警惕!土拍狂欢之后,常州楼市还能火多久?

subtitle 至爱娱乐08-06 23:55 跟贴 118 条

要说常州楼市今年有什么热点事件,我想大概十有八九就是今年常州的土拍了。其燥热程度是前两年从未有过的高度。

截至目前2020年已经诞生了15宗万元地(不含未拍的),其中武进4宗,天宁4宗,新北3宗,钟楼区4宗,经开区1宗,整体而言,这个数据算是非常平均的,主城四区差别不是很大。

但是最近,在跟很多业内人士交流的时候,他们都表示:“如今的市场,两极分化非常严重,尤其是二手房市场,很多区域成交突然放缓,再这样下去,今年下半年会不会凉凉”…

其实,据我所知,虽然常州目前购买力还是存在一定的隐患,但是不少区域利好明显,加之有土拍的刺激,新房市场还是一片景气的,而不动产登记中心也经常还是人满为患的。

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我不是很明白他们担心的点,所以反问,“你们担心会凉的依据是什么呢?”

“我手里要卖房的人,每次土拍后都来调价格,越调越高,不少想买的人本来够一够就能买,现在涨那么多,人家跳起来也接不动了……”

原来是房东涨价的问题,导致二手房市场有所下滑,大二手房东经历了土拍和各种新政的洗礼,都开始待价而沽,并不着急出手。

这让我突然想到了最近冒出来的一些典型的事例!

● 万元地诞生+名校入驻,房东跳涨20万!

● 区域新增高价地+规划利好,售楼处无房可卖,工抵房频现!

● 房价1.26万!周边地价1.37万!一手直签房关注度升高

下面我就针对这三个事例来做一下细致的解说,好让大家关注一下土拍之后的市场究竟有什么变化!

01

万元地诞生+名校入驻,房东跳涨20万!

第一个例子,来自西太湖板块。

今年6月底,西太湖诞生了一宗万元地,常州建源以12896元/㎡的楼面价拿下了揽月湾生态公园北侧地块。溢价率高达115%

除此之外,还有6月份确定签约落户西太湖的北外附属外国语学校,也给了这个区域不少涨价的信心。

这就导致地块周边的新房金新滟澜湖,直接跳涨了一波,据悉,高层均价要在19500元/㎡,预计8月推出。跟去年首开,14000-16000元/㎡左右的备案均价,相差了约4000-5000元/㎡

另外,前几天有位买房的网友爆料,西太湖星河丹堤的二手房涨幅也非常夸张,仅仅1个月的时间,一套85㎡的房子从155万涨到了175万,上涨20万

按照房子的面积计算,单价差不多在20588元/㎡,这个价格可以说比目前很热门武进前黄附中附近的学区房,价格还贵!

土拍价格上涨+名校落地,对于一个区域的房价刺激竟然如此之大,不少买房人都不得不感叹,原本努力一下还能买得起,现在彻底歇锅了。

这也就是为什么中介会觉得成交突然就不给力了,因为房东的思绪变得不可捉摸,谁都怕自己卖便宜了。

02

区域新增高价地+规划利好,售楼处无房可卖,工抵房频现!

同样的问题,还出现在了最近大热的皇粮浜片区。

继城投9606元/㎡竞得板块一宗地块之后,万科又在皇粮浜片区拿下一宗地块,楼面价高达11558元/㎡,成为区域首宗楼面价过万的地块!

再加上,前阵子教育小镇的利好,7所学校将陆续开工,倾力打造“未来教育港”

皇粮浜片区“未来教育港”北至中吴大道,东至南运河,南至京杭大运河,西至龙江路,将规划建设7所学校,分别为1所民办九年一贯制学校(钟楼外国语学校已建成,9月投用)、新建1所公办初中、1所公办小学和4所幼儿园。

皇粮浜片区将引入鸣珂巷幼儿教育集团、刘海粟美术幼儿教育集团、觅渡教育集团、常州市教科院附属中学教育集团等优质教育资源,在规划、建设、管理等方面努力做到高起点、高质量。

板块内的楼盘因此也是非常畅销的,在克尔瑞发布的7月榜单中,我们也是屡次可以看到中梁金科启宸的名字。

整个板块因为土拍、学校、地铁5号线等因素,一炮而红了,接着就出现了一种非常迷幻的市场状态,售楼处无房可售,工抵房却火了?

中介发朋友圈的时候,还声称后面价格会涨,如今的工抵房非常划算。

其实,工抵房是否真正存在,我们不去讨论。工抵房一方面有可能是真实存在的,另外也有可能是中介的噱头以此来招揽客户。毕竟这个板块是目前最火的板块之一了。

我们从这种现象中其实不难看出,土拍在捧红了一些拥有二手房的板块之后,对于一些纯新板块区域也有拉扯,以至于很多中介转战新房战场,各种代理,各种分销,各种渠道。二手市场已经不是中介的主力战场,很多二手房的需求实际上被导入到了新房市场……

02

房价1.26万!周边地价1.37万!一手直签房关注度升高

还有另外一件事,最近比较火,很多购房者在我这里咨询。那就是银河湾第一城的直签房。

我在不少中介的朋友圈也看到了房源的列表,房源为现房,商贷首付要50万,不过单价却非常便宜!最便宜的只要1.26万,1.3-1.5万之内的房源还不少,具体如下:

了解飞龙板块的都知道,这附近的二手房价位大概在1.5-1.7万元/㎡,雅居乐4月底刚刚拿的新地,楼面价高达13784元/㎡。也就是说,这个板块房价有突破2.5万的可能性。

如今这波便宜的住宅确实吸引了不少购房者的目光,知道银河湾第一城的人,大多 也都了解这个楼盘的二期曾经烂尾,如今能顺利交付已经是非常好的事情了,房屋的品质确实需要打一个大大的问号。

当前,很多刚需关注到这个楼盘的点,其实还是聚焦在价格上面,土拍的火热,导致一些热门区域的房价已经站在了2万+的风口,很多刚需无从下手,就连乡镇板块也卖出了1.5万+的高价。

对于很多刚需买房者而言,市区够不到,乡镇偏远且房价已经高攀不上了,所以没办法,只能考虑价格相对便宜的一手直签房。反而是这些房屋给了他们上车的机会。

结 语

三个简单的事例,我们可以看出,目前土拍带给新房、二手房市场的一些变化,区域价格有了不同程度的上涨,不少人放弃买二手房直接投奔新房市场的怀抱,也有一些人被价格挤压被迫接受一些质量不确定的房屋。

其实,我们再回过头来看一下7月份的市场数据:

作为传统的淡季,2020年7月的市场热度并没有出现大幅衰减,并创下了近几年来7月的最好销售业绩。

7月常州全市(含金坛、溧阳)商品房成交面积为123.13万方,同比增长25.39%,环比微降0.38%;其中商品住宅成交面积为89.29万方,同比增长44.51%,环比下降11.95%。该成交量,也超过了今年5月的成交数据,成为2020年成交量第二高的月份。

从市场数据上看,市场并没有冷,反而是需求比较旺盛的。而在土拍火热的半年里分化最明显的,是卖家的心态,有的人面对市场很清醒,很冷静,但越来越多的人在变膨胀。

房东的心态其实也简单,地价涨了,那么我的房子是现房,学区还不错,所以肯定可以跟着地价一起涨的呀;另一方面,他们卖房也是为了自己买房,看到土拍大热,地价上涨,他们够的吃力了,又会本能的去提高自己二手房的卖价,万一卖了呢,自己的买房压力就小了呀

由于房东心态的转变,很多买房者也不再为高价买账,选择新房市场或者更为便宜的战场……所以,土拍火爆之后,常州市场上的买方、卖方的心理博弈战还是打响了。

今年上半年你买房或卖房了吗?你怎么看接下来的常州市场?

End

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