,有待尽快细化内容,落实到立法层面!

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