今年最后4个月,楼市会走出非常关键的一步。

对于开发商而言,更有点背水一战的意思。

传统地产促销季——金九银十已经杀到,大家应该发现公众号打广告的节奏都紧凑了,理解一下,毕竟楼市真的有点绷不住了。

市场行情好时,大家轮流吃饭,你涨完我涨,现在枪打出头鸟,城市排队进入调控行列,逼得开发商饭都快吃不下了。

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最近一周,常州、成都意料之中迎来了调控,成都的调控洋洋洒洒15条,看着唬人,终究不过纸老虎,看个乐呵。不过态度还是有了,也再次验证接下来4个月楼市还是打鼹鼠式调控。

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估计这楼市会比今年的冬天来得更早,而开发商想要赶在冬天来临前抢收,备好来年春天的粮食,也重点看这几个月了。

不过老江湖还是老江湖,哪怕日子不好过,总有办法自救,在这点上,恒大的反应最粗暴直接。

打折——,卖房!

恒大近期又喊出7折卖房的口号,许老板在营销会议上,定下了“金九银十”两个月单月销售额要冲刺1000亿元目标。

且不说是不是套路,但降价的姿态还是摆在那,淘一淘还是能捡个笋。

比起恒大的高调,很多城市其实早就默默在打着促销的旗号明里降价了。

连跌4年的郑州,也不想藏着掖着了,阴跌改明降,荥阳东直接降到5000+,你让旁边瀚宇天悦湾7300元买的业主怎么想?

港区的浩创桐华府开盘价6000+,旁边的建业云镜和永威望湖郡1万左右的价格,连置业顾问都不知道该怎么介绍竞品了。

郑州本来就绷不住,连跌几年毫无转机,开发商实在憋不住了,大幅降价跑量,杀敌一千自损八百也只能硬着头皮上。

但郑州不孤单,天津的下跌更是跌上了“热搜”,北辰区铁东北路的碧桂园中心天宸简装均价1.5万,而整个板块房价最高时是2.4万,之后哪怕有降价,也基本维持在2万左右。

最敢赌的城市合肥,也在用促销“赌”成交,赶在金九银十之前就以特价房、工抵房、清盘钜惠等重磅促销手段加快库存去化。

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比如肥东的远洋万和云锦当时推出一口价房源,最高总价39万,折算单价9521元/㎡。还有新城悦隽九里一起推出清盘特惠房源,最高减22万,基本都是打折促销清盘的口号做着降价的勾当。

就连楼市一向表现良好的杭州,也有点绷不住了,杭州主城区有部分楼盘打折促销,一均价不到3万元/㎡的主城区刚需楼盘,300多套房源吸引了近400组购房者报名,最终在线选房却只卖了约三成,刚需盘首开去化才3成,在这两年市场里算是极差的了。

不好卖、卖不好,自然得降价去卖,临平一小区拦腰价卖房,另有一批不摇号房在叫卖,比周边便宜1万/㎡,没想到吧,杭州的降价也来得比预期还要猛烈。

而且杭州二手房挂牌量从年初的6.5万激增到7月的12.1万,挂牌量不断攀升,二手房价格就更容易下跌了。

之前杭州之所以能万人摇号,是因为一二手房有明显的倒挂套利空间,如今一旦失去一二手房的倒挂红利,估计场面不会太好看。

而且从房价下跌的区域中我还发现一个规律,率先降价的盘基本集中近郊或远郊,而主城区还是比较抗跌的。跌的时候远郊首当其冲,而涨的时候又是从主城区的核心地段开始涨。

当炮灰、必要时刻就拿来“牺牲”的远郊,怎一个惨字了得。

这也是李老师多次告诫,楼市下行期,及时置换,回归核心才最重要,选对优质城市和板块才能躲开下行期房价回调的风险。

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换个角度想,楼市一片哀嚎、开发商如鲠在喉,对购房者倒是个利好,毕竟买到性价比高的项目机会更大了。

从几个核心城市蔓延的降价潮来看,接下来不仅是金九银十,楼市疲软态势会一直延续至年底,很多城市可能都会跌跌不休,杀伤力极大的降价潮或许真的来了。

三道红线政策正式落地,重拳打在大开发商的肉上,疼是必须的,忍痛割肉也是必须的,降价回款更是必须的。

所以接下来开发商的战役就是:谁先抢先回款,谁就还有机会在明年楼市回暖下扳回一城。

这个时候你要做的,就是踩着新房去买二手房,尤其是有价值又还有一二手房倒挂红利的城市。

因为复盘此轮城市调控,我还发现一个亮点:打击二手房,鼓励新房交易。

看看深圳、东莞、杭州、成都等城市的调控,都把加大住宅用地供应放在调控首位;热点楼盘向无房家庭倾斜,比如深圳、杭州、南京、宁波,南京要求30%的房源支持刚需购房,深圳更进行新房积分摇号。

而调控的增值税“2改5”或者筑起限售大墙,都是在收紧二手房门槛,让二手房交易成本增加、成交周期拉长,迫使二手市场交易。

钝化

这样能把市场上少数挂牌价低、税费低的“笋盘”被快速吃掉,而大多数二手房只能被迫持有。

所以我经常说等一等,等调控的威力出来再去看看二手房市场,调控肯定有作用的,要不然就是调控了个寂寞了。

深圳房价在最严调控后虽然没有明显下降,但成交量基本腰斩,而新房去化也开始走低了,前段时间网红区光明的佳兆业樾伴山开盘去化不足3成,而下半年新房供应还在持续加大,接下来去打新的人肯定更多,不占价格优势的二手房市场肯定会降温。

耐心点,再给调控一点时间吧!

现在二手房业主的普遍逻辑还是“房价还是会上涨的,不能低价卖掉”,要么索性先挂着试探市场行情,要么先撤下来不卖。

但这几年二手房交易周期明显拉长,按照重点城市二手房交易周期数据来看,现在二手房成交周期普遍拉到120-150天左右,没个一年半载真不好卖。

资金顶得住的就继续熬着,熬不住的只能降价。

很明显,接下来几年楼市要去投机化!

这也是为什么李老师常说:现在还想投资房产,做好5年的心理预期,5年都等不起,就不建议去投资房产。

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接下来踩着二手房去买新房就对了。

限价的红利还在、开发商又有“三道红线”压顶的压力,新房市场“优惠促销、全渠道促销”的战略,还会进一步发扬光大,而且政策的重心也在想方设法把购房者吸引到新房市场,找到有价值的城市,提前布局就对了。

这里再给几点建议:

1、别碰有价值,但已经涨过一轮、现在还出台了调控的城市。比如成都、东莞、宁波、南京等,这些城市有价值,但涨过一轮了,先等调控挤挤水分,别追高入场,这样和高位接盘侠没什么区别。

2、别碰涨得很猛但没价值的城市。比如银川、唐山、西宁、南宁、呼和浩特等,这几个城市在7月份70城房价数据中涨幅接近10%的临界点,涨得很猛,但这类城市调控还不到时候,更多还是放开调控去库存。

3、回归有价值、但调控还没加码的城市。比如广州、珠海、武汉等这些城市本身实力强,回暖信号也非常明显,最近成交也很火热,但价格还未有明显上涨,可以布局入场。

4、关注一二线核心城市且已经被调控的,等待价格回调。比如深圳、杭州,最后4个月可以重点打新,也可以关注二手房市场,等待回调择机入市。

现在到年底,楼市已经发生继疫情之后的第二轮房价回调,这是好事。

这意味着留给每个城市的刚需时间和机会更多了。