限价纯商品房,区域“地王”......八月福州一批纯新盘亮相,哪些值得等?

subtitle 乐居网福州08-06 17:55 跟贴 3 条

上半年,福州楼市新房供应量巨大,除了老盘频频加推,不少纯新盘纷纷拿证入市,在售楼盘数量位置高位。下半场开启,小乐注意到不少纯新盘有最新动态传来,包括此前备受关注的区域“地王”、限价纯商品房、双地铁经济盘等等。

究竟这批纯新盘产品力如何?价格如何?值得入手吗?本期小乐就带大家360度全方面看看这些楼盘性价比如何!

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1 中悦公馆

项目地址:鼓楼区天泉路东侧,江厝路南侧,福飞南路西侧,二环路北侧

环线:二至三环

容积率:2.36

土地面积:62687㎡
楼面价:27998元/㎡
推荐指数:★★★☆☆

点评:较为关注福州楼市的购房者想必对中悦公馆不会陌生,它便是2020年上半年诞生的鼓楼“地王”原嘉达纺织厂区地块。该地块拍出近2.8万/㎡的楼面价,给彼时的楼市一股强有力的镇定剂。项目周边有福飞南路、北二环等主干道,往北不远就是三环快速路,配套方面,项目周边有恒力博纳广场、福建中医药大学附属第二人民医院、三木中学等,从商圈到医疗、教育资源一应俱全,且为纯商品地块,可以说土地价值相当高。

中悦公馆区位

不过项目虽属鼓楼区,但处二环外,不算鼓楼核心区,周边配套较为陈旧,周边暂无在建或规划地铁,对于“认二环”的改善购房者来说不具备十足吸引力。此外,从近2.8万/㎡的楼面价来看,项目未来售价很可能冲4字头,参考去年项目周边在售项目金辉珑岳花园的销售数据来看,中悦公馆能否热销还需打一个问号。

2 榕发观湖郡

项目地址:晋安区化工路北侧

环线:二环至三环间

占地面积:3.38万㎡

容积率:2.8

主力在售面积段:89㎡、99㎡、115㎡、128㎡

楼面价:23005元/㎡

推荐指数:★★★★☆

点评:榕发观湖郡是福州购房者较为关注的一个纯新盘,项目毗邻横屿路、化工路,周边路网密集,不远处就是地铁4号线化工路站(在建),交通十分便捷。此外,东二环泰禾就在地块周边,横屿小学、晋安进修学校附二小环伺,距离省二人民医院分院等医疗资源很近。值得一提的是,牛岗山公园、鹤林公园与规划建设中的东湖公园就在地块旁边,且建设步伐加快,不久后该片区就将形成福州市区最大的超级绿化公园,生活环境将得到巨大改善,地块价值潜力相当高。

榕发观湖郡周边实景

项目和公园左岸同期拿地,不过从地块形状上来看,榕发观湖郡要规整得多,没有多余难规划的狭角。其次,榕发观湖郡是纯商品房住区,没有配建任何安置房或保障房,这点在当下安商房项目遍布的新盘“存货”中较为难得。最后,从购房者最关心的价格问题来看,公园左岸均价3.75万/㎡,部分房源甚至突破4.1万/㎡,而榕发观湖郡由于限价问题,天花板就是3.5万/㎡,具备一定的价格优势。

3 南山纵横瀛洲府

项目地址:台江区五一南路东侧

环线:二环内

占地面积:3.67万㎡

容积率:2.2

安商房占比:40%

主推:87-134㎡

楼面价:19503元/㎡

推荐指数:★★★☆☆

点评:南山纵横·瀛洲府周边有国货西路、五一中路、达江路、六一中路等多条主干道经过,交通路网十分密集发达。地铁1号线就在地块西部不远处,设置达道站,地块东部还规划有滨海快线经过,并设置国货路站,地段的优越性不言而喻。

中悦公馆区位

从目前流出的项目规划图来看,由于地块不规则,项目社区分散,且配建有40%的安商房,社区环境一般。售价方面,参考项目周边竞品阳光城檀境、万科金域国际来看,预计在3.5万/㎡左右。

4 大东海中央府

项目地址:仓山区南二环路与则徐大道交汇处

环线:二环至三环

占地面积:13.04万㎡

容积率:2.52

安商房占比:90%

楼面价:7688元/㎡

推荐指数:★★☆☆☆

点评:大东海中央府为郭宅三大旧改项目之一,另外两块融创福州府和国贸凤凰原均已开盘亮相,因而大东海中央府的售价也有迹可循。融创福州府、国贸凤凰原首次开盘均价2.8万/㎡,开盘当日去化均不足两成,后国贸凤凰原重新调价入市,去化明显上升。可见,若大东海中央府若有一定价格优势,竞争力则会大大提升。

郭宅三大旧改地块

目前项目所在区域是福州大力发展的热土,地块周边配套有多所中小学资源,白湖亭万达也在地块北部不远处。此外,地铁1号线在地块东部设置葫芦阵站,规划中的滨海快线也将在地块西部设置盖山路站。大东海中央府另配建有10万方商业以及幼儿园,配套较为完善。当然项目也有可售商品房少,地块不规则、社区分散等劣势,购房者可根据自身需求选择。

5 湖滨府

项目地址:仓山区永南路以南,福州火车南站东侧,毗邻规划中的南湖公园

环线:三环外

容积率:1.0以上,2.4以下(含2.4)

土地面积:42420㎡

安置房配比:35%

规划:8栋高层住宅、5栋低层项目

楼面价:8918.75元/㎡
推荐指数:★★☆☆☆

点评:湖滨府为世茂、融侨和正荣三家房企共同开发,临近在建地铁1号线二期安平站,地铁1号线二期预计年底开通试运营。项目目前主要依靠福泉高速等已建成道路往来市区,周边路网正在建设中,生活则主要依赖火车南站的商业配套。值得一提的是,按照规划,地块南部未来将建设福州南湖公园项目,若建成,该地块项目将成为优质的湖景楼盘。

湖滨府区位

湖滨府规划

总体来说,项目位置一般,周边配套也亟待完善,配建有安置型商品房。胜在临近地铁,临近规划的南湖公园,且从8918.75元/㎡的楼面价来看,预计未来售价友好,刚需购房者可以期待。

6 名城悦郡

项目地址:马尾区铁南西路以南,宗棠路以东

环线:三环外

占地面积:18577.24㎡

容积率:2.5

主力在售面积段:33㎡、35㎡、45㎡、57㎡

楼面价:22006元/㎡

推荐指数:★★☆☆☆

点评:名城悦郡也是马尾一大“地王”,项目拿地于福州土拍最疯狂的时期2017年,楼面价高达22006元/㎡,时隔三年,项目终于宣布入市。而尴尬的是,如今板块在售均价仅1.8-2.0万/㎡,名城悦郡贴着楼面价卖仍然明显高于周边竞品,若非强劲的产品力则难以破局。

名城悦郡沿街效果图

从项目公布的产品规划来看,项目主推33㎡、35㎡、45㎡、57㎡小户型产品,显然要以低总价吸引刚需购房者,加上项目临近地铁二号线马尾延伸段(已获批复),对于首付预算有限的购房者来说不乏为一个选择。目前,项目已启动认筹,究竟会以何售价入市,购房者能否认同,答案很快就将揭晓。

7 坤鸿理想城

项目地址:闽侯县竹岐乡苏洋村荷洋

环线:三环外

占地面积:56138㎡

容积率:2.254

安商房:95010㎡

主推:87-134㎡

楼面价:2220.73元/㎡

推荐指数:★★☆☆☆

点评:竹岐+配建安商房,区位和配建决定了这必然是一个经济型项目,值得刚需购房者关注。项目临近316国道、福银高速,福州绕城高速、闽侯二桥(在建)等交通主干道,并且项目不远处就是地铁2号线苏洋站,交通优势明显;地块形状方正,面积较大,便于规划建设;配建有幼儿园,方便业主子女上学。综合上述条件,项目在刚需住宅里具备一定性价比。

坤鸿理想城规划

总体来说,这批纯新盘从社区品质、价格优势、产品力等方面来看均有可圈可点的地方,无论是刚需还是改善都有性价比不错的项目可以选择。

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