楼市 变局前夜!官媒定调 房价 开始降了?!| 檀楼市

subtitle 叶檀财经 09-16 20:58

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文/檀扒爷

真降价?假忽悠?楼市玩家的“笼中斗”越来越近!

9月15日,据央视财经报道,广西南宁部分楼盘打响促销价格战。在仅有1分57秒的报道中,记者暗访南宁售楼处,发现与平时相比,南宁某些楼盘已经开出10%以上的价格优惠,并且周边居民体感“确实在打折”。

数据和现实总有差距,房价到底降了吗?从国家统计局公布的数据来看,今年8月份,70城新房价格环比上涨的有59个,二手房价格环比上涨的有47个。

这两个数字,与2019年同期相比均有上涨。这样的数据下,似乎距离房价普遍下跌的情况还很远。

而另一方面,我们同样要注意到,进入今年9月之后,已经有TOP3开发商挂出“7折甩卖”的招牌。据业内传言,恐怕TOP30以内的地产开发商,近期都会陆续有所动作。

似曾相识的行动,绝不一样的动机。今年年初,疫情冲击下的楼市几近“休克”,因为原本就是地产销售淡季,大部分地产开发商已经有过一轮“打折”,美其名曰:探索地产销售新途径。

而随着复产复工后,“房住不炒”的再次明确,再到2020年8月“地产融资三条红线”的若隐若现,一切都预示着楼市最为依赖的“政策面”,没有商量的余地。

融资端受限,对于房地产这个资金密集型行业来说,相当于掐断了血液供应,那么就此,整个开发商侧已经化身“火药桶”,只要一点火星出现,互相较劲的“打折潮”就会出现。

目前看来,这样的未来,苗头已经出现,结合曾经那些“政策红利型”行业来看,接下来的房地产行业,马上就会上演一场有关生死的“笼中斗”。

行业发展好比“笼中斗” 这些行业已是前车之鉴

房地产正在被动地接受一场变革,大大小小的房企就像一只只“困兽”,身处其中只能叫苦连连。

这样的行业趋势,带点腔调那叫马太效应,简单粗暴点那就是强者恒强,整个过程好比“斗兽”,区别是不至于变成寡头,但是头部和中后部企业的差距,愈发天渊之别。

像房地产一样掉进斗兽场的幸运儿数不清,其中还有三个和它特别像的——钢铁、水泥还有家电。

这三位和房地产在各方面有较多相似处,因此它们走过的路,就是房地产的前车之鉴。

在看了赖林、杨诗炜的《基于波特五力模型的中国水泥行业竞争力分析》等相关文章后,我大概总结了一下这三个行业的共性:

1、都是资本密集型产业,前期投入大导致的高进入障碍; 2、所使用的设备专业化强,难以转换等,导致的高退出障碍; 3、替代品极其丰富,产品同质性强; 4、行业集中度低,国有资本未垄断市场; 5、有可能是最重要的,国家政策的扶持和“打压”。

下面我们来分别看看这三个行业,就从国家发改委原副主任张国宝所形容的“和粮食一样重要支撑国家发展的”钢铁行业说起。

炼钢冶金这种行业,前期投入巨大可想而知,需要的厂房、锅炉、人力成本等等,不是随随便便可以做成的。当然这是指行业本身的进入壁垒高,但是如果考虑地方政府与中央政府的博弈,那就是另一回事。

国家为了防止资源浪费等问题,大型项目的门槛会设的很高,进行第一步筛选,但是地方不一样,这些都是拉动GDP的利器,因此地方项目的准入条件可能会放得较低,方便地方经济抬头。

而钢铁制造过程中使用的专业器械,比如球磨机、磁选机等,价格昂贵,用途也相对单一,这让退出壁垒变得比一般行业高很多,比如很多服务行业,可能本身就是三四个人组成的工作室,有个球的壁垒。

咱们国家的钢铁产量全球第一,甚至都出现过相关的段子,光一个河北的粗钢产量,都能和日本一个国家五五开了,因此国内这个钢产量,是饱和或者更直接点,过剩的。

这也直接导致了这产品就是再丰富,也绝对不缺替代品,产品同质化非常严重,而即便如此了,也没能出现能以一人之力左右市场的“怪兽”,相关的文章中,比如《寡头竞争——我国钢铁工业有效竞争的市场结构》中就提到,中国钢铁产业就是应该提高产业集中度。

以宝武钢铁为例,中国青年网2019年9月的报道中提过,宝钢武钢合并之后粗钢产量已是世界第二,但是在国内的占比也不过9.4%......怪只能怪国内炼钢的太多了!

有人可能要说,这已经够高了!没错,的确很高了,但我说的高,是近乎垄断的高。

举个例子,人保财险的车险业务在南京的市占率在2017年时就已经超过了50%,这是什么概念?概念就是,保险公司老总开会时,人保的不到场,谁拍桌子定方案都没用。

这就叫集中度高,这就叫国有资本的绝对优势,你可以说这只是区域性的现象,但是我要说的是,2019年全国财险市场,人保财险占了33.2%。

相比之下,世界第二的宝武钢铁也只能感到汗颜......

那国家政策干预呢?有,几乎贯穿了整个钢铁行业的发展。

建国初期,钢铁行业就是中国发展的重中之重,甚至国家都提出了“以钢为纲”的工业发展方针,据统计,1978年时,钢铁工业投资占全国固定资产投资的7.36%。紧接着90年代,中国钢产量就超越了美国和日本,成了全球第一。

然而,到了2006年,《国务院关于加快推进产能过剩行业结构调整的通知》发布,国家对钢铁产业的态度从一个劲扶持转变为了调控,开始了“去产能”的阶段。

到了2020年3月工信部的数据指出,由于粗钢产量再创历史新高加上钢材进出口双双下降等原因,2019年的钢铁产业继续巩固去产能,以及加快产业调整转型。

钢铁产业完完整整体会了先捧后压的一个旅程,加上去产能过程中各种创新高,其实仔细看一下,你不觉得和房地产行业很像么?

相应的,水泥行业和家电行业也一样。

水泥行业就以海螺水泥为例,它是安徽唯二的世界500强企业之一,国内水泥行业的领军企业,但是市占率也一般,18.38%(比宝武高很多就是了)。

家电行业的话看美的,虽然不少领域比如中央空调和新能效空调等拔得头筹,但是那是细分行业呀细分!

总结一下,这三个行业的相似之处还是非常明显的,尤其是钢铁产业这一路的进程:

大力扶持→产能过剩(房子太多,去化周期长)→去产能(各类压制房价,给房企上三条红线) 房地产基本就是踩着它们走过的路走过来的,在相似点上也都能找到对应,就算是专用器械方面也不落下(挖地基和土地一般用20来吨的挖掘机,也就是中型挖掘机,还有建筑钢跳板设备等)。

房地产行业,也会走上一样的道路,从去年的房地产营收排名看,强者恒强,可以说端倪已经非常明显。

曾经的敷衍了事 如今的“胜利果实”

如上文所说,可以预见的是,一个行业经过充分洗牌过后,最直观的改变就是整个行业的企业数量的减少。这部分消失的企业要么消失于并购,要么早早转行,离开行业。

比如一个很有意思的观察,如今智能手机行业中的头部玩家,几乎没有一家是专注于智能手机的,华为、中兴、小米、OPPO、三星……其智能手机业务背后,几乎都有一个或数个更大的行业涉猎。

如果说这是一个行业经过“笼中斗”之后的模样,那么从某种层面上来说,这大概率也是房地产行业的未来。

事实上,比想象的更早,房地产行业的跨领域发展的思潮,其实出现在10年前,只不过当时所谓的房企经营多元化,不是绝大多数房企的“刚需”。

据报道,早在2010年前后,就有房企提出过多元化转型。据了解,当时提出多元化转型的动机,与08年金融危机强相关。

尔后,大家知道了,4万亿的逐步释放为房地产行业重新带来一个“黄金时代”,直到2016年,“房住不炒”出台前后,某TOP3房企突然改名,去掉了企业名称中的“地产”二字,此举引起行业震动,甚至带起一阵房企改名潮。

据不完全统计,如今的TOP30房企中,几乎已经找不到在集团层面以“地产”二字命名的企业。

但是,至今为止,从业务营收方面来看,没有任何一家房企探索出足以取代“地产开发”的多元化业务。

据克而瑞统计,2017年至2019年,房企多元化业务营业收入的平均占比,由11.94%微升至12.06%。

三年时间,提升了0.12个百分点,平均每年提升0.04个百分点,很难说这样龟速提升的原因,是出于行业壁垒的阻碍,更多的可能是虽然“龙头房企”带了一阵节奏,但政策大棒迟迟没有落下,导致在经历过土拍新高、地王频出之后,大多数房企所谓的多元化转型,只是敷衍了事而已,这是态度问题。

以房企“元老”万科集团举例,物业管理是其集团第二大业务营收来源。据年报数据,万科物业2019年营收127亿,同比增长29.7%,据称,从营收规模、在管面积等方面来看,万科物业已经是内地排行第一的物管企业。但就是这样一家内地第一,其在集团中的营收占比3.5%。

房地产太赚钱了,万科曾经说过,谈及万科转型,需要寻找6个千亿规模的行业,才能再造一个万科。现实情况如此,过去房企转型的内生动力不足,甚至出现了走回头路。

据报道,于2018年更名的朗诗,由于多元化探索不利,又在2019年10月再次更名“朗诗绿色地产”,意在重新回归地产主业。

2019年一季度,某TOP3房企掌门人被问及如何看待房企转型,掌门人直白回答道:还是房地产好……

以上可见,实际上当时很少有房企会尽全力探索“第二条出路”。据不完全统计,目前房企所涉的多元化业务主要集中在代建、养老、文旅、长租公寓等等方面,实际换汤不换药,少部分头部房企涉猎汽车、机器人、物流等等方面。

可以肯定的是,在目前这个时间节点之前,房企对于多元化转型的热情,普遍在慢慢减退,更多的选择维持即可。

不过,现在不一样了。经过疫情洗礼之后,政策面一再收紧已充分让房企们收起幻想,在未来房企打折潮出现之后,可以肯定在未来的年报数据中,房企的多元化业务营收占比,会出现大跨步的提升。

被时代追赶的房企,身不由己。同时,我们也注意到,第二、三季度至今,不少城市出现了土地转让的小高峰,而相当比例的土地,被目前为数不少的“腰部房企”收入囊中。

实际上行业洗牌将至,这批“腰部玩家”的境况尤为尴尬,三条红线悬在头上,头部房企尚可打折回血,抢出孵化多元化业务的时间,而“腰部玩家”面临的是,要么自我阉割消失不见,要么猛冲猛打挤进“头部阵列”。

以上,限制房企融资的“三条红线”,其出现会进一步优化房企融资以及负债问题,也是在做一次正向筛选。

而以海南为首的“去房地产化”地区也在对房企提出要求,提高了当地市场进入的门槛,是又一次筛选。

强大的企业有自己去发展科技树,可以去弄机器人建房,网上销售等捷径,恒大造车有球队造机器人、万科养猪等,都是很好的例子,而小企业因前期投入问题没有办法像大企业那样把鸡蛋放不同篮子里,无法实现多元化。

两轮筛选必将死掉一大片房企,不论大小,最终头部资源进一步集中。

最后,中国房地产企业进入大鱼吃小鱼小鱼吃虾米的时代,而地方小地产商占有的各地资源,也会被大企业纳入,房地产企业之间的格局会愈发分化。

“笼中斗”已经开始,房企大洗牌的时代,才刚刚来临......

楼市组:檀扒爷编辑组:景枫图片:有画网

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