先前，我们说， 。
这不， ~
本周一， 预售证获批，楼栋最高售价10.8万/平， 打响2020北京豪宅之战第一枪。
就在今天（8月14日）， 预售证批售信心显示，楼栋最高售价约11.9万/平。 其中部分房源，建面拟售单价为12.5万/平。
北京楼市限价的天花板，再次被突破。带着更浓郁的金钱气息，北京豪宅回归了。
01
限价3.0时代
之前丰台区域的豪宅项目，平层产品的获批预售价， 最高是11.3万/平。
泰禾西府大院、葛洲坝中国府、懋源璟岳，皆在此列。
其它豪宅项目获批价：华润昆仑域均价11万/平，玺萌壹号院均价9.9万/平，北京金茂府均价9.5万/平。
也都在10万左右徘徊。
若说2017年以前的8万/平，是限价1.0时代。
那么，自2018年下半年以来，11.3万/平就是限价2.0时代。
北京楼市 隐 性限价红线，一直存在。
红线，历来是用来突破的。
这一次，北京豪宅价格天花板，被甲叁號院顶至11.9万/平，距12万仅0.1步之遥。
PS：有个例外，中骏天宸2017年获批预售价13.5万/平，但西城德胜门的位置过于稀缺，不具备广泛代表意义。
此外，鲁能钓鱼台美高梅别墅，24套现房销售许可，拟售均价16.8万/平；北京金茂府一期最新取证，拟售均价11万/平。
限价3.0时代，或许就在不远的未来。
截至8月11日，2020年，北京土地市场共成交38块住宅，其中28块为不限价宅地，占比高达73.6%。
不限价商品房重回C位，已是定论。
限价松动，无疑会给市场注入一针强心剂。
事实上，土拍市场已有端倪。 房山稻田地块罕见地被举牌108轮，亦庄河西区宅地以79亿成为今年新总价地王，多个地块溢价率逼近50% ……
楼市限价的天花板上调，一方面给予下半年房企拿地的热情与勇气；另一方面，也给了后续入市的不限价商品房项目，价格的信心。
颐和金茂府、 、 、 等...翘首以待。
02
价格体现价值
豪宅项目与限价“红线”间的博弈，历来有之。
早在2014年，大兴西红门鸿坤林语墅，以5万+的价格获预售证，超过当时4万/平的隐形红线。
但项目方并不满意，因为他们的心理预期，是 每平七八万。
2017年打破8万隐性限价红线，以9.8万/平获批入市的华润昆仑域。项目曾自报售价11万/平。
泰禾西府大院，扣除保障房以及商业还建部分，楼面价超8万/平，开发商的理想报价是15万/平。但最终的取证价格为11.3万。
结果，豪宅西府，毛坯交付。
博弈的根源，一方面，是开发商多多益善的盈利需要。 另一方面，豪宅的价值，也确实要从价格上来体现。
一般而言，项目预期售价=地价+建设成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润。
财税管理费用、企业所得税、地价，都是既定的。
一旦价格设限，地价又占比过高，能压缩的只有建设成本、预期利润。
在售价难以覆盖成本的前因下，减配成为豪宅限价的直接后果。
华润昆仑域轰轰烈烈的维权事件，就是个样本。
若从地价的角度审视，此次入市的豪宅项目售价，并不算高。
只有建设预算充足，豪宅的产品力才能被更好的发挥，开发商才能回归到开发商本身。
而不是，在地价和限价中，锱铢必较、偷工减料的泥瓦匠。
更现实的问题是，在豪宅买家眼中，一味地压低预售价格意味着“双输”---
花费2000万去买一个不确定交付品质的房子，和再多花上500万能买到一个基本确定品质的房子，他们很可能会选择后者。
因为，用金钱买确定性的意义远大于省下500万。
03
白热化
高地价倒逼高房价，高房价催生众多豪宅。
但，高端客群毕竟是有限的，在有限的市场容量下，3300多套10万+豪宅集中增量，使得豪宅出清周期进一步拉长。
根据网易房产数据显示，2020年1月-7月，北京10万+新房，成交仅186套。
若将价格降至9万+，成交套数则陡升至536套。
加之，北京豪宅市场存量不小，势必促使高端市场竞争白热化。
每个项目的地段区位、土地成本、资金压力等，都不尽相同，可发力的招数也不尽相同。
但，唯一不变的点，是客群心理---
高企的产品价格，能带来的价值到底有哪些？
进一步的价格，总该有进一步的欢喜。
毕竟，只有被市场接受了，才能算真正实现了产品 “溢价”。
互动时刻：
随着豪宅批量入市，高端客户的选择余地看起来变大了。
但，不容忽视的一点是，四环内可供应土地是有限的。用稀缺性来定义这种状态并不夸张，因为---
每 新 出一块地，都有可能是剩余地块里，最好的。
而在 地价走高的趋势下，会出现“位置越来越差，售价越来越高”的背离关系。
这是未知的无奈。
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