这种遍布全国各地的小区,你千万别买!

subtitle 大胡子说房08-03 18:25 跟贴 3 条
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上周去广州考察,经过一个神盘:祈福新村。

现在他们在卖新的组团:祈福缤纷汇。房价又降了!现场销售说最低可以到3.3万。

广州的粉丝朋友们应该很熟悉这个超大盘,总占地142万平方米,居住着10万多人。三十年的老社区,周边配套十分成熟,楼下就是商业街。

18年新组团二期推出时,一度卖到5万/平,但是此后房价一路下跌。即使如今22号祈福站即将建成,二手房价仍旧涨不起来,这是为何?

安居客二手均价

问题就是:小区太大啦!

没错,小区大也是个致命问题,也是拖房价后腿的大问题。

但是,在老百姓的概念里,小区大往往意味着开发商实力强,配套齐全,人气旺盛…这不是买房的大热门吗?

今天我们就来盘点下全国的一些大社区,大神盘,究竟都有些什么问题!

最重要的原因就是居住体验太差了!

大社区往往意味着楼栋多,住户多。就拿广州神盘祈福新村来说,业主就有20万人,常住人口高达10万多,已经赶得上一个小县城的人数了。

然而,这与国内其他大楼盘相比还是逊色了!

建筑面积排名第二的贵州花果园,作为全国最大的棚改项目,涉及拆迁人数就高达10万。根据2019年6月统计数据,花果园已经入住14.3万户,共计43万余人。

北京的就更厉害了,两个上榜的小区:回龙观和天通苑。十三号线上的两大神级片区,加起来常住人口得有80万,已经超过了整个西城区的人数!

这么多人!大家应该意识到不对劲了,这些小区都快抵上一个镇了,住着该有多拥挤?

小区公共资源无时无刻都在接受挑战。我就不摆数据了,大家看图片感受一下,早高峰天通苑的地铁状态。

花果园的金都街号称早高峰堵半小时才能过红绿灯,上班累了一天,从公司一路堵到家,结果回来发现小区里才是最堵的。

祈福新邨更不用说了,靠里的楼栋到小区门口坐村巴都需要二十分钟,走华南快速路或者新光快速路去广州市区是挺快得,但是也经常堵得让人没脾气。

并且这些小区早年规划时车位也不够,夜里回小区晚了车位都得找半小时,此外还有等电梯难、容积率高、离商业近噪音等问题。

但社区得问题远不止于此,更让人头疼的是业主权益上!

人多,对物业的管理要求就更高。

这就使得物业很难实行较好的精细化管理,业主的安全与隐私等权益极难保障。

大社区占地为何如此之大,还是因为在郊区,拿地比较便宜,所以配套的打造十分重要。以祈福新邨为例,小区内住宅、别墅、写字楼以及商业,应有尽有。配套完善是好事,但也意味着小区内的人员十分混杂,管理起来难度确实更大。

又是租户、又是业主、又是商户,体量如此之大,物业维权也是经常出现在报道之中。

以祈福新村为例,这些年得命案出现不少,著名的别墅碎尸案、七尸命案等,偷窃等情况出现的也不少。

碰上今年疫情照妖镜,问题暴露的更加明显。这些大社区作为人口密集点,也是最容易出现问题的地方。

祈福新邨确诊43例,被称为广州小武汉。北京天通苑近期出现大连关联病例。超大社区因为人口混杂,在消杀、卡点监管、居民生活保障等工作上难度更大,疫情防护压力更大。

贵阳世纪城,虽然宣传主打中高端消费商圈,但一度成为传销窝点。此外,车库管理混乱、楼道无人打扫,世纪城物业被骂不是一次两次了。

但这些大社区还面临着更加现实的难题。

困扰更多业主的问题是升值难。

小区住户多意味着什么呢?意味着二手市场挂拍的房屋也多,与此同时这些楼盘往往还在不停的推出后续新的项目,对于二手市场造成挤压。

与此同时,小区二手房数量也不少,这样极易形成买方市场。新楼盘多且二手房挂牌数量不少,选择多就意味着二手房挂牌价更难控制,只要有一个业主着急变现,整个小区的二手房价格都会受到影响。

以祈福新邨的祈福缤纷汇为例,挂牌价均价在3.5万/平附近,与同地段的金山谷领仕相比,二手市场挂牌均价高祈福缤纷汇近三千每平。

毕竟什么东西都是物以稀为贵!不说物业保养等方面的问题,大社区二手市场极其不友好,并且未来刚改势必成为发展趋势。这种居住体验差的小区,越来越遭人唾弃,尤其是那些对生活品质要求越来越高的年轻一代。

说了这么多,那咱们选择项目该如何入手呢?

1、选小区大小,尽量选择占地面积在5-12万平方米之间的

需要解释一下,不建议买大社区并不意味着小区选的越小越好,那些占地很小的单体楼往往周边配套比较差,学区难以保证,小开发商出品甚至有烂尾风险。

大社区虽然配套十分完备,但是小区内部的管理成为问题,人多人员混杂,居住体验很差,在未来不是主流。

因此选择在5-12万平方米这样大小适中的项目是比较稳妥,一般能够享受不错的配套,小区内有优质的幼儿园资源与九年一贯制学校,车位与人口密度都能保持在一个比较舒服的范围内,不至于十分拥堵。

2、一定要好好挑选物业。物业有多重要,李老师已经讲过很多次了。

物业费直接与入住后的居住体验挂钩。正所谓一分钱一分货,如何选好物业,一个非常简单的标准就是物业费多少钱!贵的不一定不好,但是便宜的一定不好!

此外一定要问清楚小区的物业是哪家,看看这个物业还服务了当地哪些项目,可以去这些项目实地看看,问问住户的体验,再去选择。

也千万别省物业费,否则为了省那么点物业费,自己住得不舒服,未来房子升值慢,转手难。那就是捡了芝麻丢了西瓜,实在是不划算的。

3、一定要注重观察与生活体验密切相关的东西,小区容积率、车位比、梯户比与朝向的问题。

一般来说容积率为3的小区已经算是优质了。车位比至少是1:1.2,未来每家每户可能都不止一辆车了,适当多规划些,对于未来二手置换肯定更加有利。此外梯户比尽量选择1:2的,朝向尽量挨着南向,冬暖夏凉更加舒适。

未来刚改的大趋势下,大社区可能逐步被淘汰,在交通越来越完善的情况下,选房将更加注重体验感,选房一定要有意识的避开这些大社区!

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