【编者按】：
连续保持5个月连涨的福州存量房市场，在8月走势后进入冷静期，整体交易势头减弱，但是由于交易结构的调整，8月价格呈现出不降反增的局面。研究团队对8月的交易数据进行反复辩证、匹配，汇总形成今日呈现的《2020年福州存量房指数8月报》。
【数据来源：中国房价行情网，全国城市上月新增挂牌房源出售单价的算术平均值（元/㎡）】
8月，全国重点城市存量房交易价格上，深圳以75249元/平的高价位居榜首，同比上涨16.87%。已经连续7月保持连续榜首地位。
研究分析认为，宏观层面看，7月24日，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市参加国务院房地产工作座谈会。
8月20日，住建部、央行召集12家头部房企在北京召开座谈会。将形成房地产企业资金监测和融资管理规则，并设置针对房企融资“三道红线”，收紧房企融资。
8月26日，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州6座城市参加住建部房地产工作会。
在调控政策方面，7-8月，已有深圳、东莞、南京、杭州、宁波等10多个城市陆续发布楼市调控政策，给楼市降温。
预计下半年全国仍然以“房住不炒”为主基调，而各城调控也逐渐收紧意味着下半年的房价不会有较大的涨势，甚至局部区域会出现明显回调现象。
8月，福州存量房房价居全国第十名，排名较7月下降一名。房价为25847元/平，同比上涨0.98%，此外，8月福州环比下跌1.54%。连续7月保持第九名的纪录被破。由于政策层面收紧房企融资，新房市场促销力度加大，以及一些中介机构跨界使得二手房均价有所回落。
福州市区2020年8月成交情况表（面积：平方米）
从网签数据看，8月总成交套数2972套，成交面积229048.81平。套数环比7月下跌13.73%，面积环比下降15.43%。福州存量房市场自不仅保持5个月的升温走势后首度回调。不过同比去年，仍处于正向上升期，可见市场反馈健康。
从成交区域来看，8月的福州存量房整体交易量有所萎缩。仓山区仍为榜首，成交859套，成交面积72322.76平的成绩蝉联第一。鼓楼区8月成交789套，成交面积55548.63平、环比下降4.05%，鼓楼区的成交量自6月到达本年度峰顶后，已持续2月下跌。8月鼓楼区存量房的销售，以70-90、90-110平为主。一方面，90平以上的房源成交占比全区销售的38.8%，较7月基本持平。另一方面，7月70平以下的房源成交比例为32.17%，较7月下跌5.52%。
本月马尾区成交167套，成交套数环比上涨1.83%，是8月五区中唯一成交套数正增长的区域。应是跟马尾楼市整体价格较低，且新盘促销力度大，触动存量房降价，刺激刚需外溢的置业需求有关。
福州存量房2020成交价走势
（单位：元/平）
8月份存量房市场较7月有明显涨幅。全市（五区+闽侯）平均单价为25241元/平，环比上涨1.63%，即福州8月存量价格环比上涨405元/平。而8月全市（五区）共成交2972套，成交套数环比下降了13.73%，形成“量跌但价涨”的局面。
作为学区房的主力区域，鼓楼区8月的成交均价为34422元/平，环比上涨2.57%。本月鼓楼区的学区房销售比重仍在整个8月中处于稳定阶段。鼓楼区划片重点小学的学区房源占比达到46%，这部分均价仍处于高位，均价为42044元/平。8月鼓楼区主打户型依然集中在70-90平，90-110平；110平以上大面积房源占比为19%，较7月下降了3%；而70平以下的小面积房源占比32.4%，较7月下降了5.29%。此外，8月鼓楼区70-90平面积段均价为32455元/平，环比上涨1.9%；90-110平的均价为32569元/平，环比上涨15.88%。由于8月鼓楼学区房多数都集中在这两个面积段，由此成为拉升全市整体单价的直接原因。
8月仓山区整体交易速度放缓，全区平均成交单价为24708元/平。由于8月仓山区销售的大面积房源较7月有所萎缩，110平以上的房源销售占比31.6%，环比7月下跌2.96%。而70平以下的小面积房源销售占比25.69%，环比下跌2.21%。在小面积段房源下降和大面积房源减少的双重作用下，使得仓山区整体交易呈现量跌但是均价上调的局面。
（单位：元/平）
8月，随着今年“小升初”的招生结束，学区房即将进入市场交易“冷淡期”。但8月的学区房交易企稳，个盘还是有不错表现。
从榜单看，碧玉花园以81111元/平的高价成为榜单第一名，该社区划片鼓二小，对口延安中学，在8月成交一套45平的房源。榜单第二的格致小区8月成交1套98平左右的房源。榜单内大多数的房源都划片重点小学，对口像是屏东、延安、十九中这样的优质公立校。而榜单内成交的房源多是50平及以下的小户型，所以相应的单价也比较高。
（单位：元/套）
8月福州全市租赁均价为2876元/套，较7月环比下降2.74%。虽然从成交量来看，8月租赁成交套数较7月基本持平。但若同比去年8月租赁水平，成交均价同比上涨了15.27%。
造成8月福州租赁市场成交均价下降的原因在两个方面，一方面是8月110-144平及144平以上的大面积房源较7月，成交量减少11%。由于整体交易量与7月基本持平，大面积房源成交量的减少自然拉低了8月的套均租金水平。
另一方面，从两月的交易结构来看，作为以往月份中成交主力的50平以下房源，在8月成交有所下滑，成交量下跌3%，8月套均租金为1929元/套，较7月的1944元/套，下跌0.77%。小面积房源成交下跌主要集中于鼓楼区。在拉高均价的大面积房源和拉低均价的小面积房源，成交价和成交量双双下跌的情况下，促成了8月平均租金的回落。
【注：1、以上仅为《福州2020存量房指数8月报》的节选篇章，更多维度全景分析楼市可通过本号后台留言联系研究中心；2、本报告所指福州市区，均指传统的市五区+闽侯（暂不含长乐区）】