文/吴婷婷
“最近新房和二手房的成交好像突然缓下来了，你有没有听到什么风声？感觉这样下去不太妙啊！下半年会不会要凉？”
前几天一个熟悉的二手房中介突然给我发来语音消息，声音听起来有点慌。
“还好吧…我7月底去交易中心过户的时候人还挺多的啊，我还拍了人多的照片发朋友圈呢！”
瞧，不是人挺多的么？看起来交易还挺多的呀~
我不是很明白他爆料的点，反问他，“你担心会凉的依据是什么呢？”
“我手里要卖房的人，每次土拍后都来调价格，越调越高，不少想买的人本来够一够就能买，现在涨那么多，人家跳起来也接不动了……”
“小道消息，我一个朋友说他们那边这几天过户的单量明显少了，下午3点之后就比较空了，和之前不好比。”
“你这个‘之前’是多久之前？”我追问。
这位中介已经从业十几年，我想他不会贸贸然的来问我这种问题，一定是察觉到了什么。
“几天前吧…我带客户去过户的时候也感觉到了，不到半小时就能全部办完。”
听到这里，我有些明朗了，脑袋里快速梳理了一遍最近一段时间收到的碎片信息：
- 1、市中心有学区房门店开始裁员了；
- 2、带学区的安置房关注度突然变高了；
- 3、新房涨太快，涨不上去的城北反而更好卖了；
- 4、土拍后涨价太猛，很多人看着看着就没声儿了。
本来是一堆零碎的信息，但现在重新梳理来看，似乎又有了更深远的指向……
撇开最近的一些声音，光从数据看，今年上半年的成交数据其实还不错。
商品住宅成交20815套，备案均价为19553元/㎡，住宅成交255.45万㎡，成交金额499.49亿元。
图片来源：无锡房地产市场网
二手房还比商品住宅多成交了5000余套，共计26501套，成交面积215.88万㎡。
图片来源：无锡房地产市场网
但在“不错”的大帽子下，市场已经出现了分化。
就说炒的很热的学区房，据内部人士透露，今年上半年市中心的门店里只有中山、e房、俊家做的还不错，其他中介都比较惨淡，甚至有门店已经出现裁员，有一家甚至裁了2/3。
“锡师附小、连元街价格现在太高了，成交很少，生意很难做，3月份到现在，我就刚开始的时候成交了1套学前街，1套优族联盟，1套育才弄，1套勤学路，我同事成交了1套五姓巷，2套优族联盟，这个成绩已经算不错了。”
“现在锡师本部的学区房价格太高，房东来挂的时候我们就知道卖不出的，所以也不高兴推了，买房人现在问锡师和连小的也少，我们门店这段时间比较热门的是东林和崇宁路。”
“光我们店上个月就成交了3套崇宁路。我上个月还成交了2套槐古二村，一套60平的，130万，一套89.55平的，145万，还成交了1套星海公馆，130平，195万。”
“不过崇宁路现在老新村的价格也高的，买房人开始考虑公寓型的房源了，像2梯4户的明珠大厦，以前没什么成交的，这个月我成交2套了，130多平的，230万。”
“现在买房人的方向都转到了太湖新城、安镇，这两个地方的学区房上半年很热，甚至还有中介要去安镇追加布点。”
“我们公司最近这几个月苏宁悦城、观山名筑、尚锦城、玉兰花园成交量很大，尤其是观山名筑和尚锦城，在各个中介的成交都挺多。”
“现在这种市场对中介要求其实挺高的，要全无锡的房子都懂，这样才可能不丢客户，客户接受不了市中心的学区房，我们就带他们看南长街、扬名，也接受不了的话，就看太湖新城，或者锡东、惠山，都行， 只要能买，我们就带看，反而是那些只会吃市中心学区房饭的中介，现在已经过不下去了！”
第二个出现分化的市场是安置房。
最近几个读者都找我爆料，说自己手里的安置房本来没什么人看，但最近看的人很多，看了还直接就想定。
我也去了解了一下这些比较热门的安置房小区，发现他们都有几个比较明显的特征：第一肯定是和商品房、和老小区相比，价格有明显优势；第二，位置相对较好，配套还算齐；第三是户型小，但够用，这样总价也更好控制；第四，应该算是趋势，就是部分安置房有还算不错的学区。
这里重点说说第四点：学区。
或许是现在学区房价格太高，而这些名小学旗下的集团校、分校也渐渐有了口碑的积累，比如扬名滨河小学、东林古运河小学、育红小学等，对口安置房的关注度也在提高。
仅仅是在我们学区房群里，东林古运河小学施教范围内的古运五爱苑、金匮苑、扬名滨河小学施教范围内的金星家园等，提及率就不低。
用一位买房人的话来说，“我们也知道这里是集团，是分校，和本部校区肯定有差别，但同样的价格我还有其他更好的选择吗？”
不过这并不代表所有的安置房都好卖了。昨晚一个读者来咨询我的时候还说，自家的安置房前两月还有人看，这段时间没声音了，我了解了一下发现，房子的单价不高，但是总价对于刚需来说，还是有压力的。
举个例子，一套120平的安置房，单价按11000算，总价就要132万了，首付即使按4成算，也要近53万了，安置房还有土出，按2300一平算，总费用达27万多，还有中介费、税费等七七八八加起来可能又要5万块钱，而土出、中介费、税费都是不能贷款的，所以加上首付款，买家需要一次性支付85万块。
这对于刚需来说是不小的压力。
真能一次性付85万的刚需，很大概率会去洛社、云林等买新房了吧，还会来买安置房么？
所以回归到买房人这一层，安置房内部也在分化：小面积、够住的户型，在地段、学区的加持下，会更好卖，其他的，可能还需要打一下价格战，等待有缘人。
刚需市场也渐渐开始出现分化：一些乡镇盘价格高企，买房人“被迫”转向，去价格更有性价比的城北买二手房。
优房置业的经纪人告诉我，他们上半年在北塘和惠山区的二手房成交量最大，尤其是城北，增长比较快，龙塘家园、阳光100、协信未来城的成交量很大。
“典型如阳光100，单价1.2-1.3万，面积小的尤其吃香，连续三个月，每个月的备案量都在50-70套，高峰时一天就能卖2-3套。”
“对买房人来说，他们本来是可以到乡镇板块买新房的，但现在乡镇板块的价格有点猛的，像前几天新开盘的硕放栖霞天樾府都要1.8万+了，很多刚需的首付就卡在五六十万，甚至有的只有三四十万，买新房是不太可能的，城北的二手房量大，价格一时半会涨不上去，倒给了他们机会。只要房东愿意谈价格，就能及时解套，去置换更好的地方的房子。对市场来说，流动性提高了。”
而这半年里分化最明显的，是卖家的心态，有的人面对市场很清醒，很冷静，但越来越多的人在变膨胀。
“上半年土拍热闹，一开始我们看的也开心啊，毕竟市场被带热了，但之后就不对了啊，每拍一次房东就涨一次，很多意向挺强的买房人看着看着就没声儿了。”
最典型的是太湖新城。
“‘土拍’结束后，好多房东跑来加价！雅居乐、中海、苏宁悦城，不少房东直接下架不卖了，说要等房价涨了再挂出来卖！”
“房东的心态其实也简单，地价涨了，那么我的房子是现房，学区还不错，所以肯定可以跟着地价一起涨的呀；另一方面，他们卖房也是为了自己买房，看到土拍大热，地价上涨，他们够的吃力了，又会本能的去提高自己二手房的卖价，万一卖了呢，自己的买房压力就小了呀！”
“你涨也行，但你不能乱涨啊！我手里好几个还算有点实力的客户，好不容易找到一套买得起的房子，土拍之后就买不起了，不是卡在首付上，就是月供能力跟不上！单子全黄了！”
“我们这里还创了一个记录！买房人才签约1分钟就毁约了！说太贵了！买不起！不买了！房东直接懵逼！真的，不客气的说，市场的流动性就是被这些膨胀的业主破坏了！”
今年上半年你买房或卖房了吗？你怎么看接下来的无锡市场？