北京买房:这里的房子看起来不错,但不太适合投资

subtitle 水原知识星球精选08-06 10:10
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问题:刚加入星球,请问限竞争房是什么概念?值得买吗?有什么优缺点?旧宫的限竞房楼盘5.8W,133平,自住,值得入手吗?如果不值得,又是什么原因呢?谢谢.

回答:限竞房,拍地有价格上限限制,超过部分需要开发商自持。

以及备案售价有限制,综合起来导致限竞房出品扭曲,为了保本,开发商不得不偷工减料,宣传与实际差距较大,目前限竞房发生维权事件概率基本在100%

另外,限竞房5年不能出售,加上大多期房还有2-3年,实际7-8年不能出售。

在此期间,无论房价涨多少,业主也没有操作的权利,所谓套8年起。

能量是守恒的,想要占便宜,就要吃更大的亏。

问题:【求比较】首套是融泽家园还是铭科苑和智学苑好?首付240左右,首套。融泽家园新点,有少量满五的房子,税没那么高。铭科苑和智学苑的老破小,但是有个海淀学籍,目前无孩子。

回答:没有打底仓位,资金不多的情况下,第一套房赚钱最重要。

融泽嘉园属于中规中矩的刚需房;铭科苑和智学苑带学区的老破小,带一部分风险。

小孩上5岁前,不用考虑学区。

西二旗周边对首套房投资不太友好。

问题:水大好,关于顶复,可否简单说一下区别,比如老破大,无电梯天通苑顶复,金地国际顶复。以及未来的价值走向。谢谢。

回答:两者属于完全不同的产品,对应不同人群。

只有部分较老的天通苑顶复属于老破大,金地属于偏豪宅。

天通苑大面积大约在450-650万居多,对标客户大部分是拖家带口的私营业主、普通大家庭,如果加装了电梯,购买人群可以扩大很多。

金地国际以大三居为主,其次两居和四居,全部是平层,一共只有2套特殊户型属于复式,对应CBD周边高收入的企业高层和老板,大户型2000万起的总价超过白领精英阶层购买力。

问题:水大好,请问顶层可以买吗?打折入?溢价出?所有顶层都一样吗?比如,老破小和风景溢价小区?

之前微博有人讨论,如果将来房子老了,物业不管了,那些有电梯的高层应该怎么办?会出现这种情况吗?

回答:南方、北方,东北、长江流域,因为各地人文和气候不同,顶层的市场都不同。

南方多雨地区,历史上老房屋多漏水因此有刻板印象导致折价;

北方尤其东北地区,历史上采暖问题,顶楼较冷所以导致折价。

现在这两个问题都能解决,如果仍然房屋折价出售或折价过多,可以考虑买入,也有利于评估和带看。

带视野和风景的小区,品质越高,高楼层观景房自然越贵。

京沪拉单价10万-15万的品质小区看看楼层朝向数据可以验证结果。

提问:顶楼送楼台的,漏水什么都是小问题,最严重的问题:臭气,楼下臭气、油烟都在顶楼出风口排出去。一年365天得有200天有异味、100天气候条件不好扩散不利的时候严重异味。

请问这种情况怎么办啊?

回答:部分老破房因为设计结构的原因可能存在这样的问题。

问题是这样的房子本身大多数属于不买不碰的。

提问:水大!想问下越南房产有投资价值吗?能聊聊越南房子吗?

回答:胡志明,河内的房屋很贵。

越南暂时态度不友好。

问题:2013年房价飞涨,于是看房越看越远,年底在平谷区马坊买了一个3居室,距离市区大约60km,开车1个小时。本来想着先给老人住。

但是房子装修好之后,家里老人不想去那边住,觉得太清净,不方便。一年只是偶尔节假日过去几天。

那边三居房价现在大概2.2万,价不高,不知道房子应该卖了,还是留着自己以后不上班去住?

求建议,谢谢!

回答:平谷的房产今年很多上两万。

距离远超燕郊,加上还要浪费一张北京房票,属于很鸡肋的远郊区。

建议卖掉换市区标的。

问题:破大有发展,我最近在网上看的信息,同样房龄,同样面积,江北的老破大比渝中的老破大贵10多万,我选哪个呢?

回答:首先要明确「老破大」概念。

重庆老破大,我认为主要是98-08年的房子(01-08我一般叫老小区);破是指屋内环境很破,最好地板发霉墙皮掉一地到处污渍,但是楼体外立面品相保持要好,小区环境,楼道维护要好;

超过150平,我认为就算大了,一般面积过大还是有一定折价的,对于买入和杠杆有优势。

根据这些点再去衡量不同标的之间的差异和合理价格,而不是AB两个面积一样,A比B贵10万,我选择哪个,那样我大概率也是蒙。

提问:大都建议去北岸,甚至认为珊瑚水岸,和黄御峰,阳光等南岸楼盘是投资客墓地。

水库为何认为以前是投资客墓地的楼盘现在却是买入的好标的呢?

不吝赐教。

回答:土著这么多年除了蹭大盘外,都没有赚到钱

土著本身就是自己挖墓地的人

忽略土著一切意见。

提问:那是不是意味着买城乡结合部的大面积低单价是最佳策略呢?为什么大家都推荐买地铁刚需盘?谢谢。

回答:1.你要能判断哪里是城乡结合部

2.这个城乡结合部价格要真正的低,属于被低估

3.大面积低单价和城乡结合部暴击是两种不同策略

4.能暴击的城乡结合部有时候普通户型就可以暴击的,大面积初期不一定有额外价格优势

问题:大面积的房子十几年后流动性会变好吗?如果会,理由是什么?

回答:1.人类欲望天性

2.交易税费降低

3.家庭人口增长

问题:你说未来五年省会城市都会翻番,包括南京吗?

回答:要求别人预测一个城市涨多少,什么时候涨,是不合逻辑的。

不如你知道原理,自己推算。

印钞机每年+12,因此法币5年打5折;

每个城市的货币流动优先级不同,每种不同房产的的市场又不同。

自己结合对城市的分析和对具体标的的分析来判断。

计划投资四套SY,五年后卖了回帝都,能作为首付买套三居吗?

提问:无处房情节。坐标武汉,由于政府限价比较严重,二手房与新房价格严重倒挂,新房一房难求。这种情况下,到底买新房的期房还是二手现房?

回答:上涨预期的城市,期房比现房好。

相当于你用今天的价格+两年资金利率买到了两年后的房子。

问题:房子涨价了,可以变现裂变,可以截断抵押,为何不是赚钱?

回答:这里分几种情况:

1.通常我们用截断再再抵押变现,通过截断再抵押变现存在资金成本,通常至少要翻倍才有截断可能,涨3-5成还不足以截断。

2.有些涨价是一手盘,一手涨不代表二手也涨。

3.二手盘涨也不代表评估涨,如果评估不涨,价格翻倍也未必能评估到两倍,也就不存在截断再抵押的可能。

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