对于一个初来乍到的游客来说，很难相信发生在眼前的一切是在纽约：高端的手提包制造商华伦天奴正在提起诉讼，要求搬离租赁在曼哈顿第五大道的场地；而一个街区之隔的麦迪逊大道上原属巴尼斯纽约的经营场地依然空空荡荡。已陷入破产境地的奢侈品连锁零售商内曼马库斯正在永久性地关闭位于棕榈滩沃斯大道（ Worth Avenue）上的门店。
一、奢侈品不再垄断繁华街区
然而，这的确是美国繁华、最昂贵的商业零售区正在发生的事情。受新冠肺炎打击，纽约市的旅游业陷入停顿，消费者被困在家中，数百人失去工作，这些一度热闹非凡的商业区不可避免地正在失去租户，随之而来的就是租金直线下降。
整个纽约市零售领域正在发生着深刻的变化。这预示着其他主要城市也将发生类似变化。房地产分析师预测，在美国的任何一个主要城市，曾经被视为奢侈品的街区不再是唯一卖奢侈品的地方。2008年和2009年发生的事情正在延续，那次金融危机让美国消费者更积极地从品牌转向价值。因此，越来越多的零售地产将被非奢侈品占据。当你在第五大道上看到Vans、Five Below和Timberland这样的品牌，不必大惊小怪。
事实上，其中一些变化在Covid-19危机之前就已经形成。例如，折扣零售商Five Below于2018年底在第五大道开设了自己的店铺，这标志着该零售区迎来了一个关键时刻，这里有萨克斯第五大道(Saks Fifth Avenue)庞大的百货商店，以及同一街区的路易威登(Louis Vuitton)门店。但现在，这种变化趋势预计将加速。
二、租金下降幅度惊人
根据商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的一份报告，在截至6月30日的第二季度，曼哈顿16条主要零售走廊的平均租金已连续第11个季度下降，跌至每平方英尺688美元。该公司说，这是2011年以来租金首次跌破700美元，较上年同期下降11.3%。
根据世邦魏理仕的数据，其中SoHo区的王子街(Prince Street)的租金跌幅最大，同比下跌37.5%，从每平方英尺699美元跌至每平方英尺437美元，这是2014年以来首次跌破500美元。
从57街到72街的上麦迪逊大道，拥有巴黎世家(Balenciaga)、赛琳(Celine)和爱马仕(Hermes)等多家奢侈品零售商，租金同比下降15.3%，至每平方英尺882美元。
纽约租金最高的是第五大道沿线的广场区，该地区从49街延伸至59街，拥有从蒂芙尼(Tiffany)、古驰(Gucci)到卡地亚(Cartier)等众多零售店面。世邦魏理仕说，第二季度的租金稳定在每平方英尺3,000美元，较上年同期下降4.8%，但与前一季度持平。
世邦魏理仕表示，该房地产集团追踪的曼哈顿16个零售街的可出租底层楼面总数量达到创纪录的235套，超过了2013年创下的230套的历史高点。
正在进行的顶级地产重新定价，是平均价格下降的一个重要因素。而且今年剩余时间，平均租金价格可能会继续下降。
三、零售业正在发生深刻变化
现在，花下午时间去购物的人越来越少——尤其是游客。波士顿咨询公司的一份报告显示，受旅游业下滑影响，预计2020年全球奢侈品销售额将同比下降约29%，降幅在850亿至1,200亿美元之间。
在疫情期间，许多零售商直接停止向房东支付租金，这在某些情况下甚至导致了诉讼。比如，购物中心所有者西蒙地产集团(Simon Property Group)就起诉Gap Inc.拖欠租金。许多零售商也在利用新冠大流行作为重新谈判租约的机会，要求更好的交易，因为他们知道，许多业主都在拼命地想把房子租掉。
与此同时，许多消费者希望在离家较近的地方购物，而不是在市中心。哈佛大学的一项研究发现，高收入家庭的消费仍远低于新冠爆发之前的水平，这可能会侵蚀奢侈品零售商的销售额。
也许我们不应当过度关注新冠疫情对零售业造成的冲击，而应当意识到零售业正在发生着深刻的变化。只是这种变化的方向和速度，我们一时还看不清而已。