在管面积一亿方
撰文 | 舒克
出品｜大摩地产
除了乐视那次，孙宏斌几乎没有做过亏本的买卖，除非是他主动。昨天晚上，孙宏斌就主动让出了一块大蛋糕。
8月6日，融创中国（1918.HK）宣布分拆物业板块融创服务赴港上市，并将给融创小股东配股。
相比直接剥离物业板块和穿着“马甲”潜伏入股的同行们，孙宏斌非常厚道。
融创服务并未披露募资金额和估值，不过此前市场曾给出10亿美元的猜测和传闻。要保证融创服务可以顺利并表至融创，后者对其持股不能低于50%，因此，融创服务的估值最低在155亿港元左右。
这意味着，入股融创服务引入战略投资者让出15%的股份，加上公众持股最低比例15%，融创小股东们最多将分配到20%的融创服务股份，对应估值至少为31亿港元。
慷慨大度孙宏斌，仗义疏财纯爷们儿。仅仅因为持有融创中国股票就能分享融创服务的资本盛宴，融创小股东不惜用古诗“君子世无双，陌上人如玉”来形容孙老板。
乐善好施的孙老板自然也得到资本市场的回报。
受分拆上市影响，融创中国今日涨3.86%，收报36.3港元，目前市值1694亿港元。截至去年底，孙宏斌持有融创中国47.24%股权，这意味着，让出的31亿港元财富，孙宏斌一天就赚回来了。
业绩
在宣布分拆物业上市的当天，融创服务就迫不及待在港交所递表。
数据显示，2017-2019年，融创服务收入分别为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%，期间利润为0.43亿元、0.98亿元、2.7亿元，今年一季度，利润再次同比大涨394.9%至0.67亿元。
和诸多同行一样，融创的物业业务开始于2014年。本次分拆上市的融创服务业务除物业管理外，还包括非业主增值服务、社区增值服务。
上市前，融创服务是融创中国的全资子公司，与大多数分拆上市的物业公司一样，融创服务的绝大部分收入都来自母公司融创中国“喂奶”。
其中，传统物业管理是融创服务第二大收入来源。2017-2019年在总收入中占比分别为51.8%、41.3%和40.6%。该业务来自融创的收入占比常年在99%以上，外拓项目仅有两个。数据显示，2017-2019年，融创开发的物业在融创服务的物业管理收入中占比分别为99.4%、99.1%、99.6%、99.5%，今年一季度略有回落后仍高达99.2%。
不过，这样的比例在头部房企中并不太惊世骇俗。碧桂园服务、保利物业对母公司的业务依赖也都在90%以上。
虽然外拓物管面积贫瘠容易影响后续增速，但融创服务除了稳定随着融创中国开疆扩土外，手中其实握着另一个锦囊。
2018年起，非业主增值服务超过物业服务成为融创服务最主要的收入来源，在2019年收入中占比55.6%。非业主增值服务即开发商服务，收入占比不断增长可以看出融创及其联营、合营公司在开发项目众多，且增速已经超过交付速度，也代表未来融创物管面积将会有稳定增涨。
截至今年五月底，融创服务的合约总建面达到2.27亿方，规模可以排进行业前十。而且与大量物业公司以量取胜不同，融创服务目前在管建面1亿方，其中86.2%位于国内一二线城市。
并且，融创服务继承了母公司豪气买买买的秉性，今年五月出资15亿买下了浙江开元物业，直接带来超5000万方的物业项目。
事实上，融创拆分物业上市从去年就开始筹备了。
2019年9月，融创物业更名为融创服务，深谙财务的融创老将曹鸿玲担任融创服务总裁。今年一月，融创服务法人代表由汪孟德变更为曹鸿玲，随后，融创对内强调担任融创中国执行总裁的曹鸿玲不再分管财务管理中心、审计监察中心，精力将更多集中到物业板块。
除了曹鸿玲，融创还给融创服务拉来了孙宏斌的“财神”、从顺驰时期就跟随老孙打天下的融创二号人物汪孟德。今年四月起，汪孟德陆续退出多家融创文化板块子公司，再次被推上IPO前线。
融创中国五月的股东会上，管理层松口，承认今年物业有安排上市的计划。
根据安排，融创服务董事会主席兼执行董事汪孟德，负责指导集团的整体发展及制定业务战略；执行董事兼执行总裁曹鸿玲，负责本集团的日常管理、整体战略制定、业务规划及运营决策。
趋势
2019年，港股再现物业公司上市潮，腰部房企蓝光、小房企银城等都纷纷将旗下物业公司送入资本市场。今年以来，疫情给房地产行业带来巨大压力，且房企在今年面临偿债高峰，分拆物业板块上市成为了更多公司的选择。
今年以来，已经有兴业物联、建业新生活、金融街物业等六家房企关联物业公司赴港上市，还有卓越物业、合景悠活、金科智慧服务和世茂服务等十余家房企关联物业公司正在排队候审。上月底，恒大也透露了分拆物业上市的计划。在此背景下，融创服务凑热闹也就顺理成章了。
事实上，分拆物业板块上市已经成为房企在资本市场的第二杠杆。由于内地房企均走重资产路线，在香港资本市场一直不受待见，市盈率基本处于底部，而物业公司属于轻资产模式，有稳定现金流，更受市场追捧。年初至今，多只物业股年内实现翻倍增长，近半企业市盈率超过40倍，头部玩家碧桂园服务市值已经达到1356亿港元，成为第一家千亿市值的物管企业。
不过，有市场观点认为，随着龙头房企分拆物业上市步伐加快，行业并购整合将加速，市场分化将进一步加剧，资本市场对物业服务企业上市也将逐渐回归理性。
抢在最后一波红利期前入场，孙宏斌这步棋又下对了。
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