好不容易熬过上半年疫情期的房企,本以为要喘口气了。
哪儿能料到,调控重拳,才开始劈头盖脸地落下来。
01
8月23日上午,住建部官网“悄悄”地挂上一条新闻,旨在对几天前的一次“座谈会”做个总结。
字儿越少,事儿越大。
通篇虽然并没有提到任何具体措施,实则字里藏机,暗流汹涌。
重点是下面一段话:
为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门,在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
敲黑板,划重点!
“擒贼先擒王”,高层要先拿重点房企的融资开刀了。
字里行间,透露着一股“斩草除根”的肃杀之气。
众所周知,房价短期看金融。房地产是典型的资金密集型行业,融资能力与现金流是两大生命线。
纵观行业TOP10,无一例外是通过借债快速收割、实现规模飞跃,奠定目前的行业格局。
结合最近房地产企业融资拿地情况,以及目前房企的全年目标完成情况来看,今年接下来的日子,楼市恐怕会掀起一股腥风血雨。
02
如果回顾一下此次座谈会召开的背景,有三点需要注意。
1、下半年房企进入偿债高峰期,房企海外融资加速增长,8月1日至8月9日,海外融资规模24.3亿美元,同比大幅增长80%。
2、房价上涨还在持续。根据国家统计局公布的数据,7月70个大中城市中,新房仍有59个城市环比上涨。
3、土地市场火热。今年1至7月,国有土地使用权出让收入35101亿元,同比增长7.9%!
在此背景下,不难理解此次“820座谈会”的内在逻辑。
8月16日,银保监会主席郭树清提到,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
如果融资继续,房地产公司仍会维持其“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式,这种持续推动地价、房价上涨的行为将为金融市场的稳定带来风险。
于是,楼市调控的大棒,正式落到了房企头上。
为了控制房地产企业有息债务规模,央行给开发商设置了“三道红线”。
红线一:剔除预收款的资产负债率,不得大于70%;
红线二:净负债率不得大于100%;
红线三:现金短债比不得大于1倍。
根据“三道红线”的触线情况不同,试点房企分为“红、橙、黄、绿”四档。
三条线都未碰到,房企负债年增速不得超过15%;碰到一条线,负债年增速不得超过10%;碰到两条线,负债年增速不得超过5%;要是三条红线都触碰到了,房企不能再新增有息负债。
也就是说,红档区的激进派房企,目前负债年增长率都在7%以上,有的甚至达到了40%,这些房企若参与试点,资金压力可想而知。
谁是监管部门重点关注对象,一目了然。
要强调的一点是——
这是监管部门第一次明确房企举债的标准!而且几乎无漏洞可钻。
以前国内不让借钱,房企还能去海外借点高利贷。
现在海外发债的口子,也被堵上了,试点企业任何小动作都会被揪出来。
银行对开发商的贷款融资,应该会变得比之前谨慎,估计也会用“三道红线”作为审批贷款的一个主要依据。
你是不是试点企业,已经不重要。
尤其是对橙色、红色企业来说,可能在拿地、付工程款等大额支出上,会遇到一些麻烦,继续借钱的口子会被堵上,需要企业内部解决资金问题。
自己解决不了,不好意思,你只能降价出货。
03
所以,下半年的卖楼战役,最为艰巨、困难。
打折卖、分期卖、0首付卖、求着卖,买房人都可能会不屑一顾。
看两组数据,你就能真切体会到各项目地产营销人的焦灼感。
郑州商品住宅库存:
根据克而瑞数据,郑州7月份商品住宅整体供应量144万㎡,成交量97万㎡,且从3月份至7月份,市场持续供大于求。库存量从去年9月份至今,节节攀升。
郑州商品住宅去化情况:
七月份市场淡季,郑州开盘推货量环比-61%,去化量环比-67%,去化率环比-16%,其中市区推出量环比-73%,去化量环比-77%。
从2017年开始,郑州开盘的去化率一直下探,近五个月开盘平均去化率,都未达到50%。
郑州新房市场这一年持续供大于求,购房者的心态已经开始发生变化,各项目开盘去化成绩,也在一路下滑。
“三道红线”横在面前,融资困难,还急着回款,房企该怎么办?
8月初,郑州部分反应快的开发商,已经开始抢跑了。
首先是老大哥万科,全线项目做特价:
万科世曦,距离高架最近的一个单元,部分户型15000元/㎡;南四环万科大都会,125㎡户型,特价10500元/㎡;经开物流园区的万科溪望,之前高层卖到了12000元/㎡,打出了10000元/㎡左右的洋房特价;港区的万科美景魅力之城,特价8000元/㎡多点……
一向路子稳重的永威,都开始随大流搞起了分期政策,永威西郡、永威城6期、永威上和府,可以3年6次分期;
前不久凭实力频繁上热搜的华瑞紫韵城,去年价格在15000元/㎡左右,如今特价12800元/㎡起,还有分期、加5万送车位的优惠;
主城区的融创蘭园,地铁+学区+二环内绝对优势,推出15000元/㎡的特价房;
南龙湖,上半年0首付、分期6年的政策都奉上了,市场依然没有起色;平原新区已经降无可降,惠济去年也遭受了一轮暴击。
四环外的盘开始使出浑身解数,主城区首付分期、大降价的政策也开始蔓延,夹在中间的也卖不动,尤其是动辄千亩的大盘,开发后期过长,压在手里的货源太多,开发节奏放缓,只能一直往后拖。
咋弄?还得降价!
同区域的竞品楼盘,谁价定的高谁尴尬!
04
这就是房企的生存困局:
顶着回款压力、去化压力、降价压力,还要保证最起码的品质,不能搬起石头砸自己的脚。
利润多少是次要的,能挺过去才是最重要的。
无论是外部环境还是内部环境,对于房企来说都非常不利,但是对于购房者来说,算是一个好消息,因为一大波促销正在路上。
以前你想都不敢想的首付分期、0首付、3万订房、特价房、公积金、组合贷,都会继续浮现,购房成本肉眼可见的降低,部分楼盘的房价,能瞬间带你回到2016年。
作为购房者,还是要端着,攥紧手里的资金,选择靠谱的开发商,选择有强势配套加持的项目,再下手不迟。