买一手还是二手,看完这篇不纠结了!

subtitle 志盛地产08-06 20:37

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最近在纠结一个问题,现在住的房子太小,做梦都想住大房子,经过反复权衡,相中了广州东郊一个板块,但现在拿不定主意的是:

到底是买这个片区默默无名的二手房,还是买那个被广告狂轰滥炸的一手?

二手房的优势是买了马上就能住,即使不住,还能马上收租,而且价格实在,按揭压力小。

但一手房的优势是产品好,户型、装修、园林都是我喜欢的style。

为了把这个问题想清楚,我认真分析了一下,把二者各自的利弊都捋了一遍,写在这里和大家分享:

一手房的优势

1、产品更好

先说户型。

以前房价不高的时候,开发商对房子面积的使用没有那么充分,大两房、大三房是主流。如果是港商开发的房子,户型往往“创意”多过“方正”,“飞机房”、“跑道房”屡见不鲜。

时代在变,尤其是二胎时代,这些曾经流行的户型,反而成了槽点,在二手市场很不好卖:因为同样是90平米,以前的户型很多只做到两房,而现在的开发商基本可以做到三房、四房。

当然,90平的三房户型,在现今的楼市优势也不明显了。不断高涨的房价,逼着开发商疯狂创作各种“神户型”,用性价比吸引客户。

逛一圈新盘你会发现,70平三房、80平四房、90平五房都不是事儿,而且能给你做到户型方正、干湿分离、动静分区,再加一个阔气的阳台......只有你想不到的,没有开发商做不到的。

广州某新盘86平四房两卫户型

除了户型,还有小区的配套。比如10多年前的小区,车位配比很低,有的小区甚至都没有停车位,更不要说游泳池、健身房这样的配套了。

而现在的一手房,人车人流、游泳池、会所、园林、健身房、体育公园、社区商业、幼儿园、小学,都是标配了。住到这样的一手房,可以一站式满足所有日常生活需求,非常的省心。

2、圈层一致

一手房业主的圈层比较一致。

现在的新盘,一般都有比较清晰的定位,刚需盘、改善盘、豪宅盘,所以大家的准入门槛是差不多的,这就意味着业主的圈层也不会差太远。

举个例子,单价10万的一手盘和二手盘,哪个的圈层更稳定呢?当然是一手。不管在哪个城市,买得起10万一平的人,都是精英人群了。

但二手房就不一样了,也许现在卖5万一平,但10年前可能是5000一平,那10年前花5000元买入的人,和现在花5万元买入的人,很可能不是一个层次。

千万不要小看圈层这个因素。如果不是同一圈层,生活方式、思维方式可能会存在巨大差异,住到一起,难免会产生矛盾。

举个例子,我有个朋友两年前住进深圳一个单价9万的小区,却没想到,有的业主竟然为了节省几毛钱的公摊电费,要求物管关掉大堂和电梯的空调,改吹电风扇。就为这事儿,业主群了还争论了很久。

除了生活方式的差异,教育观念也可能存在很大差异。住到同一个小区,子女上学难免会在一个学校,到时候,月入10万的人和月入8000的人,会不会又因为教育观念不同,而发生矛盾呢?

所以,有的人为了避免这些问题,直接选择一手房,这在豪宅客户中更常见。而有的开发商,为了迎合富人的需求,干脆全部做两三百平米的大面积,一个小面积的户型都没有。

3、省事、税费低

买一手房,可以直接去营销中心了解产品,不用到处看房,跟中介斗智斗勇。就算有中介带看,流程也简单得多。如果看中了房子,下定、签合同、付首付、贷款(一次性除外),总体的流程比较简单,第一次买房的人也不会慌。

更重要的是,一手房的税费明显比二手房少。以广州为例,二手房交易,除了中介费,一般还需要缴纳契税、个人所得税,如果户型超过144平米或者小区容积率小于1,还要交5.6%以上的豪宅税(营业税)。

相比而言,一手房的税费就简单得多,一般只用交1个点的契税,而且不用交中介费。同样一套300万的房子,买一手房最多能省十几万的税费。

此外,如果你想买别墅、大平层或者公寓,一手房的优势就更明显了,因为一手市场不用交营业税(豪宅税)。以公寓为例,一套200万元的公寓,一手市场,一般只需要交两三万的税费,而到二手市场,很可能就要交二三十万的税费了。

这也是为什么公寓、写字楼、别墅在二手市场不好卖的原因之一。

二手房的优势

1、地段更成熟

如果你对地段特别有要求,但又买不起10万+的新房,二手房是更好的选择。无论是北上广深,还是国内重点二线城市,中心城区、好的位置基本只剩下二手房了,要想在这些地段安家,买二手比一手便宜太多,选择也多很多。

在“远大新”和“老破小”的PK中,那些选择“老破小”的,就是看中二手房的地段优势。

2、建筑质量可能更好

这几年,随着土地成本越来越高,限价政策不断加码,开发商的利润空间越来越小。

为了节省成本、赶进度,有些开发商不得不在材料、做工等方面“做减法”,导致房子质量大不如前,天花板渗水、墙砖脱落、电梯频出故障等问题层出不穷,业主维权现象越来越多。

比起不确定性较强的一手房,选择那些口碑好的次新房,踩雷的几率会小很多。

3、即买即住

对于心急的朋友,二手房最大的优势,在于可以即买即住。

一手房大多是期房,如果不是尾盘,一般都要两三年后再交房。如果你买首套房或置换,在此期间必须租房住,不仅费钱,还不一定住得舒服。二手房就不存在这个问题,过户完就可以收房,如果房子比较新,可以直接入住。

2018年,我有两个朋友同时买房,A买了二手房,刷了墙、添置了几件家具,三个月后就搬进去了;B买了新房,今年下半年才能交房,这两年都租房住,房租已经花了近20万。这笔钱,可以包揽他新房里所有的家具家电了。

4、学位的确定性更好

二手房的确定性,也比新房高得多。

你看到这个小区是什么样的,住进来就是什么样的。没有特殊情况的话,小区的配套、绿化、容积率、楼间距、户型等等都不会变。

更重要的是,二手房学位相对更稳定。近几年我们看到的学位维权事件,基本都发生在一手盘:学校还在图纸上,到底能不能真的落地,学位能否满足小区所有的孩子,谁也不敢打包票。

相比而言,二手房经过了时间的考验,对口的学校你都查得到、看得到,不会被放鸽子。而且周边人群比较稳定,不像新楼盘一下子新增几万人居住,学位供应不会太紧张。

5、环境干扰因素更少

二手房还有一个优势,就是它周边的环境稳定,干扰性因素较少。

二手房因为开发时间早,很多都是在农田上建造的,比如珠江新城、番禺的大部分小区,过去都是农田、村落,这些土地没啥污染,比较安全。

但这几年建的新房就不一定了。好的地被开发完了,只能退而求其次,近些年开发商拿的地,有相当一部分都是旧厂改造的,土地可能存在一定的污染性。

此外,买新房还得担心,附近会不会突然冒出个垃圾焚烧厂,二手房周边的环境已经很稳定,这种可能性就小得多。

小结

总体来看,广大的二三线城市,新房市场对二手房市场几乎是压倒性的胜利。但在一线城市,特别是京沪深,二手房交易量比一手还高。在这三个城市谈论“处房情结”,是矫情的。

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