英淇律师:“拆迁”与“拆违”的区别

区别一:形式上不同

违法建筑是指未取得规划许可或建设许可,擅自建筑的建筑物或者构筑物。

拆迁是指根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。

由此可以看出,两者的定义完全不同,且从两者的程序上,违法建筑拆迁和房屋征收/拆迁,也是两种不同的程序,征收/拆迁则一般都会有相应的公告、测量评估、裁决(征收决定)、强拆等程序,而违建建筑则是由认定违法建筑的相关行政部门(规委、国土,乃至城市综合执法大队)进行调查取证后,下发违法建筑认定书,乃至强制拆除通知书、施行强拆行为,所以,二者从内容、程序、形式上存在很大不同。

值得注意的是违法建筑拆迁和房屋征收/拆迁发生混同,是因为征收拆迁过程中,征收/拆迁方想利用违法建筑的拆除方式绕过征收/拆迁相关的法律法规,达到快速拆迁的目的。

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区别二:法律法规上不同

违法建筑的概念,是2008年《城乡规划法》颁布之后,才有了违法建筑这一说法,而之前都叫做违章建筑。认定为违法建筑的情形可参考《城乡规划法》第六十四条至第六十八条,一般都是根据上述法律规定而认定的,也有的是根据《土地管理法》的规定认定的,譬如:违反了土地使用性质等情形,常见的是利用集体土地建设房屋后,被认定为违法建筑。

征收拆迁适用的法律法规较少,国有土地上的房屋征收是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征补条例),而集体土地上还没有统一的法律法规,一般是由当地政府参考“征补条例”或《城市房屋拆迁管理条例》(已失效)而制定出来的。

综合全文,法律法规不健全、征收拆迁程序比违法建筑程序认定复杂,且运用违法建筑拆迁房屋可快速达到征收/拆迁的终极目的,所以,利用违法建筑拆迁成为很多地方征收/拆迁办的首要选择。

区别三:对抗策略

之前英淇征收拆迁律师团写过,即使被认定为违法建筑,拆除时也是可以获得部分补偿的,所以,您在遇到征收、拆迁办说“认定为违法建筑,一分钱不补偿”的情况时,不要相信这种说辞。

认定违法建筑到实施拆除,都要符合法律规定,但现实中,很多职能部门进行违法建筑的认定,却存在很多问题,因此,可利用程序及法律适用等方面作为维权的突破口。

英淇征收拆迁律师团总结出“三个阶段、四个具体行政行为、七个单子”的维权方法,该方法可以有效的帮助认定为“违法建筑”的当事人通过法律途径维权。

而征收/拆迁的维权手段有所不同,要结合征收项目情况,利用“连环诉讼法”帮助当事人维权,二者所调查取证、诉讼程序、策略等等都有所很大的不同,所以,当您遇到上述问题时,建议您咨询专业征收拆迁律师为您全面分析其中存在的问题!

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