揭秘南通魔幻楼市之首:开发区能达的买房套路有多深?

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说起能达,站在楼市角度,它简直是一个神奇的存在

这里,房价不算高,但论买房的套路,绝对是全南通最深的。今天来和大家详细说一说。

能达,位于南通主城城南,江湖人称开发区扛把子。

近些年,南通出现了一个很有意思的事情。

原先老城区的房子基本不怎么涨,但原先比较偏避的区域,房价就凸凸凸猛涨。能达就是这样,记得15年的时候,世茂公元才卖3600元/平,现在短短5年时间,房价上涨超400%,简直惊人。

现在整个能达,最不缺的就是房子。

从通盛大道一路往南,原先住宅都集中在马路以西区域,整个东边全部是空地。现在从通盛大道往东,一直到东方大道,那一片密密麻麻全是小区,而且基本都是近几年新建的,绝大多数目前还没有交房。

能达区域能够发展起来,还有一个重要因素,就是除了房子多,人也多

全南通,再没有第二块地方,像能达一样,走在路上,满眼都是年轻人。

开发区,企业工厂多,外来人口也比较集中,商业比较繁华的能达板块成了他们置业的第一选择。

除了外来人口,开发区的本地土豪也多,他们本来家里条件就不差,再一拆迁,个个都是“家财万贯”。

于是,房价猛涨的能达,一下子成了人人争抢的“香饽饽”。

从17年开始,能达就飘了。

17年的时候,整个南通的楼市都比较亢奋,开发区房价一年涨了将近40%。也是这一年开始,南通开始出现了比较明显的新房二手房价格倒挂。

当年,能达的新房价格普遍还只有七千多,但周边二手房却已经涨到了八九千,甚至更多。这意味着,你只要能买到一套房,最少也能赚到十几万。

17年,世茂新界一年开了两次盘,无数买房人闻风而动。我一个朋友两次都参加了,每次销售都和他说马上开盘、肯定能摇到,结果每次都是打酱油陪跑。

从那时候开始,绑车位、内定优先、全款优先、惜盘捂盘、毛坯改精装……一系列的套路,轮番上演,让人防不胜防。

后来他去了隔壁的雅居乐,因为房源太抢手,这里已经不接待新客户了。他还找了之前一个转作楼盘销售的老同事,一问房源,人家直接电话不接,微信不回。他不禁感慨:能达买房,实在太难了!

再后来,他也不挑地方了,直接去了港闸,18年年初摇了中海,一次就中了。虽然也是毛坯改精装外加绑车位,9300元/㎡,但没有排队,销售也没有乱忽悠,感觉自己撞了大运。

上述这些买房套路,和“第一神盘”中兴·兰溪荟相比,简直不值一提,网友评价“史上最无耻买房套路”。

兰溪荟6千人摇576套房,仅5人摇中,暗箱操作戏弄购房者。

当时,兰溪荟释放出来的开盘限价只有11990元/㎡,而此时,周边楼盘价格已经1万8-2万2,价格倒挂足足有6000+。

开发商决定层层过滤,直接指定银行锁资,指定账户汇入80万才有摇号资格。锁资的时候人山热海,银行门口都一度陷入交通瘫痪。为了买到最便宜的房,还有人带来了被子和板凳。

最后,一共6076个“幸运儿”参加了公开的摇号抢房,但谁也没想到,史上最坑爹的一幕发生了

大家发现,手机登录抢房系统,却始终无法点击确认键,一直持续半个小时后,摇号结束。一张摇号界面显示,截止秒拍结束,参与秒拍人数为6076人,出价仅有5次,也就是说,576套房源里,其实仅有5套房中拍

那么,剩下的571套房源去了哪里?开发商的回复让人哭笑不得,说是销售过程中有黑客入侵,导致系统缓慢,但576套都已经全部中拍。

后来,相关部门的介入调查,兰溪荟最终吐出了214套房源,对之前参与微信选房的客户进行重新销售。

2020年7月8日,终于等来了兰溪荟的再次开盘,一共1700组左右客户参与了乒乓球摇号,车位储藏室都绑了,有一个网友告诉我,他102平,弄完140万多点。

这一次,因为南通的限价房“5年限售”新政,再加上等拿房的时间,兰溪荟的锁仓时间也需要将近6年的时间

绿地新里程的大白墙事件最近闹得沸沸扬扬。

因为拿地较早,绿地新里程也是能达有名的“倒挂盘”。2019年6月开盘的时候,精装楼栋房价每平米13000元,远低于周边二手房房价,当时采用了“微信摇号”选房,短短几秒就售罄,还为此遭受了不少质疑。

今年5月底,终于等来了拿房。

业主先是遭遇了“先交钱、再验房”的奇葩要求,紧接着,又看到高层公共区域二层及以上墙面,全是大白墙,一块瓷砖都没贴,再度懵逼。

紧接着,去到地下停车场,三度懵逼。电梯不能直达负一楼停车场,只能停到0.5层,出电梯后还需要步行十几级台阶才能到达地下车库。新业主们一度怀疑自己来到了安置房拿房现场。

对上述情况,开发商表示自己并未违规,好吧,都是套路。但我就搞不懂了,同样是绿地的项目,通州金沙湾的绿地江海图,就不是大白墙,三期还可能会开精装,是不是看不起南通?

同样是大白墙的,还有时光漫城。根据业主朱先生反映,2019年买房看样板房时,整个小区样板房高层门口的公共区域是有贴瓷砖的,但是目前大家却被告知公共区域刷的都是乳胶漆,并非贴瓷砖。

随后没多久,时光漫城迎来了最后一次开盘,一共216套房源,明知它是大白墙,也直接被秒光。这次开盘,高层精装均价15800元/㎡,比周边的新房便宜近3000元/㎡,和巨大的价格差相比,大白墙又算什么?

最近的能达,又迎来了一波开盘潮。

7月9日,远创宸樾迎来高层房源的加推,价格和上次洋房开盘一样,都是精装均价21800元/㎡,而且没有任何优惠。与以往不同的是,这次开盘是平推,看中了可以直接交定金,没有验资、认筹、摇号等复杂程序。

很多人都觉得这个价格太贵了,还是买洋房划算。几乎一个上午的时间,只卖出了个位数的房源。而远创宸樾首开洋房,10分钟卖了8.8亿,去化8成,两次开盘相比,简直天壤之别。

远创宸樾高层为什么卖这么贵?我做了一些大胆地猜测。

1、中创的远创东樾、主城的远创遵樾都收获了良好的口碑,远创宸樾觉得自己是地主家的女儿,不愁嫁!

2、南通现在拿地太难了,又要搞马甲,又要拼运气,最后还可能竹篮打水一场空,手上有项目就慢慢卖,不着急。

3、市北新城的远创湖悦云境差不多也是同时期开盘,精装均价为21110元/㎡,比之前的放风价格高出一大截,这样一来,宸樾也要一样走高价策略,不然湖悦云境就不好卖了。最终湖悦云境开盘去化约8成,这个结果还是不错的。

还有7月29号开盘的卓越府,一共384套房源,均为高层,均价18919元/㎡(含装修)。从销售的朋友圈了解到,开盘当天,384套房源是全部售罄的。但在中介的朋友圈,我又看到了另外一种结局。中介一共发出近三十套房源,从中不难推算,此次卓越府真正的去化大约9成,其实已经卖得很好了,感觉之前的一系列操作,有点迷之尴尬

(图片来源网络 仅供参考)

开发商的套路,还有不少。比如雇人排队制造买房者的恐慌心理、价格报不上去毛坯就改精装、利用全款优先逼你全款、神神秘秘深夜开盘、摇号藏有猫腻、住宅与车位、公寓等捆绑销售、价格不让涨就一直捂盘不售等等,简直数不胜数。

这其中,有两点可能一般的购房者无法识破。

第一,利用认筹金一箭双雕。开发商动不动就让你交大额的认筹金,一方面可以无偿占用你的资金,另一方面主要为开盘定价做准备。这里提醒大家,没有预售证,不能以任何方式认筹,开发商是不能收钱的。开发商也可能是提前进行验资,比如验资后才能看样板房,也是为了为开盘定价做准备。

第二,蓄客造势营造紧张气氛。楼盘开始销售前,一般都会有一个蓄客期,同时,购房者要提前交一笔认筹金,拿一个号。在开盘前突然停止排号,让大量购房者去排队,以制造火爆效应。如果客户少,就只拿出部分房源,同样可以制作开盘的紧张气氛。

还有一种来自中介的套路,很多人都在上面栽过。特别是碰到“倒挂盘”,很多“黑中介”纷纷出动,声称自己有特殊渠道,可以搞到房源,但要你给一笔价格不菲的“茶水费”,少则五六千,多则十几万,他们声称买不到房全额退款,以此打消你的顾虑。其实,大多数情况下,他们只是在忽悠你,如果你运气好,摇到了房,那他就是一本万利。而你,不但损失了钱财,还可能错失购买其他楼盘的机会。

(图片来源网络 与文章内容无关)

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