疫情下 北京二手房买房群像
文|刘雪玉
疫情后刚返工，作为北京朝阳区金牌房产中介，李想有点慌。
年前刚有买房意向的客户，也因为疫情无限期推迟购房计划。不能看房，哪里来的成交量，没了成交也就没了薪资。
半个月门店没有一套成交，中介急，二手房房主更急。
急需资金周转的房主只能选择“割肉”，在中介的不停劝说下，看清形势的房主，心态趋于冷静后，开始在各大二手房平台不断调价，这个调价不仅仅只有下调，有时候还会觉得自己太亏，后悔后了再上调几万。
受疫情影响，北京市二手房的成交周期继续拉长。根据贝壳研究院的最新数据显示，6月份，北京一套二手房的平均成交周期在126天。
你觉得房价还能涨么？
不比几年前的卖方市场，“不降价”、“不给周期”、“不接受组合贷”这些卖房要求，已经统统消失，多数降低到“价格可谈”、“可给6个月周期”、“付款方式无太多要求”。
3月底，正值电视剧《安家》热播。可能是看到了能卖出“跑道房”的房似锦，房主们开始意识到原来卖房子也要“上手段”，他们开始在卖房软件上进行花式喊话。
有召唤“徐姑姑”、“房似锦”、“朱闪闪”快找客户看房子的；有给中介打鸡血的：“这个月你们都签单了没？想想下个月房租交了没？想想下个月有钱吃饭没？多久没有给父母寄钱买东西了？”；还有文艺派房主自称盗版“王家卫”说：“一辈子那么长，总有一套自己的房子。”还有鼓励中介大胆出价的，说不定坐下一起抽抽烟、吹吹牛，就同意了。
还没来得及被房主“灌鸡汤”，中介李想居然找了客户了。这位要买房的客户王哲通知他，让他帮忙找几个小区的房源，他要买房。李想有点激动，甚至在房屋价格谈不拢的时候，李想反复劝说房主：“要不咱们见面聊聊吧，说不定价格能出到让您满意呢。您这套房子挂在网上多久了？您觉得房价还真能涨么？您给自己一个机会吧。”
与2017年北京开始频频出台调控政策前相比，王哲买的这套房价格，比当时的成交价低了50万，同户型近半年没有成交过，虽然房主没有接受王哲出的价格，成交价比王哲的预期还是高10万。
但王哲还是选择买，在没看过这套房源，仅通过VR看房和中介的介绍下买的。他买房的原因，并不是判断这套房子的价格有多合适，未来能不能升值，而是他等不了，儿子刚出生，疫情原因一直都不能见面，他太想把妻子和孩子接到身边，因此他在买房的时候唯一两点要求就是，交房时间早、有装修，甚至都没来得及让房主给拍一条房子内部保养情况的视频，王哲就签约了。
“赌”学区 不敢装修
同在4月买的房，在王哲眼里，在新买的房子里迎接刚出生的儿子，是幸福的。而对于任明来说，眼下的现状更多的是焦虑。任明最近加了很多家长群，在群里与家长们频繁交流和打探今年“幼升小”的录取情况。听完家长聊海淀区今年的录取情况，任明有点懵。
他不知道该不该装修。刚买的学区房，一旦被调剂，意味着明年孩子上学距离远，需要租房。
任明的儿子5岁了，明年即将上小学，一家五口挤在郊区的两居室，住不下和所属学校教学质量差，让任明一直有换房的冲动。
儿子还没上幼儿园时，任明和妻子曾找中介看房子。他们想买位于海淀区五环内的一套学区房，在中介带看过房子后，任明和妻子回家后就一直拿着手机上的计算器反复敲，发现即便是卖掉老家的一套房子加上手中存款，他们手中的钱距离首付款依然差100万。
“二套房的首付比例太高了。”算完后，任明得出的结论：推迟购房计划。
北京实施“认房又认贷”政策，即对有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。加上实际成交价比评估价低，所以二套房首付比例都大于60%。算上中介费、税费，购房首付款接近全款的80%。
在
任明在等的过程中，迎来了北京史上最严的政策调控，自2017年317新政后，北京房价一路下跌，再加上任明这几年手中的积蓄，换房的希望终于来了。
在疫情期间，任明买了房。“我们不是北京人，但有北京工作居住证。”在研究了学区房的优先级顺序后，任明选择买一个海淀区的二流二类小学对口的小区。“优质学校竞争太激烈，我看到这个学校去年报名的，都没有被调剂去其他学校的，竞争小，我才决定选这所学校。”
7月，海淀区“幼升小”信息采集和审核都结束。今年要上学的家长告诉任明，今年房本在2019年底之后的孩子，会被调剂到其他两所学校。原因是，海淀出台的1911政策，即自2019年1月1日起，在海淀登记并取得不动产权证的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。
这个政策在任明买房前早已出台，但他看到了去年这所学校并没有调剂生，他当时“赌定”等孩子上学时，应该没有太大问题。
“也许今年的孩子被调剂，明年生源不紧张，也能拼运气不被调剂。”任明没死心，一边安慰自己一边做足准备寻找其他上学方案。最近，他正忙着了解三所海淀私立学校的招生信息。“我们两手准备，总没错。”
倒计时上车“西城”
即便孩子稳进心仪小学，也不是真正的上岸。作为一个在孩子已经上四年级的家长，蓝馨也急。她忙着换房筹钱买西城的学区房。
4月30日，西城区教委发布新政，即2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
这一则政策，让原本就打算给孩子换西城学区的蓝馨将换房计划提前。蓝馨女儿所在的学区，小学升初中需要进行大排位，电脑随机摇号派位，使得女儿有可能会被派去“坑校”（普通学校，教学质量差的学校），蓝馨计划在孩子没上初中之前，提前换房到西城，从西城的小学毕业，无论直升或排位到对口中学，都将享有比原学区优质的学区资源。
看到西城政策出台后，在办公室刷新闻的蓝馨坐不住了。她在4月份刚签了卖房合同，疫情期间房子本就难卖，所以她当时和买家约定给6个月的周期完成签约。
“如果10月份买家才付尾款完成过户，赶不上7月底买房落户，买西城就没优势了。”在研究完政策后，她知道自己必须马上拿出一笔购房款。蓝馨每天给中介打6、7遍电话，想与买她房子的业主协商提前过户，提前拿到全款。
想参加西城这场抢房大战的并非只有蓝馨一人，根据媒体报道，4月30日，政策出台后，对应宏庙小学学区的老破小学区房——北京丰汇园，在5月4日到5日的短短36小时内，就成交了3套千万级二手房。西城区的中介忙到没时间接待客户。
根据中原地产的研究数据表明，西城区在此前的成交量每月在500套，政策出台后的这一个月，成交量翻了3倍，成交了1500套。
事实上，在北京出台317最严调控以来，拥有用优质学区资源的西城，一直支撑着惨淡的二手房市场的成交。而北京二手房市场在告别炒房的基础上，也迎来了一波“新刚需”。他们通过推迟换房、压缩换房面积，艰难置换。
根据贝壳研究院的最新数据显示，当下，北京置换型购房占比约50%，他们换房动机由家庭结构变化而产生的居住空间需求所激发，置换区域通常选在，朝阳、海淀、西城和丰台。
那他们还会买房么？
蓝馨给出的回答，“会”。
最近她正在向中介平台了解金融贷款业务，如果买家不能答应她在7月底完成过户，她要通过短期金融贷款来周转资金。
在蓝馨的决定中，无论多难，都没有不买西城的选项。
（文中人物均为化名）