编者按
为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，《民法典》增加规定了“居住权”这一新型用益物权，明确居住权人原则上可以无偿居住他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
居住权是指非房屋所有人居住他人房屋的权利，居住权既属于用益物权，又属于具有人身属性的人役权。设立居住权制度，可以保障实践中出现的诸如离婚不离家中生活困难一方的居住权益、父母为子女买房后的居住权益、公租房用户居住权益等特定群体的居住权益。居住权制度的建立，不仅可以使得当事人的居住权益具有对抗第三人的物权效力，还可以充分发挥房屋的使用价值、做到物尽其用。
《民法典》中的居住权
第三百六十六条居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
第三百六十七条设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
第三百七十一条以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
何为居住权
居住权是指以居住为目的、对他人所有的房屋享有占有、使用的权利，是《民法典》在原有物权类型上新增的一种物权，也是我国法律中首次规定的具有人身依附性的人役权。
此前我国并未明文规定居住权制度，但居住权在涉及身份关系的纠纷中十分常见。最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第27条第3款规定了离婚纠纷中以设立居住权对生活困难一方予以帮助的情形：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”司法实践中多表现为法院通过判决确认离婚纠纷中生活困难一方可以继续居住在原房屋。居住权还常见于继承纠纷中通过遗嘱约定继承人享有房屋居住权等。
如何获得居住权
根据《民法典》有关居住权的规定，设立居住权需：
1.签订书面居住权合同。
2.向登记机关申请居住权登记，居住权自登记时设立。
此外，《民法典》还规定了居住权的其他基本内容：
1.居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。
2.居住权权利内容：居住权人可以占有、使用房屋。原则上居住权人不得出租房屋，但当事人另有约定的除外。
3.居住权期限：多为长期性或终身性，有约定或者遗嘱的，按照约定或者遗嘱；没有约定或遗嘱的，居住权期限至居住权人死亡时。
居住权的性质
1.居住权是用益物权
居住权是以满足特定居住需要的用益物权，专指在他人房屋上的居住权，由房屋所有权人以外的人享有，体现了房屋所有权的权能分离。相比于债权性质的租赁权，居住权不仅具有占有、使用的权能，还具有排除妨害的对抗第三人的物权属性，在居住权遭受侵害时，居住权人可以行使物权请求权以保护其权利。
2.居住权是人役权
居住权是为特定人的利益设定的人役权，具有较强的人身依附性，一般只能由特定权利人享有，不可转让或者由他人继承，其流通性和继承性受到极大限制。居住权起源于罗马法，最初目的是解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题，满足家庭成员的生活需要，体现了家庭成员间互助的性质。居住权的历史渊源决定了其具有人身专属性、终身性和无偿性。
此次《民法典》突破了居住权的无偿性，规定了当事人可以另行约定居住权有偿取得和特定期限，亦可以约定居住权可以对外出租，丰富了居住权的权利义务配置。
3、居住权和房屋租赁权的区别
居住权和房屋租赁权都能赋予权利人居住他人房屋的权利，但居住权和房屋租赁权在设立、主体、性质等方面有较大差异。
居住权是物权，自登记时设立，居住权人不仅可以占有、使用房屋，还有对抗第三人的物权请求权；租赁权具有债权性质，自租赁合同生效时设立，租赁权人仅具有占有、使用房屋的权利，不具有排除妨害等物权请求权。
居住权具有人身依附性，因此居住权人只能是自然人，居住权不可转让、继承，特定的居住权人死亡后居住权也随之消灭；租赁权不具有人身依附性，租赁权的主体可以是自然人也可以是法人、组织，在没有另行约定的情况下，租赁合同双方可以通过转租形式转让租赁权。
居住权案例
基本案情：
原告庞某某系庞某儿子，庞某生前将其拥有的房产A通过《赠与书》赠与其儿子庞某某，约定原告庞某某是房产A的产权人，庞某生前与其妻对该房产均享有居住权。后庞某与被告林某再婚，两人一直居住在房产A内直至庞某去世。庞某去世后，林某继续居住在房产A内，原告庞某某作为该房产的所有权人，以排除妨害为由起诉请求其继母林某搬离房产A。
争议焦点：
居住权与所有权冲突时，如何确立和保障老年人最基本的居住权
法院判决：
“依据《中华人民共和国民法总则》第八条确立的公序良俗原则，明确林某对案涉房屋享有合法居住权，在行使居住权时应当尽到合理使用、维护义务，……若林某此后另有居所或者生活条件有较大改善，双方对涉案房屋的居住权可另行协商，有效平衡了本案双方当事人的利益，……庞某某以协议约定主张林某对涉案房屋不享有居住权，有违人伦情理。”
结论：
由于先前我国法律没有明确规定居住权，在发生居住权和所有权冲突时，亦没有统一的裁判标准，居住权通常由法院在个案中使用公平原则、公序良俗原则确立。
居住权制度的现实意义
我国已经存在由当事人协议或遗嘱设立居住权和法院裁判确立居住权的情形，但上述情况下的居住权利具有相对性、不具备对抗第三人的公示效力，难以切实保障居住权人的居住权益。此次《民法典》物权编新增了居住权制度，从物权法定的角度，规定了居住权的设立、权能等基本内容，明确了居住权益的物权效力，具有一定的现实意义。
1.推进以房养老的老龄化住房保障
我国目前已经出现反向抵押等“以房养老”模式，即老年人将自有房屋抵押给金融机构，金融机构按月向老年人发放丰厚的养老金，同时老年人可以继续居住在房屋里，待老年人身故后由金融机构取得房屋产权。但反向抵押等以房养老制度在我国并未实现普及，一是我国老人传统观念认为房屋产权应当由子女继承，二是该模式容易滋生机构骗取老年人房产的现象。居住权制度允许老年人在将房产提前赠与子女的同时自由行使和处置房屋居住权益，更好地从法律制度上规范老龄化住房保障。
2.保障家庭成员的居住权益
尽管现有婚姻家庭继承制度中的居住使用权可实现大部分居住利益，但在缺少上位法的情况下，实践中对居住权的法律性质、适用范围和效力一直存在争议，遗嘱约定或法院判决确定的居住使用权缺少法律制度保障。通过明确居住权制度，有利于明确居住权的性质、尤其是确立居住权和其他权利冲突时的裁判规范，以更好保障家庭成员间的居住权益。
3.保障公租房、廉租房用户的居住权益
公租房、廉租房是政府所有的房屋，公租房、廉租房用户仅需支付低价租金即可拥有居住使用权。但公租房用户与政府之间建立的仅是租赁关系，不能给予居住权益以必要的保障。居住权制度的建立为低收入公租房、廉租房用户的居住权益提供法律制度保障。
小结
此次《民法典》物权编创设了新的物权种类“居住权”，居住权制度旨在给予权利人一个免费、永久居住他人房屋的权利，居住权有效设立后，即使房屋所有权人也无权赶走居住权人。
居住权制度能够解决我国诸多与住房有关的现实问题，为老年人、公租房用户等人群或离婚纠纷中生活困难一方的居住权益提供明确的法律保障。由于居住权设立后可以对抗房产所有权，在进行房产交易时，除需要明确房产上无抵押等负担外，还需要关注房产上是否已经登记了居住权。
设立一项新的法律制度必然会带来新的问题和争议，未来居住权制度的落实可能带来诸如登记生效主义使得行政成本和交易成本过高、同一个房屋是否能设立多个居住权、已设立居住权的房屋上的落户权益和入学权益归所有人还是居住权人等问题，上述问题有待在未来司法实践中得到进一步的解答。
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