销售3991亿“喘了口气” 恒大7月份忙着造车和分拆物业

subtitle 观点地产新媒体08-05 01:03 跟贴 2926 条
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观点地产网 8月初的恒大风头尽显,许家印现身新车发布会一口气发布了6款新能源汽。前一日股价一度大跌7.41%的恒大健康,随即迅速翻红,截至收盘涨3.64%,总市值超3200亿港元。

不同的市场声音,大部分更看好的依旧是恒大的地产主业。8月4日下午,恒大公布了前7月的销售数据。

7月,恒大实现物业合约销售金额约为人民币503.0亿元,较去年同期增长约24.4%;合约销售面积约为538.7万平方米,较去年同期增长约40.4%;环比上个月,则减少了257.5亿元。

上个月,恒大实现销售760.5亿元,为今年以来单月录得最高的销售额;相比之下,7月份的销售有所放缓。上半年推出多项购房政策,以“最低价购房”,“无理由退房”“全国楼盘75折特大优惠”等一系列营销创新赚足眼球的恒大,在7月份也喘了口气。

截至前7个月,累计合约销售金额约达人民币3991.4亿元,较去年同期增长约23.9%;累计合约销售面积4401.9万平方米,较去年同期增长约46.6%。其中于5月份被碧桂园反超后,目前又在碧桂园的追赶之下,被拉开近400亿的差距;相比万科则高出近200亿元。

按照年初公布的6500亿销售目标计算,恒大已完成全年目标61.4%;若按许家印内部制定的8000亿销售目标,目标完成率也达49.89%。

前7月的业绩增长“来之不易”,很大程度上归功于“以价换量”的营销模式。其中从2月18日开始推出全国楼盘75折特大优惠,也是恒大历史上力度最大的一次优惠让利。

用许家印的话来说,“越是市场不好的时候,越能展现恒大的功底”。受疫情影响,数据显示今年1-4月TOP100房企销售同比下降15%。而恒大则在前四月销售2125.7亿,反而同比增长19.4%;回款1782亿同比增长60.8%,接近公司去年上半年1874亿的回款总额,刷新同期销售及回款最高历史纪录。

数据来源:企业公告 观点指数整理

但从另一个维度看,业绩增长来自对利润的让渡。上半年恒大实现销售3153亿,同比增长11.9%,但销售均价则为9029.72元/平方米,相比去年同期的10756.14元/平方米、去年全年的10281元/平方米,下降幅度并不小。

“以价换量”带来的结果也可能是利润的回调。不过,此前董事局副主席夏海钧称,6000亿按照10%的净利润,恒大2020年实现利润目标600亿这个目标没有问题。据管理层介绍,恒大今年总可售面积达1.32亿平方米,可售货值达1.27万亿,按照64%的去化率保守估算,可实现销售8110亿元,因此完成8000亿销售并无压力。

业内分析则指,随着下半年销售旺季的来到,恒大能否继续保持上半年“以价换量”优势有挑战,销售和利润目标能否双双完成还要看后续的推售情况。值得注意的是,销售同比增速放缓的7月,恒大的销售均价录得今年最高,为9337.29元/平方米。

今年提出降负债要求的恒大,计划着通过土地储备的逐渐减少和销售规模的逐渐增长,力争将负债减少2000亿。而上半年的恒大,拿地以外,还要忙着建足球场、忙着造车,相应增加的投资无疑提出更多资金要求。

值得注意的是,7月份,恒大祭出一份针对商业板块的套现方案。相关人士透露,恒大计划集中出售旗下部分商业物业,出售项目为全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业。

接近恒大方面人士则解释,此次出售属于正常的出售行为,集中推出是希望通过专业团队去推荐销售。业内人士则指,恒大正在整理低收益的资产减轻负担,而恒大过往也有采用投资物业重估收益调节利润。

此外值得注意的是,赶着逆势翻红的物业股潮流,恒大在7月31日,公告宣布正考虑分拆集团物业管理业务于港交所上市,看来恒大地产股,或许也需要物业这一股价催生剂的提振。

从恒大近三年的年报数据来看,其物业管理收入增速较快,甚至超过地产开发业务。其中于2019年,物管服务收入为43.8亿元,已可跻身上市物企前十。

但逐渐拥挤的物管赛道,前有碧桂园服务、万科物业、彩生活等,恒大或许还需要讲好一个资本故事,在物业更有想象空间的部分有更多的发挥。

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