天下武功，唯快不破。快，不仅仅是速度快，重要的是要料敌先机，先发制人。从投资决策层面来讲，投资赚钱的原因主要来自预期差。不同的人对于行情的认识存在很大的分歧，而你可以先于大部分人作出明智的判断，那么你的投资一定是大赚的，必定成为市场的赢家。
但我们又应该注意，所谓的预期差，最终都要符合市场的走势，因为没有人可以战胜市场，只能顺应市场。那么房产投资的预期差一般存在哪些方面呢？
1、时机预期
2、地段预期
先讲时机预期。
我回顾自己的投资生涯，发现一个规律：每个周期回头看，都会发现最好的卖出时机就是不断地出利好，甚至利空都被理解为利好，行情又已经演化了很长时间，市场一致看涨预期最高的时候。而最佳的买入时机就是天天都是调控的利空消息，甚至利好都被解读为利空，行情也已经演化了很长时间，市场一致看跌预期非常高的时候。说通俗一点，就是别人认为继续跌的时候，你就该出手买了；相反，大家都说还会继续上涨的时候，你就应该卖出了。
我们先来看看规律，影响你房产投资是否赚钱的因素按权重大小排列如下：选筹时机>杠杆>板块/小区>位置>楼层>朝向>户型>装修
选筹的时机几乎决定了你赚钱与否，权重去到70%都不为过。我们发现，在大涨前夕，哪怕你买的房产又破又旧，一旦行情到来，照样会涨到飞起，而你在行情即将下跌的时候，即使买的是花园社区也难逃厄运。所以在合适的时机下注，是输赢的关键。
我曾经跟一个朋友说：现在你有了本钱，只要节奏踏得准，很快就可以赚到大钱，数千万身家不是问题。所以你现在什么不要做，专心研究行情时机。有时赚钱，只需要一个机会，一个决定就够了。跑来跑去，到处折腾，都是瞎忙。在出手之前，有时需要漫长的等待；有时需要果断出击，迅速进场抢钱。犹犹豫豫的人，是要后悔的。
那么时机预期差一般出现在什么时候呢？我们该如何捕捉？
天下合久必分，分久必合，这句话侧面回答了以上的问题。当一个城市的调控已经持续了很久，那么就是它即将放松的时候，而这个时候大部分人还是延续过去的看跌预期，不会轻易进场买房，只有极少数有市场经验或者有投资哲学指导的人敢于下手买房。市场最后的发展，果然放松大涨，那么这些少数人就成了赢家。万一，万一市场暂时不如他们所料呢？问题也不大，他们只不过是延缓了赚钱的机会，并没有输，因为在调控了很久的时候，房价已经跌无可跌，最多就是多付一些月供等待大涨。
一个真实的市场，90%的时间是垃圾时间，只有10%的时间是真正的时机，真正的投资者要做的就是抓住这10%的时机。大家可能已经发现一个城市的行情走势，涨也就涨6个月，但是横盘可以横好几年，因此买房的黄金时刻非常短，能够在这个时间段获利的人大多是自住客，他们一直住着自己的房，莫名其妙房子就涨了，身价一下子多了几百万。作为投资者，不能走这条路，在行情开始启动的时候，哪怕房子已经涨了两三千也应该迅速进场，因为行情会持续6月左右，不止涨两三千，可能涨1万，吃不到鱼头，也要把鱼身和鱼尾搞到手。
人生的财富命运，是由经济周期决定的。其实人的一辈子碰上这种拐点的机会不会太多，也就两三次，抓住一次机会这辈子就转折了，所以时机适当的时候就要大胆买房。
再讲地段预期
中国的土地是垄断的，地方卖地给开发商和购房者也是要讲土地营销的，这里的土地营销就是：城市规划。当地方要卖哪里的土地的时候，就会冠之以“某某新区”，“某某新城”，“未来CBD”，“金融高新区”等。
根据我多年的经验，任何一个地段都会经历以下四个阶段：炒概念、炒规划、炒配套、炒产品。
炒概念：一个地段出现，首先地方会出台各种文件，大炒概念，例如什么城市副中心，科技新城，某某CBD、金融高新区等等，吸引投资，不断卖地。这个时候作为房产投资者，可以适度关注，接下来看地方卖完地是不是愿意继续砸钱，把整个板块地段做起来。
炒规划：由于前期土地卖得不错，这时地方就会不断砸钱进去落实各种规划，把交通、路桥等做起来，同时医院、学校、图书馆也会相继投入使用。如果发展不行，再加上领导换届，没人着紧，这个板块地段就会烂尾。例如天津的滨海新区，现在就烂尾了。
炒配套：当大部分基建全部落实完毕，土地也开发殆尽了，这时配套的差异就体现出来了，靠近有地铁、商业、学校的地段就会升值较快，偏远的地方则升值较慢。根据配套优劣，板块的涨幅出现分化。
炒产品：这是板块地段的成熟阶段，因为供不应求，这个时候连垃圾也涨，但是涨多少就要看哪个楼盘的产品更为稀缺了。那些好租、好售的中小户型会成为抢手货，而那些面积太大，例如200平方以上，户型奇特，朝向不好的、没有电梯花园，楼层差的就处于劣势了。
大家会发现一个板块地段的生命周期是由大层面逐渐变小的一个过程，刚开始炒概念，非常大，最后小到户型、楼层的差异，所以这里面存在一个高度的预期差。那么我们该如何利用它来赚钱呢？
是不是在炒概念的时候就大胆进入？不是。中国的城市，大到深圳上海等一线城市，小到兰州包头这些五六线城市，都有几个“某某新区”、“某某新城”，就连内陆的县城，也会搞这些，如果盲目进入，可能中了地方的“套”。
万一他们搞的新区、新城烂尾了呢？就连京畿之地的天津，也出现了这种现象。天津的滨海新区，距离市中心近50公里，搞了几年，换了几届政府，现在已经事实烂尾了，那里的房子跌得很惨。
下面划重点了，正确的做法是：一二城市，如果该新区、新城地段距离原来的市中心在25-30公里范围左右，并且有主干道和地铁到达，可以考虑。三四线城市，这个距离要缩短到10-15公里，再远就不行了。
投资最大的风险，是最后一棒。而刚需，就是最后一棒，接盘侠。也就是说，不管你投资得再怎么早、再怎么划算，没有接盘侠作为最前面的“1”，你的所有努力都是“0”。
刚需是投资客的衣食父母，那些离原主城区很远的地段，刚需已经无法接受，一旦你去买了，可能这辈子再也出不来。记住，刚需看得上的地段，才有价值，不然你就是纯炒卖，一旦退潮，你会发现站岗的那个人就是自己。看看环京永清县的孔雀城，北京楼市最疯狂的时候，永清的楼价曾经涨到接近3万，现在多少？8000元。这个价格不是腰斩，是脚跟斩。
为什么会这样？因为永清本身是一个县城，本身人口不多，全靠北京的购买力支撑，但它与北京距离已经达到几十公里，超过了合理的通勤极限。一个人住得再远，他也要上班吧，他上班也要按时到公司吧，一天只有24小时，你让刚需跑几十公里上班，早上8点半上班，他们岂不是要凌晨5点就要起床了？不合理啊！臣妾做不到啊！打死不买！
所以，不是永清跌了，是它本来就不值3万，它是一个只能短期炒卖，不能长期持有的板块。在行情好的时候，利用人们的疯狂赚到钱就赶快撤出来，见好就收，如果你还想拿着几年继续上涨，那真的等着被收割了。
2016年深圳大涨完之后，我和几个朋友去了杭州，当时萧山在当地人眼中就是狗屎，根本看不上，但我们认为萧山距离杭州主城区其实挺近的，于是大家就买了几套。当时的价格也就是8000多元一平方，现在萧山已经涨到近4万了。这是成功的案例，买新区地段，就该买一二城市的近郊新区。
那么中国还有哪些城市的新区地段比较好搞呢？郑州郑东新区、成都天府新区、南京江北核心区、北京通州副中心…
利用地段预期差应该在大部分人不看好该地段的情况下，大胆买入，但前提是这个地段距离主城区不能太远。
最后，总结一下，如果你想买到快速赚钱的房产，必须善于利用人们的预期差做出明智的决定，无论是时机还是地段。
楼市调控的真相以及下半年走势分析
高房价是被什么撑起来的？土地供应。要看清楚房价，就必须研究中国的土地供应制度，也就不能不提香港的供地制度——内地学习的，正是香港的土地批租制度。
鸦片战争之后，香港的土地成了英国皇室财产，可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使，租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。
官地公有；所有权不买卖、不出租；但地方可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。
内地的供地制度几乎就是香港的翻版：土地国有或者集体所有；所有权不买卖；地方以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权（根据土地用途年限不同）。
这种制度最大的特点是，土地市场只有一个供给者，也即垄断者；垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向，具体的做法就是控制供给数量，提高供给价格。（减量化供应）
（香港土地利用比例，住宅供应比例少之又少）
经济学原理告诉我们，“成本加成定价”的策略通常似是而非。一瓶矿泉水，只要成分大体相同，就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的；别人卖两块，你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价，但是卖不出去，就会被淘汰出市场，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市场中，通行的其实是“竞争定价、价定成本”法则。
“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事，但在市场经济下千难万难。看看中国以前在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末，为了保护粮价，高层“敞开收购、顺价销售”，从农民手里收购粮食，加个比例卖出去。为此，需要严格控制粮食交易市场，确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大，可能供应粮食的渠道不计其数，岂是控制得了的？其结果是，仅粮食收购一项，财政亏损就不下3000亿。
可见，即便是在大boss亲自督战下，这样强大的国家机器，想要打赢与整个市场的战争，也是极为困难的。
但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于，高层有能力消灭其他交易市场，让整个土地市场只有一个供应者，那就是他们自己。
既然土地市场只有一个供给者，那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点，即控制供给数量，提高价格。土地市场上一个个“地王”，就是在这种背景下出来的。
这样的供地制度的“好处”是容易掌控市场，坏处则是弹性不足，市场一家独大，自我调整能力差，如果不管控它，跌时会诱发崩盘，涨时会涨上天。需求曲线理论上是存在的，但在实际中看不见摸不着，怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢？所以这里就存在两种风险：
第一种是价格风险。土地拍卖的价格和地方预期的差距过大，价格太高，导致土地流标，开发商不买。
第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商，而房子的购买者是民众，两者并不一致，而且有时间差，即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。开发商高价拍来的地，盖上房子之后却有可能卖不出去。
换个通俗一点的说法就是，地方卖地在开发商那里兑现了利润最大化，但开发商却把握不住民众的价格需求曲线，房子卖不掉，没法兑现利润，最终造成库存过剩，甚至出现鬼城。
这个时候，调控的手段就派上用场了，如果开发商的房子不好卖，出现滞销，那么地方的土地也不好卖，财政必然受到影响，为了让开发商尽快把房子卖出去，有什么办法？
对，拉闸，放开限购限贷，降税降交易费用，让大家进场抢房，开发商的房子卖掉之后，他们养了那么多团队和背着银行的债务，必然要继续赚钱，所以接下来地方的土地又可以卖一波了。
如果开发商的房子特别好卖呢？同样的道理，不能让开发商越卖越贵，把整个市场的利润都吃掉，透支后面土地拍卖的空间，同时为了防止市场价格太高，出现阶段性崩盘，调控手段又派上了用场。
我们看看刚刚过去的深圳东莞，如果不出台调控，市场会怎样？对，它会一口气涨上天，然后，嘭！一声，价格守不住，出现了阶段性大跌，未来几年一地鸡毛，开发商死的死，购房者套牢的套牢，这时地方的土地就很难卖得出去了，那么财政就会陷入困境。所以出台调控，实际等于摁住了风险，以便将来慢慢卖地。当然也可以挽回民声，获得保护刚需购房的好评。
分析到这里，大家发现了什么？有人批评高层总是喜欢瞎管控，不遵循市场经济。其实，高层不是不懂经济学，而是太懂经济学，他们知道中国的楼市调控实际上是土地制度的配套措施，本身两者是孪生兄弟，楼市与土地不可能是相互独立的市场。
这又给我们一个什么启示呢？
对，现在调控是一城一策，你所在的城市，调控一放松你就买房，调控一收紧，你就停手观望，跟着地方的节奏走，他们赚钱，你也跟着赚钱，庄家是方向就是行情的走势方向。那么下半年各大城市的调控究竟是收紧还是放松呢？
其实看看过往就知道，上轮的调控政策一直保持至今，那些还没大涨的城市，已经没有继续收紧的必要，相反，放松才是大概率事件。
当然，正如上文所讲，放松之后，价格必然大涨，此时又会迎来新一轮的调控。就像深圳东莞一样，放松之前，5.6万，1.7万均价；涨了一波之后，变成7万，3万均价，接着横盘几年，等待下一轮放松，阶段式螺旋上涨。中国楼市调控了几十年，越调越涨是它的宿命。