现金600万月收入12万,买哪里的房子可以买进好圈层?

subtitle 王秀丽08-05 11:57 跟贴 2 条
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世纪村有超总基地重量级规划,为什么还是涨不上去?懂得楼盘的背景知识,就能理解上涨的原因。

现金600w收入12万能买到好圈层的房子吗?你想成为什么样的人,就必须和什么样的人在一起。

11套房怎么做资产优化?懂得判断房产价值,才能做好资产优化,保留高价值的,卖掉低价值的。

粉丝提问:谭老师您好!我买了世纪村的房子,小区很舒服,这边还有红树湾超总基地的重量级规划,不理解这么好的房子为什么涨不上去呢?麻烦谭老师帮助分析下原因!感谢!

回答:世纪村是沙河集团的老巢。共有4期,小区勉强算一个高档住宅,但这个小区很多毛病。我来告诉不涨的原因!

1、世纪村大户型偏多,总价高,门槛高,品质达不到豪宅,房子还偏旧,有钱人看不上。学位普通,改善换房的不愿意来。

里边的高净值人群,很多都卖掉房子换豪宅,顶级人群失血严重。凉快了!大多数户型超过了144平的豪宅线标准,买的时候,税费吓死人,卖的时候,继续吓下一个!小户型有一些,但学位不怎么好,成交不活跃,变成冷盘了。

2、世纪村东边的白石洲农民房,环境很差,特别是石洲北路这一条的美食街,晚上三四点还有人吃饭喝酒,又吵又闹,还有各种菜系的味道熏你,半夜放毒的滋味,相信大家都知道的。

千万级的房子里,睡个觉都不安宁!去年的台风验证了世纪村的建筑质量,很多弧形窗户直接随风去了。这个事情也引发了一波抛售潮。

3、红树湾超总基地跟这个盘基本没什么关系。离得很远,这些年,也就是靠这个规划跟着往上涨涨。这个楼盘是金融难民和一些投资客喜欢碰的楼盘,时不时有断供的房子出来,因为大户型的房子容易做低首付。

这些人就冲着买得起杀进去,结果供不起,挂在里边。很多做资金盘做微商的人租在里边,搞得小区乌烟瘴气。物业管理公司也真是,什么人都给放进来。搞得小区名声不好。

风险警示:

长期看空普通住宅的大户型!越旧越不值钱!

可以去看我之前的文章《为什么不买200平以上的超大户型》。

粉丝提问:谭老师您好!我刚从杭州调回深圳公司总部,在后海工作。深户无贷款记录,手头有600w,收入12w,老婆全职带娃,老大3岁,孩子1岁,想买房,兼顾自住、学位和投资。有3个思路:

1、凯旋城114平。

2、半岛城邦二期158平。

3、海境界121平。

特别认可老师说到的圈层,希望能买到高层次的圈层。麻烦老师给点意见,非常感谢!

回答:选房的能力很差,尤其是价值分析判断太欠缺了,我的文章,你要反复去反复理解,我来教你方法!

1、凯旋城虽然位置很好,但房子品质很一般,靠着宝中的概念和宝安实验学校的学位,才有今天的表现。这个盘的圈层达不到你的要求,科技园过来的中层骨干偏多,宝安的有钱人都很少有住这个小区的,以前还有一些,近几年,很多都搬走了。房子偏旧了。不适合你!

2、半岛城邦二期158是双拼房,最没有价值。而且半岛城邦二期是整个半岛系里景观和质量最差的一期。半岛系的圈层也不是你想要的那种,这里边的跨国人士和投资客比较多。这个也不适合你!

3、海境界是比较差的一个盘,不要被房子新和小区花园给骗了,进去看看就知道了,什么鬼设计,还以为走到了学校的宿舍,长长的过道,两梯八户卖十三万多的价格。典型的挂羊头卖猪肉,普通住宅的品质卖出了豪宅的价格,虚高!

去年我的学生曾经下了这个盘86平的定金,我直接要求他放弃定金,买旁边的后海理想雅园89平,不到一年的时间,中间隔条马路的房子,价格差了二三百万。他如果买了海境界的房子,基本没涨。

建议:

方案一:买兰溪谷157平。

优点:招商品质,老牌豪宅,育才双学位,高层次圈层。

缺点:豪宅老化后,又无稀缺资源,升值潜力不高。

深圳湾这一带的豪宅,你暂时还承受不了,但好圈层集中在少数几个小区内。像后海公馆、澳城这种,如果冲着圈子去,就一定不要碰,这几个盘圈子很差,很多都是11年前在福田和科技园买不起房子冲着便宜买过来的,暴发富很多,千万的身家,两三万月薪的格局。有料的很少。

方案二:买科技园1500以内的南外学位房。出租。在太古城北区或者君汇新天这种租双本证的房子住。

优点:南外学位。住舒适。高科技圈层+深圳湾豪宅圈层。

缺点:科技园学位房性价比不高,2-3年内升值有瓶颈。

方案三:买福田1000w以内海景房,自住。福田400w的优质小户型学位房,出租。

优点:高性价比,攻击性强。兼顾升值+学位+住+圈层。

缺点:房子旧,没有投资思维理解不了。

粉丝提问:谭老师您好!我的房子在宝中第五大道,126平,欠370w,自住。老婆的房子在深业新岸线120平,欠180w,租金1w,她还有一套在中信湾上六座89平,欠50w,租金。

在东莞有1套写字楼,空置。在沙井有2套小公寓,空置。平湖还有2套农民房,博旧改,但一直没动静。无意中刷到您的头条,以前只知道赚了钱就买。我这种情况,该怎么做呢?麻烦老师给点建议,非常感谢!

回答:不是房子就能随便买,赚钱买房本身的意义是配置优质资产,作为未来劳动能力衰竭后的支撑,很多朋友不懂得以结果为导向,只看感受,不看目标,把房子当消费品,不懂得用资产的眼光看待房子。你的房子虽然数量多,但质量和价值不高,需要做资产优化再调整!

第1步,诊断资产价值,资产优化。

1、第五大道和深业新岸线都是同一时期的房子,如今也开始老化了,千万级的房子没有好的学位配置,纯靠宝中的规划和前海概念撑着,2套房子都有隐患,如果前海的价值能兑现,隐患将解除,否则很麻烦。

教你一个避险方法,卖掉其中一套,换同片区更新的房子,如新锦安海纳公馆。

宝中的隐患是房子整体开始老化了,前海价值迟迟没兑现。旧换新是比较稳妥的战略避险方式。

2、中信湾上六座位置不如宝中,价格也摸到8万了,区域重叠了,可以卖掉套现。

3、东莞的写字楼最没有价值,割肉都要卖掉,这是最近几年比较普遍的坑,规划高大上,又是住宅,又是综合楼,又是写字楼公寓啥的,房子卖完,凉了,根本没人去,写啥字呢?

套了一群人,还没人管。这是我最讨厌东莞的地方,目光很短视,以为你店大欺客可以随便乱来?人的投资能力会持续提升,狼来了,同样的错误不会重犯。一个城市的口碑坏了,迟早会有报应的!

4、沙井的小公寓没有价值卖掉。压资金浪费时间。

5、平湖的农民房卖掉,博拆迁周期太长,动不动十年八年,有这个闲功夫,可以做3-5个回合的投资了。赚钱要追求效率,你有几个黄金十年?

第2步,重新定位。

再次配置资产前,你要想明白,自己家庭的中长短期规划,结合房产5大核心价值做定位:居住、学位、投资、圈层、金融 ,定位好才能制定策略,不能想当然,还跟以前一样乱买。

第3步,学习资金分配方法和投资策略制定。

第4步,重新配置资产。

你第2步还没整明白,还停留在按喜欢冲动购买。要下苦功学习,资产配置是大手术,理解整个来龙去脉,会让你受益终生。深圳会赚钱的人很多,懂得配置资产的人凤毛麟角!

房子的事情会伴随我们的一生,资产的优化调整每隔一段时间就要做一次,这方面的专业知识必须同步提升。否则很容易发生守不住财富的风险!

关注“谭房禅”头条号,私信提问交流!愿房产知识改变你的生活!

买房是个技术活。想要稳赚,唯一的办法就是提升自己的专业能力,苦学房产知识。

深圳是最为成熟的房地产市场,市场的分析判断方法在任何城市都是相通的,我在深圳房产价值分析中详细拆解了房价上涨、横盘、下跌的底层逻辑,希望对朋友们有所帮助。

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