调控再升级!深圳叫停商务公寓!不限购的东莞公寓会有机会吗?

subtitle 东莞新房通08-04 08:01 跟贴 12 条

这个夏天,莞深楼市的劲爆消息接踵而至。

继“7.15新政”之后,为防止资金转而炒作商务公寓,7月31日,深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》,在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓审批。

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为了堵死楼市炒作漏洞,深圳今年可谓煞费苦心,不给炒房客留一点投机的空间。而在深圳住宅、公寓双调控,东莞一二手房双限购的时代,资金又将去向何处?

在很长一段时间里,至少在东莞市场,商务公寓、商铺等非住宅产品并不是很优质的投资标的。因为一直以来,东莞的住宅价格并不高,差距未能拉开,商务公寓较之并没有太高的性价比可言。

但随着近年来东莞房价的飙升,再加上深圳住宅、商务公寓调控升级和东莞自身住宅的限购,目前尚无限制政策的东莞商务公寓很可能异军突起,成为大湾区新的热门标的。

Part 1 从住宅到公寓,深圳严防投机

深圳楼市是一个现象级的话题,尤其是今年疫情过后的调控“组合拳”,更是让人看到了先行示范区的决心和力度。

7月15日,深圳出台史上最严楼市调控新政,核心内容包括深户入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保;夫妻离婚,购房资格倒追3年计算套数;转让增值税从2年免变5年才免;豪宅线增设了总价750万的限制等等。

新政一出,很多炒房客乃至刚需一夜之间失去了深圳购房资格。而这还不算完,7月29日,深圳“7·15新政”落地细则出炉,从购房资格认定、离异人士购房套数计算、上线房屋抵押合同网签、二手房信息公开等8个方面做出详细规定。

深圳调控升级之后,东莞随之跟进。“莞九条”此前已有详述,不再细表。

可以说,“莞九条”的出炉短时间内遏制住了深圳楼市受阻资金涌向东莞的脚步,这些资金一部分转战惠州,一部分则回流深圳,目标直指商务公寓市场。

此时深圳叫停商务公寓审批,可以说是目标明确,有的放矢。通知指出,在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。规划已审批通过的商务公寓项目,可按原规定办理。

同时,对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目,在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上,鼓励转为可售型人才住房。

叫停商务公寓,理由是其偏离了这种产品最初的定位和目的,简单地说也就是类住宅化倾向。而深圳的这一举措,实际上已经是迟到了,因为北上广等一线城市几年前就开始打击商务公寓,彼时深圳的公寓市场还如火如荼。

梳理今年深莞楼市的调控时间线,会发现市场热点也随着政策的调整在迅速变化。深圳住宅限购,东莞尤其是临深等热门区域的住宅迅速火爆,随后东莞一手房调控,继而是二手房限购,入莞资金向惠州和深圳非住宅市场分流。紧接着,深圳叫停公寓,炒作深圳公寓的资金也被拒绝了,下一步又会去哪里呢?

Part 2 东莞公寓市场的历史逻辑

公寓的比较对象,其实并不是住宅,因为只要能够买住宅,基本都不会选择公寓。而且二者的客户群体之间虽有所重合,但基本面是不同的。

深圳公寓市场的火爆,一方面得益于城市本身有大量年轻、商务、国际化的人士,这一点很少有城市具备,另一方面也是因为深圳住宅价格过高,很多人欲在深圳置业不得不选择公寓。

而东莞的情况又不一样。2015年以前,东莞房价都处于同级城市中的低位,哪怕在2015年一波大涨之后,在新一线、强二线城市当中依然未能拔尖。在这样的市场当中,公寓的价值很难得到体现。

而且众所周知,在过去东莞的人口结构当中,制造业相关人员占比较大,对商务公寓的接受度相对较低。

另外一点是,过去东莞的大部分公寓,在产品方面做得并不好,价格没优势,实用性上也没有亮点。

比如,在2012年之前,东莞市场上的公寓面积以70㎡以上为主,小户型公寓欠缺,同时其性质实际上还是住宅,70年产权,价格也很难有明显优势,相当于花差不多的价钱购买了“阉割版”住宅;

而在2012年之后,各个公寓盘的面积段明显多样化,从30㎡到到70㎡的公寓产品为主流,但在使用性上就是“小一号”的住宅,不仅在使用功能上有所缩水,而且也没能突出商务、时尚等氛围;

到2016年之后,loft公寓大行其道,造成市面上公寓产品同质化严重,而且在居住性、使用方面都存在隐患,装修和居住成本也较高……

一方面是客户群体需求不足,一方面是市场供给水平不够,导致东莞公寓市场近年来一直不温不火,升值能力与住宅相去甚远,很多此前投资了公寓的业主都悔不当初。

Part 3 需求供应双提升,商务公寓或迎起飞窗口

但时过境迁,随着深莞调控政策的升级,东莞商务公寓也很可能迎来春天。

我们看看自7月以来东莞公寓市场的变化。虽然并没有大起大落,但在住宅市场因调控导致成交量明显收窄的情况下,仍能保持一个稳定的成交水平,已经殊为不易,说明公寓市场的受众群体相对稳定,受政策影响较小。

同时,成交面积段分布较广,从30㎡到80㎡,均有不俗的成交。表明随着产品端的持续创新,需求也日趋多样化,并非单一群体的投资炒作标的。

而深圳叫停商务公寓还是几天前的事情,影响还未完全传导到市场。我们有理由相信,深圳这一政策接下来将导致为数不少的需求分流到东莞公寓市场。

首先,从市场上看,现在东莞公寓市场的主要对标对象是惠州住宅,但惠州目前不但供应量巨大,而且在价值上已经多年未有显著提升,导致很多深圳客对惠州市场存有疑虑。

其次,从人口结构的角度来看,东莞商务公寓的目标群体正在不断扩大。从2010年-2017年,东莞批发和零售业从业人员下降了26%,制造业人口也有所减少,但是科研人员爆增10.2倍,IT人才增加90%,商务人士也显著增加。

事实上,在今年上半年这一波东莞住宅的涨幅当中,公寓也是受益者。尤其在城区片的一些核心区域,面对动辄4万+的房价,不少购房者将目光投向了商务公寓,这也拉动相关片区的商务公寓有了一定的涨幅。

但不论与深圳公寓市场相比,还是与东莞市场的住宅相比,目前东莞公寓都仍然有着继续上行的空间。因其供应量和存量都不小,可选择空间巨大,同时在购买上又没有任何限制,所以看到了明确增值预期的购房者,很可能会迅速进入东莞商务公寓市场,推动公寓市场整体拉近与住宅的距离。

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