买房9年才入住,业主起诉房产公司败诉后……

subtitle 最高人民检察院07-30 14:10
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办案检察官走进申诉人家中,做和解前的矛盾纠纷化解工作。

“欢迎你们来我家!太感谢了,要不是你们,到现在我还住不上新房子呢!”日前,李梅(化名)对前来她家回访的检察官一个劲儿地表达着感谢。

今年3月,山东省检察院对李梅商品房预售合同纠纷检察监督案作出不支持监督申请决定,但山东省、市、区三级检察机关民事检察部门没有案结了事,而是上下联动,悉心做好双方当事人矛盾化解工作。5月初,双方达成和解,李梅终于搬进购买了9年的新房,这起民事纠纷案件终于有了一个圆满的结局。

买的新房,始终没拿到钥匙

2011年3月,李梅从潍坊某房地产开发有限公司(以下简称公司)购买了一套房产,后因双方发生了一些纠纷,致使李梅始终没有拿到新房的钥匙。直到2015年7月,公司通知拿钥匙并要求李梅写一份“保证书”。

“让我保证不起诉公司,这个事儿我不懂啊,我不敢写。”李梅到法律援助中心寻求帮助。律师告诉她,按照商品房预售合同的约定,现已逾期交房,可以通过诉讼维护自己的权益。2015年7月,李梅向法院提起诉讼,要求公司交付房产并支付逾期交房违约金。但公司却辩称李梅未交齐首付款,且房子已经在2011年10月交付。事实上,该房屋的确在2015年4月办理了房产证。后法院认定李梅已实际接收了涉案房产,且未完成首付款交纳义务,属违约在先,驳回了李梅的诉讼请求。她向潍坊市中级法院提起上诉,被驳回。又向山东省高级法院申请再审,再次被驳回。

“我真的交齐了首付款,房子钥匙到现在还没拿到,这些年都是租房子住的啊!”不服三级法院裁判的李梅,于2018年12月,向潍坊市检察院申请监督。

案子结了,事儿还没了

2019年1月,潍坊市检察院指令潍城区检察院协助审查该案。该院民事检察部门审查了卷宗,并接待了李梅,她说的一句话引起了承办检察官的注意,“首付款我肯定是交齐了,贷款都办完了怎么还需要证明呢!我就想不明白,为什么说我没交齐啊……”

承办检察官当即到李梅贷款的银行进行调查核实,调取的贷款材料中一份收据证实了她在2010年12月向公司交纳了全额首付款,且与购房合同上约定的首付款数额一致。据此,检察官认为该案出现了新的证据。

本着客观公正的原则,承办检察官希望能化解双方矛盾,促成和解。没想到,和解工作因双方诉求始终未能达成一致而困难重重。和解无法达成,办案期限却不等人,承办检察官遂建议提请山东省检察院抗诉。

山东省检察院受理后,承办检察官审查了卷宗,并多次与双方当事人沟通,经集体研究后,认为李梅主张房地产公司逾期交房的举证责任未完成,原审法院驳回其逾期交房违约金的主张,在实体判决结果上并无不当。根据李梅的诉讼请求,其并未提供证据证明公司逾期交房,现有证据达不到抗诉条件,2020年3月,依法作出了不支持监督申请决定。

李梅得知不支持监督的决定后很不理解,当时正处疫情期间,面对面交流非常困难,因此她情绪更加激动。尽管山东省检察院承办检察官多次电话联系,说明不支持监督的理由,但她还是无法接受。

检察官调解,化解当事人心结

考虑到地缘优势,山东省检察院安排潍坊市、潍城区两级检察院的民事检察部门做调解工作,化解双方矛盾。2020年4月8日,市、区检察院的两位检察官再次接待了李梅,年近六旬的李梅见了熟悉的检察官,说话都略带哭腔:“俺没读过什么书,觉得案子到了检察机关,你们就要管到底。”

此前李梅申请监督时,承办检察官调查核实了首付款已交付的事实,赢得了她的信任。有了这份信任,她听进去了承办检察官的劝解,明白了双方和解对她来说是最好的结果。此后,在一次又一次的沟通过程中,承办检察官一面听着李梅的倾诉,一面以通俗易懂的语言向她阐明道理:虽然房地产公司没有交付房屋钥匙,但已办理了房产证,按照法律规定,该房产已交付,因此,司法机关不支持她主张房地产公司逾期交房的诉求没有错误。耐心细致、将心比心地释法说理,最终得到了她的理解和认同,化解了她长久以来的心结。

而要想让该案双方当事人达成和解,与公司的沟通工作也至关重要。前期的和解过程中,检察官始终未能联系到公司负责人,都是其代理律师出面,并拒绝了原审中的调解方案。考虑到这一点,检察官决定从其代理律师处寻找突破口,向律师晓之以理动之以情,讲明和解的必要性。该代理律师被检察官诚意打动,为检察官与公司负责人搭建了沟通桥梁。后经承办检察官与公司负责人一对一沟通,其同意补偿方案由免除部分物业费提高到一次性支付1万元补偿金并免除部分物业费。

为完全打消对房屋质量、现状等的顾虑,2020年4月中旬在检察官陪同下,李梅到涉案房屋进行了查看验收,为双方达成和解增加了有力砝码。5月初,在承办检察官的见证下,已经纠纷近十年的双方终于签订了和解协议,将涉案房屋交接并免除近五年的物业费,当场交付了补偿金1万元,双方当事人都表示满意。(检察日报 卢金增 封小萃 张美娟)

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