编者按：
民法典的合同编里增加了物业服务合同，终于使其成为有名合同。
随着物业服务合同法律地位的提升，相信未来物业服务市场格局也将随之改变。
本期有幸请到四川君合律师事务所张凤羽律师，为大家逐条解读民法典第二十四章有关物业服务合同的条文。
【法律条文】
第九百三十七条 【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
【律师解读】
与原合同法相比，民法典合同编在委托合同和行纪合同之间增设物业服务合同专章。这是一个重大突破！结束了物业服务合同性质的争论（原来有人认为是委托合同，有人认为是保管合同），为解决物业服务合同纠纷提供了法律依据。第24章物业服务合同从第937条到第950条，共计14条，均为新增条款。民法典也首次提出“物业服务人”概念，物业服务人的外延更广阔，包含所有提供物业管理服务的主体，而不仅限于物业服务公司。
【法律条文】
第九百三十八条 【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
【律师解读】
本条来源于《物业管理条例》第三十五条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条。现民法典囊括了上述两条的内容，并添加了“服务交接”条款。
民法典合同编通过规定物业服务合同的基本内容，一定程度上可以规范物业服务市场，减少物业管理纠纷。在物业服务合同中明确约定服务标准、质量，以及解聘物业公司后的服务交接条款十分有必要，不仅有利于厘清双方权利义务关系，也有利于倾斜保护相对较为弱势的业主的权利，以便其在发生纠纷时能够维护自己的合法权益。
【法律条文】
第九百三十九条 【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。
【律师解读】
关于物业服务合同效力范围问题大致经过三个阶段。第一阶段为《物业管理条例》颁布实施后。《物业管理条例》第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。这一规定便是这一时间段物业服务合同效力的法律依据。即，业主并非前期物业服务合同的甲方，但作为享有独立请求权的利益第三人和物业费交付等义务承担者，其之所以受约束，是因为买房时“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，是因为业主的承诺，前期物业服务合同才对业主生效。这也是很多催缴物业费诉讼中业主抗辩的最主要理由，即业主并未与物业公司签订合同，且不认可开发商与物业公司签订的前期物业服务合同的效力。同时也是实践中很多物业公司在代开发商交房时重新与每一户业主签订物业服务合同的原因。
第二阶段为2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》颁布实施后。该司法解释明确规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现民法典第以“法律”的形式对此进行了明确规定，物业服务合同的效力才算“依法”进行了确认。
依据本条规定，物业服务合同的主体为开发商、业主大会和业主委员会，并不包含作为自然人的业主。此后，物业公司与业主再行签订的《物业服务合同》寿终正寝，再无必要。
【法律条文】
第九百四十条 【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
【律师解读】
本条规定的可以终止的合同类型为前期物业服务合同，即仅限于开发商与物业公司签订的物业服务合同，后续业委会或业主大会订立的合同不在此列。结合深圳市、北京市等一线城市新修订的物业管理条例相关条款可知（前期物业服务合同期限为2年），立法上的趋势是对前期物业服务合同期限进行限制，主推由全体业主通过业主大会或业委会的形式市场化选聘物业服务人。
【法律条文】
第九百四十一条 【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
【律师解读】
本条来源于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条。其立法意图类似于对建设工程施工合同中承包方将工程主体部分转包或分包给他人的法律限制，其价值目标是为了实现秩序和平衡利益，即限制作为相对强势方的物业服务企业任意转移其主要合同义务，以保障作为相对弱势方的业主的知情权与监督权，并能在纠纷发生时缩短业主的维权距离。
本款在适用上，笔者认为，应注意这样几点：一是应审查原物业企业是否将全部合同义务概括转移给他人。如果将物业服务合同理解为一种特殊的委托合同的话，则合同事项的转委托必须预先征得原委托人的同意。本条的立法意图应该是考虑到现实中常有物业服务企业私自将合同义务一并转托他人而造成业主解纷或维权困难的情形，以确认转委托合同无效的方式限制物业企业层层转让服务业务。二是应明确导致委托合同无效的受托人的范围。本款中，“一并委托他人”中的“他人”应指独立于物业服务企业的其他法人、组织或自然人，而不应包括法人分部或职能部门。
另外一个非常重要的问题该条款并没有完全表述，即，违法转包行为的法律后果是什么？笔者通过网上查阅，仅检索到广东省高院对此问题出过审判指导意见，物业服务合同被确认无效后，此前服务期限的物业费仍参照无效合同约定标准缴纳。如此，合同虽无效，但费用照收，不影响物业公司的利益，只是会丧失对现有项目的管理权。
【法律条文】
第九百四十二条 【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
【律师解读】
本条属于指导建议性条款，明确物业服务人承担的主要义务（保修、保洁、保安）。对于物业服务区域内违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人仅有制止、报告和协助处理的义务，并没有其他可以采取强制性措施的权利，这就要求物业公司在管理过程中不能缺位，也不能越位。同时，物业公司需留存上述协助行为的相关证据，以便在业主索赔诉讼中作为对抗证据出示。
作者简介：张凤羽律师
四川君合律师事务所律师、经济法学硕士
成都市住建局常年顾问律师，多家街办社区、业委会专项法律顾问，
十余家物业公司常年法律顾问，
代理物业服务合同纠纷、业主撤销权、知情权诉讼、物业侵权纠纷百余件
专注于物业法律服务近十年，汇编《物业管理常见纠纷案例解析》
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