8月的南京楼市，是属于新面孔的。
武定门旁的中冶锦绣珑湾、河西南颐和铂湾花园、新尧新城悦江润府等多家新成员对外公开售楼处，不少区域的“新成员”蓄势待发。江宁正方新城的G46地块也在近日正式发布案名，定为“联发云启”，并释放消息预计9月公开售楼处，10月初首开。
在近年的南京楼市，正方新城的动静并不多，区域内主力在售楼盘也仅有绿地理想城与荣盛隽峰，这与区域内许久未有集中土地出让密切相关。
但今年7月，正方新城G35、G41两幅地块先后高价成交，一直低调的“南京硅谷之城”再次走入人们的视野。这个新房均价2万出头的板块，会成为下一个刚需重地吗？
01 板块规划起点高，土地市场竞争激烈
2011年市委市政府推动建设“一谷两园”软件产业集聚区后，正方新城作为江宁重点打造的新兴科技板块，未来将云集微软、IBM、HP、甲骨文、中兴等约700家科技企业，预计将容纳居住人口19万人，高素质就业人口30万人。
机场轻轨S1线正方中路站作为正方新城中心型站点，可快速到达南部新城、对接多线轨道交通，速达主城各区。
这些年来，江苏软件园逐步发展成南京软件和信息服务业的一个重镇，从最初规划可以看出，片区内有不少居住用地，但这些地块出让缓慢，很多还处于待开发的状态。
2014年，银城拿下正方新城一幅宅地，也就是后来的“拓荒盘”银城蓝溪郡。这之后2年都没有新的土地出让，直到2016年9月出让了G44、G62地块，成为了现在的绿地理想城、荣盛隽峰雅苑。2019年，联发拿下G46地块，近日刚刚公布案名“联发云启”。
今年7月，正方新城连续出让G35、G41两幅地块，让人关注到，这个默默无闻的区域是不是要开始发力了？
开发商间的竞争也说明他们正在关注这个区域的潜力。多轮竞价、触顶成交，在这个目前还未被大众关注的区域，一场“硅谷争夺战”已经暗潮涌动。
02 品牌房企入驻，价格优势明显
近几年随着城市重心南移，不少板块房价水涨船高，正方新城的区位、价格优势逐渐凸显。联发云启即将首开，后续中交路劲G35、德信G41也将加入这场竞争。
目前这里的市场形势是怎样的？让我们回顾一下正方新城的“前辈”楼盘们，“拓荒盘”银城蓝溪郡售罄，目前二手房市场活跃。现在在售的主要是绿地理想城和荣盛隽峰雅苑。西侧靠近谷里的尾盘远洋山水也有少量房源。
绿地理想城
均价：23000元/㎡
在售户型：95、105、110、118㎡
总价门槛：95㎡约215万
在售的楼盘中，绿地理想城处于正方新城与上秦淮交界的一个区域，是距离机场轻轨S1最近的，到正方中路直线距离约800米，相比其他在售盘有着巨大的优势。但23000元/㎡的价格也是目前板块内在售楼盘中最高的。
绿地理想城前期推出的89㎡房源基本售罄，目前在售的95㎡三室户型，三开间朝南，户型方正，毛坯现房交付，总价在215万左右。
相比于到南部新城距离差不多的、均价突破3万/㎡的上秦淮，靠近地铁的绿地理想城是刚需人群一个值得考虑的选择。
荣盛隽峰雅苑
均价：高层20603元/㎡，洋房22969元/㎡
在售户型：高层88、102㎡；洋房115㎡、130㎡
总价门槛：88㎡约180万
荣盛隽峰雅苑与银城蓝溪郡距离很近，南侧是即将首开的联发云启，北侧是今年刚出让的中交路劲G35地块。目前荣盛隽峰雅苑剩余房源还比较充足，明后两年这个区域可能会出现三盘竞争的场面。
根据规划，荣盛隽峰雅苑距离区域内的教育用地很近，其中西北侧的拉小分校今年已经开始招生，目前划分的学区范围是将荣盛隽峰雅苑所在区域包含在内，但仍要等交付后才能最终确定。
目前在售高层88、102㎡、洋房115、130㎡，88㎡户型起步门槛约180万，相对于绿地理想城有一定总价优势，但区位上确实离地铁比较远，周边大部分配套仍待开发。
远洋山水
均价：18904元/㎡
在售户型：93、108、135、148㎡
总价门槛：93㎡约180万
靠近江苏软件园和谷里交界区域的尾盘远洋山水，现在仍有少量房源。远洋山水靠近牛首山，是正方新城片区内目前唯一“1字头”在售的楼盘。
远洋山水均价18904元/㎡，比绿地理想城均价低了近4000元/㎡，比荣盛隽峰雅苑高层低了1500元/㎡，价格优势明显。但周边没有轨道交通，配套也缺乏优势。
据南京网上房地产数据，目前剩余房源中108㎡户型稍多，总价约199万。远洋山水产品定位偏向低密电梯洋房，容积率仅1.2，不到200万可以买到108㎡洋房，价格优势确实明显，但综合区位、交通、配套等因素，购房者一定要根据自己的情况慎重考虑。
除了在售的这三个楼盘，正方新城联发G46地块刚刚公布案名“联发云启”，主力户型98、110、125㎡，价格待定，预计9月公开售楼处，10月初首开。
联发云启称价格参考市场价，与它距离最近的荣盛隽峰雅苑高层均价在20603元/㎡，毛坯交付，今年出让的正方新城G35、G41地块毛坯限价20600元/㎡。预计联发云启精装价格会在2.2万元/㎡左右。
联发云启与荣盛隽峰雅苑区位相似，学区配套尚未敲定。联发云启整体面积段稍小，但起步户型98㎡比荣盛隽峰雅苑在售的88㎡大，加上是精装交付，估计总价门槛会高出荣盛隽峰雅苑，98㎡可能在200万出头。
03 二手房市场活跃，价格平稳无倒挂
正方新城板块内二手房小区不多，东善桥的东虹花苑是一个比较大的动迁安置房小区，南侧有老小区康和欣居，这两个小区房龄都比较老，参考价值不大。
“拓荒盘”银城蓝溪郡作为区域内唯一一个次新房小区，二手房交易市场比较活跃，基本可以代表这个区域次新房的价格水平。根据链家数据，目前银城蓝溪郡二手房挂牌均价22799元/㎡，价格走势相对稳定，与周边在售新盘基本无倒挂。
银城蓝溪郡在链家有180套左右二手房在售。今年3月开始，单月成交在5~9套，大部分成交价格稳定在2.1-2.3万/㎡之间，市场整体算是比较活跃的。
银城蓝溪郡距离荣盛隽峰雅苑、联发云启很近，就价格来看，起步总价会比荣盛隽峰雅苑便宜10万左右，而且荣盛隽峰雅苑为毛坯交付，银城蓝溪郡大部分二手房带装修，对于能够接受次新房的刚需人群来说，是一个不错选择。
总体来看，正方新城目前在售的楼盘，90㎡左右的户型起步门槛基本可以控制在200万左右，处于一个刚需友好的水平。
对目前想在正方新城置业的刚需购房者来说，首选的是离地铁最近的绿地理想城；预算稍低一点的可以关注荣盛隽峰雅苑和即将首开的联发云启，这两个楼盘在区位、产品上都比较相似，可以根据自身需求选择。
如果考虑次新房，银城蓝溪郡是一个不错的选择，价格有一定优势，大部分带装修，比较新的空置房源也不少，而且已经确定划入江宁拉小分校学区。
作为作为南京“一谷两园”其中的一个新兴科技板块，正方新城将成为城市南向发展的下一个重要节点，距离南部新城很近，未来必然会受到南部新城利好辐射影响，区域潜力不容小觑。
正方新城规划起点很高，但土地出让缓慢，很大程度上限制了区域发展。配套不完善、轨道交通不发达，是正方新城楼盘的通病，也是这里楼市一直不温不火的一个原因。
然而，这两年正方新城逐步出让几幅土地，让人对这里的发展有了新的期待。考虑到区域整体规划，以及其到南部新城的距离，200万上下的总价对于刚需人群很有吸引力。
地块触顶成交、品牌房企入驻。联发云启已经吹起号角，相信不久之后，一场房企间的争夺战将在“南京硅谷”正方新城打响。