一石激起千层浪。
上周，深圳市住建局等8部门共同发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，不论刚需还是炒房客，很多人一夜之间失去了深圳房票。
暂且不论《通知》是否能维持深圳楼市的平稳健康发展，短期内让过热的二手房市场降温，却几乎已是板上钉钉的事情。
资金受阻无法进入深圳楼市，必须找到新的出口，向临深地区外溢是趋势所在。而在所有临深区域当中，东莞是所有深圳资金的第一选择。
但回过头来看东莞，近期新房调控政策已经出台，坊间盛传二手房调控政策也即将面世。或许很快，在东莞买房也没有那么容易了。
对于深圳客来说更加难以接受的是，东莞一线临深区域的价格，经过了今年上半年的一轮飙升，目前已经直逼龙岗、坪山等地。刚刚过去的6月，长安新房均价32500元/㎡，凤岗28900元/m，不久前备案的塘厦万象连城，最高已突破39176元/㎡。
临深已经不是洼地，那么无法进入深圳楼市的聪明资金，下一站会是哪里呢？
Part 1 受限资金仍将涌入东莞
限购限贷升级、严打“假离婚”、转让增值税免征年限调整、普通住宅重新认定……关于“新八条”，网上的分析已经很多。
虽然说，本轮调控的力度和效果未必令人满意，从长远来看，或许也难以解决深圳住宅供需失衡的问题，但必须承认，落户3年+社保3年的政策要求，在短期内已经足够将一大批炒房客拒之门外。
火热的资金无法进入楼市，火热的二手房市场就会降温。但是钱不能闲下来，一旦被深圳楼市拒绝，就会以最快的速度寻找新的出口。
很多分析都已经提到，深圳“新八条”的出台，对深圳周边的东莞、惠州是重大利好，前提是两地没有相应的调控政策跟进。要知道，东莞在本月内已经出台了《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》、《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》，并放出了正酝酿“三限房”的消息，而“新八条”在此时出台，东莞还会否全力跟进，很多人都在观望。
政策的走向难以预测，我们只能从市场的角度去分析。此前，我们已经比较过东莞、惠州两地在产业、人口、区位、交通、楼市等各个方面的差异，但有一点没有提及，那就是深圳客对于东莞的接受度和认同感，是明显高于惠州的，就好比深圳企业迫于高成本压力外溢，第一选择一定是东莞临深，如果东莞的成本依然不能承受，才会退一步选择惠州。
更不用说，目前惠州楼市阴晴不定，虽然大方向看好，但由于短期内供应量过大，所以很可能出现一些反复的情况。
很显然，受“深八条”影响无法进入深圳楼市的资金，将进入深圳都市圈内除深圳以外最好的城市——东莞。
Part 2 一线临深区域难成最大受益者
根据上述判断，深圳资金外溢的第一站，必然是东莞临深区域，这是一个显而易见的逻辑。但是，我们认为，东莞一线临深区域在“深八条”出台后的这一波深圳资金外溢过程中，绝不会是唯一的受益者，甚至不会是最大的受益者。
第一，看现状，东莞一线临深的价格，已经没有明显优势。目前，临深片区的房价经过上半年一波拉升，已经到了历史高位。其中凤岗28900元/m，长安更达到32500元/㎡。
换言之，一线临深区域已经不是深圳客眼中的“洼地”。为什么？看看龙岗的房价就知道了。数据显示，7月龙岗房价44838元/m，其中龙岗中心城40090元/m，平湖39666 元/m，龙东仅35500元/m。
更不用说，在均价之下还有为数不少的低价笋盘，价格已经和凤岗、塘厦、长安某些大热楼盘不相上下。
再看坪山，作为深圳东部的房价后进区域，坪山7月新房均价39110元/m，坑梓这样的地方甚至还停留在1字头，仅16671元/m。虽然偏远，但好歹也是深圳。
现在看来，东莞一线临深比起深圳龙岗、坪山等区域，已经没有了明显的价格优势。
这还只是当下，以后临深一线的房价更高。不久前，位于塘厦行政中心区的万象连城2号住宅楼首次备案，最高破39176元/平，均价37043元/平。
第二、看前景，深圳东部市场行情所限，一线临深短期内上升空间已经不大。布局东莞一线临深的深圳客往往都会面临一个纠结：是选择离关内更近的东莞临深一线，还是选择虽然远离关内、但好歹属于深圳行政范围的东部区域。
东南临深直接接壤东部区域，自然只能跟随不能超越，暂且不表。但就算是接壤宝安、光明的长安、黄江，也会面临深圳东部的天花板（坑梓这样的特殊区域除外）。
哪怕长安接壤的宝安房价去到8万/㎡、10万/㎡，长安的房价也很难跟进到5万、6万/㎡，因为深圳东部还有大把3万、4万/㎡的选择，任何人都要考虑花这个价格买进“非深圳”是否合理。
所以，只要你在深圳以外，不论接壤哪里，大体上都会以深圳目前房价的低点为天花板。如果超过这个价格，就会存在“花深圳的价买东莞的房”这样的心灵拷问。
而目前凤岗、塘厦、长安的价格已经来到3万，而龙岗、坪山的价格就摆在那里，临深还有多大的上升空间？
第三、东莞一线临深市场可选择空间太小。目前，东莞一线临深在售新盘已经很少，二手房市场由于种种因素刺激，业主往往惜售。在这样的市场局面下，选择的空间和机会很小。
Part 3 二线临深选手蓄势待发
自2019年以来，东莞楼市进入区域分化期，经过了今年上半年的一波疯狂，区域分化现象进一步加剧。
在大分化的格局下，如果一线临深区域因为种种原因，不能大规模吸纳在深圳楼市受阻的资金，那么这些资金又会涌向何处？
我们的答案是：二线临深，即黄江、清溪、樟木头。
临深区域中，只有长安和凤岗房价稳站3万元/㎡，塘厦在2.5万元/㎡左右，剩余的黄江、清溪和樟木头潜力较大，房价尚在1字头。
从地缘经济的角度来看，深圳的资金和需求溢出，受限惠及一线临深，当一线临深无法完全承载和吸纳，便会继续向外圈扩散。
从东莞市场的角度来看，一线临深和市区、松山湖片区的价格已经在高位，不符合资金寻找洼地的本能，哪怕只是相对的洼地。
从区域格局的角度来看，二线临深选手们仍然处在深圳50公里通勤圈范围之内“卫星城”的层级，并非没有投资价值。
那么，再看看二线临深各镇的具体情况。先说潜力无限的黄江。
要看黄江，必须先看光明。光明区自成立伊始便被赋予“竞争力影响力卓著的世界一流科学城和深圳北部中心”的战略定位。作为光明区的发展重点，光明科学城正在加速建设中。光明科学城地处广深港澳科技创新走廊中间节点，规划总面积99平方公里，以“科学+城市+产业”为发展规划，在粤港澳大湾区规划中被定义为“粤港澳大湾区重要的原始创新策源地“。
去年，深圳市更提出，要全力推进光明科学城建设，这意味着光明科学城作为深圳建设综合性国家科学中心的核心承载区，承担着“主阵地中的主阵地”作用，正迎来前所未有的重大发展机遇，。
今年7月，光明新房均价42104 元/平方米，而如果撇开公明片区，甚至达到了47598元/㎡，这个价格已经超过了龙岗。更可怕的是，光明如今才刚刚起步。
黄江自然不愿错过这个机会。黄江提出，将深化与深圳全方位对接，借势光明区深圳北部中心建设机遇，全面引入更多深圳优质项目和优秀人才，推动成为大湾区先进制造业的重要承载区。
从价格方面看，黄江7月新房均价仅16456元/㎡，介于光明房价的1/2到1/3之间，距离天花板尚有很大距离，还有很可观的上升空间。
同样处在临深价格洼地的还有清溪。虽然说到东南三镇往往并称“塘清凤”，但清溪楼市实在很难与两位大哥齐名。7月清溪均价16508 元/平方米，甚至不如黄江，比起凤岗、塘厦更是相去甚远。
客观地讲，如果说黄江拥有跻身一线临深的潜质，那么从清溪的区位、自身的产业来看，则很难实现类似的跃升。因为清溪几乎不与深圳直接接壤（只有龙岗的一角），而且与深圳核心区域之间，隔着整整一个凤岗。
不过，在目前深圳调控加码，凤岗价格逼近天花板的背景下，清溪作为凤岗、塘厦的下位替代，仍然有其独特的价值。
首先，清溪虽然临近惠州，但毕竟是东莞不是惠州；虽然比不上同处东南的凤岗、塘厦，但仍然处于深圳50公里通勤圈范围内。
其次，清溪作为“中国最美小镇”，在生态环境方面拥有不可替代的核心竞争力。
最后，围绕其传统优势的光电产业，目前清溪已布局了大量优质产业项目，如力合“双清”、北大“智汇谷”、中英低碳产业园、中国智能骨干网(莞深港)节点项目、智慧小镇项目等等。未来，有望通过产业带动人口，进而拉升区域资产价值。
二线临深选手当中，樟木头是最不引人注目的一个，7月11710 元/㎡的新房均价，11275元/㎡的二手房价格，在全东莞处于几乎“吊车尾”的位置。
虽然在区位、产业等方面都没有优势，但是在东莞所有具备“临深”标签的镇街当中，樟木头是价格最低的！
在深圳“新八条”出台，楼市资金迅速涌入东莞临深一、二线镇街的过程中，二线临深选手谁能分享最大的红利，让我们拭目以待。