光明二手房猛跳涨,提前透支未来规划?

subtitle 柠檬树叶08-06 07:02 跟贴 1 条

光明区一跃成为深圳刚需最爱购买的片区,下半年8个新盘入市,但是仍然有可能满足不了大量看好光明的置业需求。

上一篇推文我们介绍光明的新房情况,今天湾区大地产再带大家看看光明二手房市场以及配套、发展前景等等,看看光明的二手房未来究竟有多“光明”。

光明二手房价6.7万/平

光明目前还是以新房成交为主,不过今年新房供不应求时,不少购买需求外溢至二手房。深圳中原数据显示,6月光明区二手房成交均价达到6.7万元/平方米。

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其中光明中心区是7.3万元/平方米,公明中中心区是6万元/平方米。

受二手房价高企的影响,光明区整体二手房成交并不怎么活跃,深圳中原在售房源67套,贝壳在售房源是354套。

然而,二手房价格却是一路上扬。深圳中原成交数据显示,去年7月光明区成交价是39459元/平方米,今年6月成交均价是67142元/平方米,上涨幅度达到70.2%。

这背后也是光明区一些高价二手盘成交带动,例如龙光玖龙台,近几个月成交均价破7万元/平方米。

以下是光明区近半年二手房成交楼盘情况:

(数据来源:贝壳成交情况)

光明配套逐渐走向成熟

为何光明区的二手房能有这样的涨幅?湾区大地产认为,主要是置业者看好光明片区未来发展。

光明区作为大湾区经济走廊中联系深圳、东莞和广州的高科技产业走廊的重要组成部分,在大湾区发展中占据了发展高地。

今年光明区将持续保持近年来固定资产投资高速增长的态势,全年计划安排重点项目91个,全力拉动经济社会持续发展。其中基础设施类项目就有18个。

01将告别无地铁时代

光明此前受人诟病是其位置偏远,交通不便。不过这样的局面在今年得到改变:

【6号线】全长约49.4km,其中一期工程,起自深圳北站,终于松岗站。二期工程线路从深圳北站预留高架桥工程引出,途经龙华、福田、罗湖三区,终于科学馆站。

7月24日,6号线通过竣工验收,进入开通倒计时。光明区马上要告别无地铁时代!

【13号线】2018年开工,线路自深圳湾口岸至上屋北,串联南山深圳湾总部基地、科技园、西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地、白芒科研机构以及宝安石岩片区,将会成为西部偏东的重要交通线路。二期线路还将与东莞轨道交通R5线换乘。

【18号线】规划中为东西向市域快线,线路起于空港新城,止于盐田坳。

【29号线】规划中,连接南山红树湾至光明公明的线路。

公共出行上,去年深圳市委光明规划新增新公常路—公明北环、东部快速,积极协调龙大、南光高速市政化改造和外环高速建设,加快建成“三横三纵”高快速路网。

加上光明城站开通,目前光明城站往返深圳北、福田方向的高铁列车全天共20多趟列车停靠;并且光明城站是广深港客运专线进入深圳的第一站,10分钟可到达深圳北,20分钟可到达福田,35分钟可到达香港西九龙,光明全面进入粤港澳大湾区“1小时都市生活圈”。

02引入多家名校

光明区自挂牌以来,片区规划前景清晰,发展潜力大,更多外来人口往光明区迁移,据统计,2017年,光明区的常住人口已经达到59.68万人,比上年增加3.60万人,增长6.4%。

其中,户籍人口出生率27.7‰;人口自然增长率24.6‰。2018年,光明区发出通告,表示学位极度饱和,全面告急,2019年会有较大数量的符合入读条件的适龄儿童无法选择到公办学位。

为了改变这个局面,光明区也进行了“教育提升三年行动计划”。

(东周小学扩建工程)

至2021年年底,全区将新建12所、改扩建5所公办学校,新增学位3.4万个。如上图的东周小学在内,还有信宏城小学、塘家学校、新城学校、公明中学正在进行改扩建。

为了提升优质教育水平,光明区政府还进行合作办学,包括与中山大学签约合作共建中山大学深圳校区附属中小学及幼儿园。其中提供初中学位2400个,小学学位3780个。

勤诚达正大城引进九年一贯制学校——华中师范大学附属光明勤诚达学校,规划办学规模为54个班,可提供2520个学位。

光明区还成功引进深圳实验教育集团,双方合作建设深圳实验光明学校,九年一贯制学校,新增学位1980个。另外,深圳实验学校光明部已经在2018年秋季进行招生,是市直属全寄宿制公办高中。

作为深圳的四大名校之一,一脚踏进深圳实验,也等于踏进了重本学校。要知道,今年在全省总分前100名中,有8人来自深圳实验学校,其中理科5人,文科3人。年级理科总分均分超过620分,文科总分均分超过590分。

此外,光明区府还和深圳市教育科学研究院合作办学,双方联合创办深圳市教育科学研究院光明分院(光明区教师发展中心)、深圳市教育科学研究院实验学校(光明),以及深圳市教育科学研究院实验小学(光明),将于今年9月投入使用。

去年7月,光明区还启动与华南师范大学的基础教育领域的合作,合作创办“华南师范大学附属光明星河小学”,办学规模24个班,以及“华南师范大学附属光明星河幼儿园”。

在高等教育方面,中山大学深圳校区预计2020年9月将迎来首批入学新生,中科院深圳理工大学确定落户光明区科学城。

03商业配套还需完善

光明区的商业划分为两大传统商圈即光明中心商圈、公明中心商圈,目前已逐渐从最初的低端商业的零散业态,发展为新型购物中心及综合体。

建面约15万平的光明大仟里是光明区首个综合大型购物中心,近几年兴建了如宏发荟、万荟城、光明峰荟等一批新的商业项目,沿着地铁6号线沿线分布,主要以社区型商业以及配套商业为主。

公明其他区域则基本是中小型配套的零散业态为主,缺乏集中商业配套及体验式商业项目。

而光明中心商圈未来会迎来数个大型购物中心,包括已经开业的4.5万平的勤诚达K+PLAZA,而光明龙光商业广场、光明万达广场、光明星河COCOCITY都在建中,还没开业。

据美联物业全国研究中心统计,截至2021年,光明区共有7个商业综合体超50万平方米的商业物业入市。

03光明未来:世界一流科学城

此前就有人纠结该买光明还是沙井。湾区大地产认为,二者未来的规划方向是不一样的。光明是科技创新走廊,侧重科技和高端制造,而沙井则是空港经济和会展经济,侧重与外贸和服务。

光明区从2018年成立为行政区时,深圳市委、市政府赋予光明区“打造竞争力影响力卓著的世界一流科学城和深圳北部中心”的使命。

光明区要打造的是深圳高科技创新的新起点,并且是粤港澳大湾区高科技走廊里的重要节点。

01光明科学城

光明科学城北起深莞边界,东部和南部以光明区辖区为界,西部以龙大高速和东长路为界,规划总面积99平方公里。

去年11月5日,深圳市面向全球集中推介35块、共计30平方公里的产业用地。这其中,光明区产业用地是重头戏,全市9块面积大于1平方公里的地块中,就占了2块,且面积最大的地块达到4.8平方公里,位于光明科学城内。

这背后就是要用来保障光明科学城的规划建设,满足大型科研院所和高端产业落地需求。

2019年4月深圳市政府常务会议审议通过《光明科学城空间规划纲要》,规划了科学城需要世界级大科学装置支持,将在吸引尖端人才、促进学术交流合作等方面发挥巨大的综合效应。

资料显示,我国现有23个大科学装置,光明科学城首期即确定落户6个大科学装置,这意味着,未来深圳仅光明一个行政区就可以和一座城市的大科学装置数量相媲美。

光明科学城未来将进驻大量高科技高素质高收入的人才,必将带来相应的居住、消费需求。6月深圳《光明科学城空间规划纲要》获获深圳市人民政府批复通过,未来将建设成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分。

02凤凰城片区

光明凤凰城位于粤港澳大湾区坐标体系中,连接广深港黄金轴线,规划范围14.89平方公里,将打造为珠三角区域的重要交流及创新服务平台,深圳西北部的综合交通枢纽、综合服务核心、品质提升示范区。

凤凰城片区聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能,以站城一体化的理念,统筹推进光明城站及周边地块开发,打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。

其中就有投资逾465亿元的工业大项目华星光电G11项目,建成后将成为全球最高世代、投资金额最大的面板生产线。

03光明小镇

光明小镇项目将以“文化+旅游+城镇化”战略为主线,项目规划范围11平方公里,计划投资300亿元,规划“一轴五片区”,包括国家现代农业庄园、生态科技主题公园度假区、森林运动公园、迳口村等综合产业服务区和生态小镇。

光明小镇项目几乎囊括了光明新区优质的生态旅游资源,大部分还是已有知名度和影响力的旅游景点,将成为令人期许“望得见山水,留得住乡愁”的重大项目。

湾区大地产认为,光明区目前新房房价适合刚需上车,片区未来规划前景向好,加上配套逐步完善,尤其是多个优质教育的入驻,未来光明或将成为新的名校片区。但由于在诸多热点的加持下,二手房已经明显过热,因此置业者在选择光明的二手房时,还需多花心思淘出性价比高的房子。

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