今年6月，在凤岗工作的小陈为了结婚，在惠州惠城区买了一套金融街华发128平的房子，引来同事们的一片质疑：“为什么不买深圳？为什么不买东莞？”
小陈的回答很简单，深圳的房子买不起，东莞能买但压力也很大。
虽然是无奈之举，但小陈心里并不踏实，不知在惠州置业是否一个错误的决定，这种心情一直持续到7月25日。
上周“莞九条”新政出台后，一大票冲向东莞的深圳客被拒之门外，随后以迅雷不及掩耳盗铃之势杀向惠州，让冷淡已久的惠州楼市受宠若惊。
小陈的心情也全线飘红，他上个月刚买下的房子已经开始升值，附近的楼盘售楼处开始车水马龙。“未来至少2万以上，一些核心区域的优质楼盘，明年涨到3万也不是不可能。”对于惠州楼市的未来，小陈很有信心。
一个不可否认的现实是，随着东莞限购政策的落地，除了惠州之外，深圳客已经无处可去了。就连没有资格的东莞客，也已经开始携资杀向惠阳、大亚湾。
那么，惠州会是下一个东莞吗？
Part 1火热的惠州
故事的发展，总是出乎意料却又在情理之中。
东莞的调控是势在必行，但很多人此前并没有判断到此次东莞楼市调控的决心和力度。虽然说，本轮调控的实际效果还需要时间来验证，具体执行的严格程度尚未可知，但从短期内的市场现状来看，已经让热火朝天的东莞楼市冷静了下来。
一位深耕临深区域的中介告诉我，由于今年上半年市场火爆，包括深圳客在内的购房群体对价格的敏感度降到了最低，市场上的笋盘一挂出就被抢走，几乎没有议价环节。对于中介来说，这样的市场自然是遍地黄金。
然而，这样的好日子已经到头了。“现在不仅仅是深圳客的问题，有东莞社保的购房者，出手也非常谨慎了，因为市场的走向不明朗。”他说，短期内市场成交量几乎降到了冰点。
东莞没饭吃，就只能自谋新出路。昨天，这位中介已经率队到仲恺踩盘，并确信这里将成为“下一个松山湖”。
的确，对于中介来说，自然是逐水草而居，哪里有市场，就往哪里去。同理，对于大湾区手持资金的购房者来说，也正在第一时间抢滩惠州。
“最近惠城、惠阳、大亚湾的新房、二手房挂牌价都已经开始上调，少则5-10万，多则20-30万。”本周以来，小陈明显感觉到，惠州楼市已经开始升温。“很多朋友、同事都已经去惠州看房了，想要抢在惠州房价彻底起飞之前入手。”而在他的朋友圈里，惠州各大楼盘售楼处人满为患的图片和视频也开始源源不断地刷出来。
7月第三周（7月13-19日），根据世联行数据，惠州7天商品房成交了4066套房，同比上升52.40%。7月第4周（7月20-26日），根据惠民之家的数据，惠州三县四区一周的网签量在4084套。两周时间里，惠州成交了近8150套房。
要知道，这还只是在东莞调控预期之下惠州的楼市成交数据，政策真正落地后的刺激，要等到本周的数据统计上方能体现。
就在“莞九条”出台后两天，惠州高铁北站的金裕星河丹堤在2小时内成交近20套，这在长期不温不火的惠州楼市并不常见。
只能说，这样的情况会越来越多吧。
Part 2惠州的爆发，或许没那么快
在深圳都市圈当中，除了深圳、东莞，惠州几乎是最优质的城市，无论从区位还是自身产业基础来说，都是深莞之外的第三选择。
尤其在深圳、东莞双双面临空间不足的局面下，即使是不限购，我们从长远判断惠州楼市也有一个乐观的预期。
但我们的问题是，惠州楼市会不会因为东莞的调控而迅速起飞？
要回答这个问题，需要从人口、产业、区位、政策等多个层面来对城市前景做一个判断，我们在东莞临深PK惠州临深！临深第一城大比拼！深圳客去哪买房更赚？一文中已经做过深入的分析，并与东莞做了对比。我们给出的结论是，惠州楼市虽然有着持续稳步上行的预期，但价值实现周期较长。
情况就是这么个情况，那么随着深圳、东莞加强调控，这一判断会有变化吗？惠州楼市这一轮是否能借势爆发？
我个人并不这么认为。原因除了我们此前分析的之外，还有一个供应量和库存的问题，这是惠州和东莞短期市场的最大差异。
上半年，受到疫情影响，惠州楼市一手住宅成交49330套，为近两年半来每半年成交最低值，环比下降34.6%，同比下降12.6%。截止2020年6月30日，惠州一手住宅库存134916套，存量面积1425万㎡，去化周期为15.7个月。
数据显示，2020年惠州市场上待消化的住宅（供应量+库存）或去到3457万平。
其实不用看那么复杂的数据，开车到惠阳、大亚湾等区域转一转，就能看到街道两旁总是有着大量已经建好或者在建的楼盘正在销售，而且大部分楼盘从外部看上去入住率不高。
新房尚且如此，在没有任何约束政策的背景下，二手房更不必说。
结合我们此前对惠州的总体判断，加之这座城市巨大的住宅存量和供应量，我们不认为惠州会在短期内进入一个房价大爆发期。
Part 3那么，惠州到底能不能买？
我们先看看惠州的价格。
虽然受疫情影响成交量下滑，但惠州市场的价格仍然在稳步上升。从成交价格看，虽然成交量受疫情影响，但是惠州楼市的价格并未打折扣。大亚湾成交均价为13924元/㎡，环比上涨5.4%，同比上涨2.5%；惠城区成交均价12458元/㎡，环比上涨7.6%，同比上涨8.2%
这个价格相比东莞临深，优势是明显的。东南临深片区6月新房均价22794元/㎡，其中凤岗28900元/m，塘厦24800元/m，清溪20700元/m，樟木头16360元/m。非东南片区的临深重镇长安，更达到32500元/㎡。
到深圳核心区域的距离相若，但价格却差了一倍甚至更多，所以如果单纯从价格成长空间的角度来看，惠州无疑是非常值得入手的。
但是，由于惠州供应量巨大，虽然由于深莞的调控，下来可能会迎来一波涨幅，但仍然非常考验购房者选择区域和楼盘的眼光。
第一，选择离深圳更近的大盘。不论东莞还是惠州，其楼市增长的一大动力必然是深圳需求外溢，因此与深圳的空间距离一定是布局惠州时所要考量的第一要素。
第二，选择有轨道交通规划的楼盘。主要是深圳地铁14号线，兼顾其他城市交通规划。
第三，关注惠州自身的城市和产业规划。惠州的发展会比东莞滞后，但在粤港澳大湾区一体化的背景下，其发展轨道并没有偏移，因此其自身产业对于楼市的驱动力也会越来越强。
综上所述，我们不应对惠州楼市短期内大爆发抱以太大的期望，或许会有一波涨幅，但很难复制东莞上半年的火爆行情。