非名校学区,无品牌加持,老破小围绕!主城改善盘处境如何?

subtitle 野野娱乐团队08-08 05:37

上周,我去实探了鼓北的凤凰和鸣小区。从中介那边了解到,这个小区在周边属于典型的改善学区房,总价较高,成交很少。但是如果对学区没有特殊要求,只想换一个改善房,他们会更愿意推荐旁边一个小区——汇林绿洲,小区环境如同它的名字一样,身居其中,犹如处于“天然氧吧”。

中介这一番描述听得我对这个绿洲小区十分好奇,于是我决定自己去看一看,是不是有传闻中的那么好...

名校隔壁非学区,又与老小区作邻居,小区好在哪?

诚如中介所言,小区距离凤凰和鸣确实不算远,它的三期广林苑与天正小学只隔着一条金茂大街。即便地理位置上两者很近,可惜小区的学区并不是天正,目前是紫竹苑小学,初中是八中。

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小区一共分为三期,分别为上林苑、怡林苑和广林苑,虽然挨在一起,但苑区之间各自独立。这次实探,我就近选择去了房龄最新的广林苑。

据了解,汇林绿洲广林苑是2007年的房龄,我是从小区东门进入,门禁相对隔壁的凤凰和鸣要宽松一些,虽然有门卫,但是大门不知什么缘故敞开着,我很容易就进入了。后来,我从西门出去,这个小侧门倒是门禁管理尚可,外来人员一般不太能进入。

整个苑区一共有13栋楼,园区范围也比较大,楼与楼之间遍布着各种绿植,环境上确实做到了恰如其名。

由于正值夏季,园区内绿植茂盛,到处可以葱葱郁郁的绿色。走在这样的道路上,即便是炎炎夏日,也不觉得过于酷热难耐。

除了超高的绿化率之外,园区在多个角落都有着大小不一的景观设计,小区的水池未见浑浊,目测应该有经过打理,我至少可以看清水底。

传闻中的“绿色走廊”在这里也可以看到。

园区中间有一处比较大的观景池,靠近这边的一楼业主干脆就近设计了一个露台,夏季的傍晚,可以在这边坐着吹吹风。

有树、有山、有水,这样的小区环境确实可圈可点。

不过,我还是从中发现了一些小瑕疵

小区内不少单元门都是随意敞开着,如果大门门禁管理不严,陌生人可以轻易进到楼栋里。

虽然小区的绿化率确实高,但随之而来的缺点就是采光受影响,我转了一圈发现,目测三楼及以下的房子采光可能会因为树木有所遮挡。

小区外围有一些底商,不过大多是银行、教育培训等类型,对面则是一众老小区,不过底商丰富,日常生活完全没有问题,小区离得最近的商业是先锋奥特莱斯商场,交通上,出门就有公交站台。不过离地铁有点距离,离最近的1号线新模范马路站大约有1公里。

三个苑区,单价相差最大近4000元/平,原因竟是...

实探结束后,对于小区目前的二手房情况我向中介进行了咨询。之前提到过汇林绿洲一共有三个苑区,目前365二手房网显示三个苑区上林苑、怡林苑和广林苑的挂牌均价分别是43021元/㎡ 、44068元/㎡、46846元/㎡

对于这其中的价格差异,中介给出的解释是,三期广林苑的房龄最新,一期是上林苑是2003年,二期怡林苑是2005年,除了房龄有区别之外,前两期只有个别楼栋有电梯,其余都是多层户型,三期广林苑则都是电梯小高层。此外就是环境上,就绿化率来说,广林苑目前是最好的。

随后,我查询了小区近期的成交记录,显示近几个月却是怡林苑的二手房成交最多。

中介表示,目前论性价比,怡林苑要更好一点。同样是120平以下的三房户型,怡林苑大多在500万左右。同样的价格只能买到广林苑90多平的两房,它的三房大多在600万+,而且目前在售的房源只有几套,客户可选择的范围很小,所以成交自然也少。

对于小区近期的价格涨幅,中介表示近一年的价格没有太大变动,小区的学区一般,因此不会像旁边的天正学区房,会因为学区成绩轻易造成价格波动。买这边的客户大多单纯奔着改善去的,只要小区的环境没有变差,配套不变,价格都会比较平稳。

目前周边论纯改善小区,除了汇林绿洲就属金陵大公馆。小区业主卖房时,除了参考本小区在售房源外,就是看对面的金陵大公馆的价格涨没涨。

环境虽好,成交却寥寥无几,只因...

说到金陵大公馆,我记得月初我们统计的7月二手房涨幅前十小区名单中,金陵大公馆以近3000元/平的涨幅排在涨幅榜的第十名。

从地理位置上看,它确实离汇林绿洲比较近。目前,365二手房网显示小区最新的挂牌均价为45444元/平,而且小区价格在今年还出现了一波小涨幅。

对此,中介回应说,同样是改善房,金陵大公馆今年的成交比汇林绿洲要多,主要是前者在售的房源很多,从90-150平的户型都有,此外还有少量小面积公寓在售。小区环境方面,论绿化覆盖率虽然比不上汇林的广林苑,但小区品质上并没有多大区别,反而在房龄上更胜一筹,大公馆是2008年的房龄。

最近价格的上涨也是因为小区近期的成交比较多,随着前期高性价比房源的脱手,后面的业主也看到小区行情上涨,所以调高了挂牌价。

对于改善客来说,这两个小区究竟怎么选?

他给出的建议是看预算。单纯论环境和品质,两个小区都可圈可点,萝卜青菜,各有所爱。只是汇林绿洲的在售房源数相对偏少,尤其是广林苑的电梯二手房,出房量少且总价高。不少客户都是因为没有可选的房源转而考虑买了大公馆。

此外,还有一点小区别,广林苑的三房大多是错层结构,比如客厅和餐厅不在同一个水平面上,两者由若干个台阶连接。对于一家三代的改善客来说,他们会有人介意这种房屋结构不太适合老人和小孩居住,因此也会更倾向考虑大公馆。

最后:

我发现,谈到主城区的二手房,大家普遍认可的是有学区的老破小或者是次新房,再不济是房龄在2010后的二手房。对于像汇林绿洲这样房龄不占优势,总价又比较高、非名房企出身的二手房,大家都不怎么看好,可以住但是总感觉不划算......

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