三四线城市迎来坏消息,2大支撑已经消失,楼市下行或成必然

subtitle 房产指闻08-08 14:47 跟贴 746 条

现在大多数三四线城市的房价已经处于比较高的水平,在很多三四线城市,一个月工资两三千都很正常,对很多人来说可以维持生活,即使工资高的也不过五千,在这种城市月薪过万的人恐怕是寥寥无几。在这种情况下,显然大多数人都拿不出太多钱买不起房子,但事实上很多三四线城市的房价已经超过八千,位置稍微好一点可能就能突破一万。

为什么会发生这样的现象?如果只是那些经济发展还不错的或者旅游城市的房价偏高还可以理解,事实上,三四线城市的房价普遍都是很高的是什么支撑起了三四线城市的房价。

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三四线城市房价上涨的两大驱动因素

01.棚户区改造政策

棚户区改造是我们国家推出的一项真正的惠民工程,改善了居民的居住条件,同时完善了城市功能,改善城市环境,确实给老百姓带来了福音,给困难家庭带来了希望。

但是棚改也带来了一个问题,三四线城市的楼市过于火热。所谓棚改就是我们所说的拆迁,国家采取货币化安置的方式,直接给老百姓大量的拆迁款,这对于老百姓来说是巨大的利好。老百姓手中有大量的资金,按照当时三四线城市的房价,买一套房子是绰绰有余的事情,大多数老百姓的投资观念不强,不知道该如何投资,如果把钱存入银行,又会担心钱贬值。

开发商最先嗅到金钱的气息,果断进军三四线城市,尤其是像恒大、碧桂园这样的房企,打着打造高端的口号,所到之处,房价必然上涨一大截。而很多拆迁户手中有很多资金,即使房价很高也买得起,同时还可以当作一种不错的投资。

事实上一些拆迁户真的可以买很多套房子,基于当时火热的三四线楼市和不断上涨的房价,买房基本上等于大赚一笔,因此很多拆迁户手中大量的资金都买了房子。相当于庞大的拆迁资金最终还是流入了楼市,楼市不火热、房价不大涨才会不正常。

02.炒房客的加入。

提到楼市就不得不提炒房客,炒房客算是很不讨喜的一类人我首先解释一下什么是炒房客,很多人误以为买了两套房子就是炒房客,其实这是不对的,炒不炒房还真和买几套房子无关。

楼市可以分为四类人,分别是没买房的、已经买房的刚需、炒房客和投资客。事实上买了两套房子也可能是刚需,比如家里本来有一套房子,孩子上学可能需要学区房,又买了一套,这种真的称不上是炒房客,甚至有些家庭给父母又买了一套,这些都是有真正的需求,算不上炒房客。还有一种人名下的房子比较多,但是他都是全款买的,买房只是为了资金避险,因为是全款买房,不承担任何金融风险,对楼市没有什么坏处,也称不上是炒房客。

只有一种人称为炒房客,就是那些高杠杆买房的人。比如手里有200万的空闲资金,投资房产的人选择买一套房子,而炒房客选择买两套房子甚至三套房子,如果房价大幅上涨就能获得三套房子的差价。这样确实有可能获得三倍的收益,但是也会承担很大的风险,如果房价不上涨或者下跌,如果手中的二手房卖不出去,如果因为意外断了收入,最终还不起房贷,这些对于炒房客来说打击都是非常巨大的。

尽管炒房客承担了很大的风险,但是过去房价确实持续上涨,给了炒房客很大的机会,但是在2016年之后,很多的大城市的房价基本已经稳定下来,炒房客已经在楼市获取了巨大的利益,想要寻求新的挣钱方式,于是盯上了刚刚起步的三四线楼市。

大量的炒房客涌入了三四线楼市,炒房客囤积了大量的房子,也让三四线楼市呈现出供不应求的状态。炒房客的加入让三四线城市的楼市变得更加火爆,同时也让很多人坚定了买房的信心。因此在前几年,我们看到房价上涨、楼市火爆这些景象,并不是发生在北京上海这样的大城市,而是一些不起眼的三四线城市。

房价上涨的两大支撑正在消失

01.棚改退场。

首先是棚改政策,国家已经开始全面推进旧改,棚改也将于2020年基本完成。棚改的退场会对三四线楼市造成很大的影响,棚改退场意味着大量的资金已经不会流入三四线城市的楼市,三四线城市的工资水平比较低,想依靠三四线城市的工资水平是无法撑起楼市的。

另一方面旧改的出现对楼市的打击也很大,旧改也是一项利国利民的大工程,改善老房子的居住条件,提高老百姓的居住体验。旧改可能会让老小区焕发新的生机与活力,更加适宜居住。要知道这些老房子的居民基本上是准备换房子的,但是旧改的出现可能会让他们暂时没有换房子的需求,对于楼市而言,购房需求确实减少了。

02.炒房客逐渐退出楼市。

随着房住不炒的思想深入人心,炒房客的生存空间真的越来越小,随着国家对楼市的调控力度不断加大,对炒房客的限制手段不断增多,炒房客退出的楼市可不仅仅是三四线城市的楼市,整个楼市都将没有炒房客的生存空间。

炒房客的退出会对三四线城市造成怎样的影响,首先炒房客退出楼市必然要出售自己手中的房产,这会增大二手房市场的供应量,二手房供应量的增加对新房市场也是很大的冲击;另一方面炒房客不买房也会减少楼市的需求量,这一增一减,原本供不应求的楼市也慢慢转变为供大于求,供大于求的楼市房价还有什么上涨空间。

总的来说棚改的退场会减少资金流入楼市,而旧改的登场又会减少老百姓的换房需求;炒房客的退出则会增大市场上房子的供应量,对房子的需求量也会减少。棚改的退场和炒房客的退出对于三四线楼市来说是很大的坏消息,三四线楼市房价上涨的支撑已经逐渐消失,房价已经没有什么上涨的空间,部分人口流出、资源枯竭的城市也将面临楼市下行、房价下跌的风险。

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