|小小的菜价背后，折射的却是民生大问题！
NO.1 | 壹
人们常说，「衣食住行」
其实就是生活上的基本需求
字面的意思
包含了穿衣、吃饭、住宿、行路
但在智者与学识的人们所理解的范围内
排在首位的「衣」和末尾「行」
前者指的就是遮掩丑恶，束缚恶念的人性品德
后者指的就是自身的修为、探索与远见
这两者皆为精神层面的延伸
唯有「食」和「住」
成为我们倾尽一生，都在时刻相伴的生命所需
因此，当下楼市在做深度自我调整的时机中
我们更愿意把目光，聚焦于「食」之上
兵分多路，从东郊的劳动路
一直到西区的十四大街
调查了两个区域内极具代表性的真实菜价
希望从汇总的数据和数字规律背后
为大家带来一个不曾看到过的
认知开封楼市现状、以及城市发展的全新视角
所以，我们以当下季节
最常见、消费频次较高的九种蔬菜为标本
在东西两大片区之内，无预警调研摸查八家超市
涉及大型连锁商超和社区便利店
* 红色为单品价格最高，绿色为单品价格最低。单位：元/斤 菜价日期：2020年8月3日
从统计的图中，以及数字的呈现上
可以很清晰地看出
西区蔬菜价格整体要高于东区
这是给予我们的第一直观印象
其中更能直观体现这一印象的
当同属于三毛集团旗下的两家大型商超
按照道理，在广大民众认为
「统一配货、统一销售」的机制下
出现这样的区域价格差异
让知情的消费者难免不会产生想法
综合来看，两大区域差距较大的单品蔬菜品类
聚焦在了黄瓜和豆角身上
两个区域中，黄瓜的最高价差值在50.5%
豆角的最高价差值在51%
从数字的呈现和实际现场的体验感官来看
东区整体较为便宜的超市，是三毛和新华超市
西区整体客流量高效稳定
且出货量较大的超市，是鲜风生活
NO.2 | 贰
那么，从这些数据和数字
又能够清晰地映射出，市场所存在的哪些问题？
第一，并非人口越少的地方，蔬菜价格就会越贵
本来我们也是抱着这样的预期，来进行调查的
但最后的数据汇总阶段
所呈现出截然相反的预期结果
确实是让我们惊讶不已
因为摆在我们眼前的，便是
容易产生价格溢价的区域，往往是人口密集的区域
究其原因，在我们复盘全局通盘考量之后，认为
成熟区域的居住人口众多，基数大，需求量高
正是在这样极度膨胀的背景下
但凡能够有人消费一点
商家就足以保障自己的利润
这种拼概率的问题，在极大的需求面前
成功率只高不低
相反，常住人口稀少的区域
看似一个商家坐拥名副其实的独家买卖
但如果因价格制定失败，导致商家和消费者之间
维系的弦一旦破裂
就会导致全盘皆输
第二，消费不要过分迷信大品牌
小而精的店铺更希望依靠口碑活下去
事实上，品牌化的大商场依靠的是
品类多、产品全而取胜
生鲜蔬菜也仅仅是这块版图中的其中一环
并非自己最大的盈利点与吸引点
但社区店铺却完全不一样，结构相对单一
生鲜蔬菜作为周边居民高频消费的首选品
自然是社区店铺
吸引人气、培养消费习惯的不二之选
第三.决定蔬菜价格高低的因素
在于区域人口的经济实力
从数据中可以看出
东区（丹尼斯）河大附近
以及西区（市委市政府）附近
之所以蔬菜价格坚挺
其中的最大症结，还在于区域民众消费能力强
在这样强大的价格支撑之下
高价格都能够卖出去的货品
商家为何要低价促销？
说得再直白一些
「赚的就是有高消费能力人的生意」
所以，周边蔬菜的价格高低
才是衡量一个区域价值凸显的一面明镜
如果某一天
哪个区域的蔬菜价格，突然有了涨幅并长久持续
那么恭喜你，极有可能这个区域内的楼盘
已经形成了一道高端圈层的屏障
成为了名副其实的优质高端住区
目前这样的区域
我们预计会在西湖龙首以西
直到高铁站片区的范围内
都会有这样的潜力未来
NO.3 | 叁
那么，我们在此次调查之后
给予当下楼市和购房者的指引，又有哪些？
首先，买房需要考察
众多因素中的一项最重要指标
便是对于「柴米油盐」基本生活需求的渴望与标配
置业顾问们的说辞与美好生活未来场景的描述
仅供参考，毕竟居住在这里的
只有购房者家庭本身
因此，用脚来实地丈量
能不能在最短的时间内，在周边买得到新鲜蔬菜
才是最真实生活氛围的基本保障
其他的娱乐性需求
都可以等待区域成熟后，一一实现
唯独高频消费的生鲜蔬菜，不能等
其次.当某个区域的蔬菜价格
持续稳定在一个高度的时刻
便是变现出手的最佳时机
周边居民经济实力强
区域价值有保障，更能够受市场的追捧
在二手房市场也会更具竞争力
一旦蔬菜价格下滑、持续低价
也正是市场筛选客户的最明显特征已经开始
也预示着这个区域的人群组成
已经步入经济实力相对平稳的人群
这个区域的活力也会随之减弱
价值就会越发沉寂
最后，对于探索生活服务的房企来说
如何为业主
做到、并做优「满足生活最后一公里需求」
才是更多的房企和物业公司
需要深度考量的精准服务
因为在房子已经同质化严重的当下
唯有长久、高效地营造生活服务的优质
才更能让房产价值长青不老、增益倍涨
才能够让业主感同身受，民心所向
现在来看，积极配合政府
推进开封市放心蔬菜进社区工程
才是当下各个社区
最能够直接体现成果与服务的突破口
NO.4 | 肆
早在7月初
《开封市放心蔬菜进社区实施方案》就已经出台
其目的，就是要切实解决
我市菜农「卖菜难」居民「买菜贵」的难题
因此，政府会委托
具有一定规模，从事蔬菜经营并且信誉度好的企业
在有条件的社区内，开设蔬菜直营网点
其中放心蔬菜进社区直营网点的标准
就值得我们好好研究一番
1.各区所选择的销售点
原则上应距农贸市场、社区菜店、生鲜超市等
农产品零售网点1000米以上
尽量不影响其正常经营
2.经营的蔬菜品种每日不少于10个
青菜、大葱等常用菜价格要比超市便宜10%以上
3.所经营的农产品
必须符合相关农产品质量标准
确保质量安全可追溯
4.销售点设置价格公示
每日公布每种蔬菜的市场均价及现场售价
5.配送企业要坚持
“统一采购、统一配送、
统一价格、统一标识、统一服务”
如此一来
合理且便民、解决生活需求痛点的蔬菜直营网点
便成为很好解决
民众实际困难、物业服务提升的俱佳表现
目前，该政策已经到了组织实施阶段
在今年第四季度，全面推广
在全市范围今年年底应完成每区不低于10个
全市不低于50个社区直营网点的布局
并在2022年年底，在全市范围内
达到质与量的双向提升
所以，这也就是我们更愿意看到
所有的楼盘打造和生活服务
都是围绕提升居民幸福生活指数
而不断努力、提升、进阶
在这一点上
政府的意识和部分房企反而走在了
大多数房企的前列
抛掉一些虚头巴脑、华而不实的东西吧
关注居住本身，贴近民生民意
不仅仅是句口号
更是脚踏实地、不折不扣落实的行动
------The end ------
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开封楼市内参 法律顾问：河南大梁律师事务所 曹宪章律师