文/张伟律师
广东丹柱律师事务所专职律师
前言
租赁房屋发生纠纷时，相关法律是如何规定的呢？就日常咨询频率比较高的问题，笔者集中常见问题做了八条总结，希望给正在或者准备签订《租赁合同》的人签合同的一点建议，给已经出现或者即将发生房屋租赁合同纠纷，正在苦恼的人实质性的帮助，不能涵盖全部情形，但希望可以正好解决你的疑问。
一、主张支付租金的诉讼时效是多久？
2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
2018年7月，最高人民法院出台了《关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》，第一条：民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。
由此可见，自《民法总则》出台以后，租金债权的诉讼时效已变更为三年，而不是以前的一年。
二、《租赁合同》无效的情形
1.未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2.违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
3.被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
4.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
5.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
6.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
7.租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
8.承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
三、《租赁合同》无效，可以主张哪些损失？
1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
四、承租人违约时，出租人是否可以停水停电停气？
1.《租赁合同》明确约定欠租多少、欠租多久或者满足其他情形时，构成合同根本违约，出租人有权采取停水停电停气的措施追索租金，维护自身合法权益时，出租人可以采取“三停”的措施，当事人双方有明确的约定，符合民法意思自治原则。
2.《租赁合同》未约定时，须尽到多次催告的义务，承租人仍不履行交纳租金的义务时，方可采取，但也并非所有情形都可以采取“三停”措施，除非：
（1）在合同期内承租人不交纳租金的情形已经构成了合同根本违约，出租人向承租人书面送达了解除《租赁合同》的通知，但承租人仍不履行交租义务；
（2）租赁合同期已满，出租人已经明确表示不与承租人续签，但承租人到期后仍一直占用房屋，拒不搬离；
需要注意的是，出租人在采取这些停水停电的措施之前，应尽到充分告知的义务，给承租人合理的时间安排，例如有些商铺租赁来系用于餐饮行业，一旦突然停水停电会给承租人冷冻生鲜食品造成损失，为了避免损失的进一步扩大，出租人可多次通知及催告后再采取措施，防止未给对方充足的时间应对而承担损失赔偿责任。
另外在《民法典》出台以后，对于物业是否有权通过停水停电等措施来催交物业费也作出了明确的规定。第944条第3款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
五、合同解除时，装修费如何分担？
在签订《租赁合同》时，如果需要装饰装修，建议在合同中明确，以免后续引起不必要的纠纷：
（1）出租人同意承租人在租赁期限内进行装饰装修；
（2）合同到期或者提前解约时，形成附合的装饰装修归属，究竟是归出租人还是承租人。
未明确约定装饰装修物的归属，合同解除时则视双方的违约情形来处理装饰装修残值损失。
法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一） 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二） 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三） 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四） 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
六、出卖租赁房屋时，承租人如何行使优先购买权？
承租人在接到出租人出卖房屋的通知后，要在十五日内明确表示要购买还是不购买，如果不购买则视为放弃优先购买权，如果明确表示了购买意向、出租人根本没有尽到通知的义务或者有其他妨害承租人行使优先购买权的情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
法律依据：《民法典》
第726条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第727条：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第728条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
七、承租转租房屋时需要注意什么？
越来越多的二房东、三房东、四房东等出现在房屋租赁市场上，租赁房屋时承租人可能连房东的面都见不到，针对这种情况，签订《租赁合同》时需要注意：
1.核实转租人的身份信息，转租人是自然人时建议查看身份证原件，保留其复印件，转租人是公司或者合伙企业时，建议登录相应app查询其经营状况及涉诉情况；
2.查看房东与转租人签订的《租赁合同》原件及房产证复印件，核实房屋产权状况、租赁期限是否在其承租期限内、是否允许转租等，有必要时可以要求转租人提供国土局打印版的房屋产权单，可以清晰的看到房屋的产权状况、抵押及查封状态；
3.调查了解清楚该租赁房屋是否可以满足承租人的租赁用途，例如用于开办学校、医院、大型商业场所等需要行政审批的，在《租赁合同》中明确租赁用途及租赁用途不能实现时的责任承担。
八、入场费能要求出租人返还吗？
法律上并无对入场费相关定性的规定，但交纳入场费却是实践中商铺租赁的潜规则，交了入场费就签租赁合同，不交就不签，入场费就算是交了也只是草草打个收据，甚至连收据都没有，那么发生纠纷时，承租人是否可以要求出租人返还入场费呢？
1、合同已经明确约定了入场费及解除合同时入场费如何处理的，有约从约，按照合同约定履行；
2、合同未约定入场费，但出租人出具了入场费的收据，合同未履行完毕提前解除合同时，实务中有三种裁判方向：
（1）支持返还入场费【（2015）深中法房终字第468号】
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点为：四季红公司是否应向罗荣健退还铺位装修费。
首先，原审中，罗荣健明确其诉求的入场费即四季红公司收取的铺位装修费，四季红公司认可已实际收取铺位装修费并向罗荣健出具收据。
其次，因包含涉案商铺在内的整个商场经常停电致涉案商铺无法正常经营，罗荣健已实际撤离涉案商铺。
基于上述两点，本院认为，现未有证据显示四季红公司对涉案商铺作何具体装修，且即便四季红公司对涉案商铺进行了统一的基础性的装修，其作为出租人并未能提供适租的租赁物，涉案经营场所经常停电的状况已影响罗荣健对涉案商铺的使用和收益，涉案租赁合同的目的无法实现，罗荣健撤离涉案商铺的行为应视为其实际要求解除涉案合同。
综合本案具体案情，并结合涉案合同实际履行时间较短的因素，根据公平合理的原则，四季红公司应予退还涉案商铺的铺位装修费。罗荣健明确其诉求的入场费即为上述铺位装修费，并主张四季红公司应予退还，本院予以采纳。原审处理得当，本院予以维持。
（2）不支持返还入场费，将入场费平摊入每月的租金中，视为租金或者因巧立名目如转让费、装修费等，则视举证情况而定
3.合同未约定入场费，且出租人未出具入场费的收据，主张为入场费并要求退还因没有证据佐证可能会承担败诉的风险。
作者介绍
作者：张伟律师
广东丹柱律师事务所专职律师
深圳新闻网、第一现场、壹深圳等媒体常驻点评嘉宾。曾为深圳数十家银行提供专业的法律服务，代理银行案件数千起，在金融贷款及民间借贷领域积累了丰富的实践经验，为多家公司提供法律顾问服务，为公司的稳健运营保驾护航。擅长处理：债权债务、婚姻家庭、合同纠纷及公司法律顾问事务。自执业之初一直秉承着：“受人之托，忠人之事”的理念，以细致认真的工作态度为当事人提供优质的法律服务。