《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑
7月多地收紧房地产调控政策的效果如何？根据易居、中指等机构数据显示，7月40城新房成交面积环比、同比均有所增长，其中广州市场活跃度提高，7月广州新房成交面积同比增速达32％。
形成鲜明对比的是7月深圳新房成交面积环比增长5%，同比仅增长2%，成交开始走弱。受今年海南省全域限购升级影响，7月海口新房成交面积环比跌幅达到59%。
不仅土地市场表现冷热不均，7月房企业绩也出现分化，碧桂园、万科单月全口径销售额同比增速均超20%，但中海、绿地却分别下滑了14.2%、30.1%。
在业内人士看来，在近期的各种调控加压下，核心城市房地产市场快速升温的动力减弱，下半年市场会逐步“退烧”。在“房住不炒”定位下，房地产金融监管很难明显放松，而且房企债务到期压力上升，房企应继续加快销售回款，并保障企业资金流安全。
新房市场成交分化：广州、福州升苏州、温州降
易居房地产研究院数据显示，7月40城新房成交面积环比增长5%，同比增长18%，已连续3个月同比增长。同时，前7月40城成交面积同比下降12%，降幅持续收窄，这说明目前房地产市场已摆脱疫情影响走上正轨。不过，虽然市场整体持续回暖，但不同城市涨跌情况表现不一。
一方面，广州、福州、宁波等城市新房市场回温显著。结合中指院、克而瑞两机构的数据，除广州下滑外，7月北上深三个一线城市新房成交面积环比均出现不超过10%的小幅上升，且较去年同期上海、广州的增速高达15%、32%。在二三线城市中，福州、武汉新房成交升幅最明显，成交面积分别环比上涨超130%、60%。
不可忽视的是，受“政策末班车”影响，由于多项目抢在政策落地前集中网签备案，7月宁波、东莞和杭州3城新房成交面积同比涨幅皆超50%。不仅如此，7月15日深圳出台了限售、限购、限贷等8项楼市调控政策，成交走弱但并未失速，7月深圳新房成交面积环比增长5%，同比增长2%。
另一方面，南京、苏州、天津等城市进入楼市休整期，7月新房成交同比由升转降。同时，苏州、温州新房成交面积环比降幅超五成，而且受到海南省全域限购升级影响，7月海口新房成交面积环比跌幅达到59%。
此外，从房价走势来看，7月全国100个城市新建住宅平均价格为15528元/平方米，环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.10个百分点。其中，有80个城市环比上涨，较上月增加3个，下跌城市较上个月减少4个至19个，另一个为持平。
具体来看，7月宁波、广州、东莞等6城的新房均价环比涨幅超1%，在1.2%-1.9%之间，较去年同期来看，7月江阴、南通、绍兴、成都和温州的新房均价呈现超10%的同比涨幅。但是，肇庆新房均价环比下跌1.17％，湖州、济南等9个城市出现低于1%的微跌，中山、株洲等15个城市新房价格同比下跌，其中中山同比下跌4.05%。
亿翰智库方面认为，从当前各区域房地产市场表现来看，经济发展综合实力强且产业支撑力足的区域，房地产市场表现更优。长三角区域整体实力在区域中占据首位，房地产市场整体表现最佳，其次为粤港澳大湾区，随着深圳房地产调控政策的收紧，临深板块表现出火热行情。而环渤海区域由于政策的严控和疫情反复的原因，整体表现并不尽人意。
易居研究院研究员沈昕认为，疫情发生后，部分城市降低了预售条件，加快预售证审批，预计三季度楼市供应量还会有所增加。不过，下半年政策面不容乐观，深圳、东莞、杭州、宁波、南京等热点城市已收紧调控政策，且从目前的调控基调来看，后续不排除还有部分前期楼市表现火热的城市出台调控收紧政策。
贝壳研究院研报显示，在年度市场季节性变化与房地产调控政策的双重影响下，预计8月成交量环比会出现下降，但市场依旧会保持在相对高的交易量级。在近期的各种调控加压下，核心城市房地产市场快速升温的动力减弱，下半年市场会逐步“退烧”。
土地市场冷热不均：南京、上海热 重庆、成都偏冷
中指院数据显示，7月全国住宅用地出让金总额为4900亿元，环比减少20%，同比增加9%。同时，7月全国出让的土地平均溢价率为17%，较上月减少0.4个百分点，较去年同期增加2个百分点。可以看出，7月土地市场的火热度较上月有所降温，但整体表现仍好于去年同期。
从供应方面来看，受调控政策升级的影响，7月份大部分城市推地节奏放缓，土地供应建总面积为24252万平方米，较6月减少近两成，并创下今年3月以来的新低。城市表现方面，北京、杭州、宁波等热点城市供应剧减，上半年供应节奏较慢的济南、郑州、厦门推地节奏加快。
即使供应减少，杭州、宁波土地出让金水平依旧保持高位。7月杭州、宁波土地出让金均超过200亿元，位列土地成交额城市榜单第三、四位。同月，南京土地揽金478.3亿元居城市排名首位，另外上海由于供应量创下今年以来最高水平且拍地热度不减，以443.6亿元排名第二，同比增长速度高达121%。
在一线城市中，上海表现尤为抢眼。1-7月上海出让土地累积成交金额1390亿元，超北京成为一线城市成交总价排名第一的城市。不仅7月上海成交楼面均价较上月增加近一倍，而且全国住宅用地楼面价前3甲均在上海，其中两块土地楼面价超过80000元/平方米。近两月来，上海宅地溢价率出现大幅上涨，6月、7月分别达到17%、23%。
对比北京、上海等一线城市收金总额同比增加近七成，7月昆明、长沙等二线城市收金总额同环比缩水，重庆、成都两地土地市场热度有所下降。
从重庆方面来看，7月重庆宅地供应量环比缩水近六成、成交量较上月下滑逾五成，7月平均溢价率较上月下降了2个百分点至22%。成都方面，7月宅地供求两端走低，土地出让金收金总额28亿元，环比下降47%，为今年以来最低水平，而且宅地成交楼面均价也走低，环比下滑16%。
中指研究院认为，由于如上海等城市密集推出纯住宅用地，多数地块周边设施配套较好、保障性地块占比较小，加之房企销售走高，疫情的恐慌逐渐褪去，部分热点城市土地市场呈现出适度走热的迹象。但为稳定房地产市场，深圳、南京、宁波、东莞等城市均在7月收紧了调控政策，从供应端发力，减少优质土地入市数量。在此影响下，7月土地市场热度已出现回落，土地成交量价回调，溢价率也较6月出现下滑趋势。
房企业绩两极分化：碧桂园、万科增长 中海、绿地下滑
虽然土地市整体降温，但根据克而瑞重点监测城市中长三角热点城市如宁波、绍兴、湖州、徐州等部分地块吸引了多家企业参拍，最终报价轮数过百。据不完全统计，碧桂园、中海、新城7月份在重点监测城市参拍重点地块次数达到25次以上。
然而，众多房企争抢土地目的有所不同，部分企业由于业绩持续增长仍需补仓，另有企业或是因业绩下滑带来的隐忧所致。
7月，TOP100房企销售操盘金额9386.4亿元，单月业绩同比提升25.7%。其中，有超7成企业实现单月业绩同比提升，且增幅多在20%以上。如碧桂园、万科单月全口径销售额为760亿元、579.6亿元，分别同比增长28.8%、20.3%。而中海、绿地分别为250亿元、162亿元，分别同比下滑14.2%、30.1%。
不仅如此，TOP10房企门槛更高。其中，前7月TOP10房企门槛值为1335.7亿元，较上年增长6.3%，头部房企竞争更加激，而TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛却出现下滑。
从不同阵营来看，前7月累计销售额200亿元以上的房企销售额增速均值为正，但200亿元以下的房企增速却为负。数据显示，18家千亿级房企销售额增长率均值为5.5%，200亿－1000亿房企销售额增速均超2%，但100-200亿和100亿以下的房企销售额均值分别为141.7亿元和73.2亿元，同比分别下降6.8%和9.%。如此来看，未来房企间的销售额距离或将继续拉大，千亿级房企销售额增速更快，而百亿房企生存压力加大。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，受惠于相对宽松的货币政策环境，预计下半年房地产市场仍具韧性，成交有望保持在较高水平。建议房企积极把握当下难得的销售窗口期，加紧推货去化、加大营销力度、抢收业绩，以最大程度弥补上半年由疫情带来的负面影响。
不过，中指研报也指出，目前房企存量债券总额约4万亿元，其中海外债1.6万亿元，公司债1.3万亿元。今年下半年房企偿债规模仍超5000亿元，2021年需偿债券总量达到1.1万亿元，到达偿债峰值。偿债高峰期，房企债务到期压力上升，现金流管理较弱的企业风险上升，房企应关注高质量发展。
“预计2020年下半年，在‘房住不炒’定位下，房地产金融监管很难明显放松，房企应加快销售回款、拓宽融资渠道并控制各项支出，保障企业资金流安全。”中指研究院常务副院长黄瑜指出。