今年“深圳都市圈”等概念的横空出世,让毗邻深圳的东莞、惠州两地临深区域再度风起云涌。

上半年以来火热的楼市行情,让不少手握资金的购房者蠢蠢欲动。而被深圳魔幻房价挤出的需求,已经大量涌入东莞、惠州临深区域。

布局临深,选择东莞还是惠州,让很多购房者举棋不定。毕竟,两座城市之间已经存在比较明显的价格差异。

是以更低的成本搏一搏惠州的前景,还是稳扎稳打选择更为成熟的东莞,是一道必须综合考量的选择题。我们试图将东莞、惠州从区位、交通、产业、人口、房价等维度进行对比,看看哪里最适合你。

第一轮PK——区位

东莞长线接壤,惠州紧扣一角

区位,是决定房产价值的第一要素。

从粤港澳大湾区、深圳都市圈的大局来看,东莞、惠州虽同为临深城市,但从与深圳的交界线来看,两者的临深却大有不同。

打开网易新闻 查看更多图片

我们可以看到,东莞市位于深圳的正北到西北方向,与深圳大面积接壤,莞深交界线从东部的龙岗一直延伸到西部的宝安,直接接壤龙岗、龙华、光明、宝安等区。

由于长线接壤,东莞与深圳东西部区域均有交汇,东南的塘厦、清溪、凤岗、黄江,南部的长安、松山湖、大岭山等地,都与深圳直接接壤,且多个镇街大面积接壤。

而且,由于深圳、东莞两座城市本身南北纵深较短,因此东莞临深片与深圳福田、罗湖、南山等核心区域虽不直接接壤,但直线距离很短。比如,凤岗到福田、罗湖仅约20公里,到南山仅30公里左右。

再看惠州。惠州真正与深圳接壤的只有惠阳、大亚湾两个区,两个区紧扣深圳东北角,与深圳东部的龙岗、坪山、大鹏新区交界。

其中,惠阳由于自身面积较大,与深圳三区均有接壤,大亚湾则只与坪山、大鹏新区交界。

有两个点值得注意,第一是深圳是一座东西走向的城市,并且核心区域在西南和中部;第二是深圳的发展格局是“西强东弱”。这就决定了,惠阳、大亚湾距离深圳关内距离太远,惠阳距南山近80公里,距福田、罗湖分别约60公里、55公里;同时接壤的东部区域属于欠发达地区。龙岗尚且不谈,坪山、大鹏新区几乎是深圳目前房价最低的两个区域。

因此,从总体区位上看,东莞优势明显。

第二轮PK——交通

莞深一体提速 惠州奋起直追

深圳都市圈,本质上是一个轨道通勤圈。要判断莞惠临深区域的价值,必须从整体上观察两座城市的轨道交通网络。

打开网易新闻 查看更多图片

先说惠州。今年上半年,深圳市地铁集团与中国铁设、铁四院等单位,就5条粤港澳大湾区城际铁路建设项目工程可行性研究合同举行签约仪式。其中,深汕铁路、深惠城际、深大城际均与惠州关系密切。

加上赣深高铁(建设中),厦深高铁(已开通),广汕高铁(建设中),广河高铁(规划)以及莞惠城际(已开通),惠州与珠三角的未来惠州将拥有5条高铁线、超过10座高铁站。惠州与珠三角之间的交通已全面接通,与深圳连接的轨道交通将增至五条,交通优势全面爆发。

未来,惠州将形成“五高铁+三城际通达珠三角”。

再看东莞。作为大湾区的节点城市之一,东莞轨道交通四通八达,轨道规划直追广深。

目前,有5条铁路途径东莞,分别为广九铁路、广深铁路、广梅汕铁路、广深港高速铁路、莞惠城轨,负责联通深圳、广州、佛山、惠州、珠海、香港等超过10个城市。

此外,规划到2035年再建成5条轨道,包括穗莞深、中南虎、广深第二高铁、深茂高铁、莞深快轨。

地铁方面,东莞规划至2035年建设12条线路,其中包括4条城市轨道快线,8条城轨轨道通勤线。

直通深圳方面,东莞也比惠州走得更快。目前,深圳6号线计划接入东莞地铁R1线,深圳地铁20号线延长线接入滨海湾站,深圳13号线接入东莞R5线。

总体来看,东莞境内的广深港高铁、广深城际、莞惠城际、穗深城际等高速铁路和城际铁路,同已经开通运营的轨道交通2号线一起,初步形成了“三纵两横”的轨道交通网络,并散落着东莞站、西平站、东莞西站、虎门站等交通节点枢纽。

另外,今年东莞将完成55个TOD站场规划编制,未来将打造轨道上的城市。

综合来看,东莞轨道交通无论是现状还是未来规划,在与深圳和大湾区其他区域的连接上都明显强于惠州。

第3轮PK——产业

莞深产业同城,惠州全面承接

未来城市的竞争是产业的竞争,区位、交通等方面的优势,最终必须落脚到产业上。

东莞的产业基础无需多言,从曾经的“东莞塞车,全球缺货”,到今天全球每四台智能手机就有一台是东莞制造,东莞已经成功实现了产业转型和迭代,粤港澳大湾区先进制造业中心已呼之欲出,华为、OPPO、VIVO、京东、紫光、欧菲光、正中、平安、顺丰等大批知名企业云集。

都知道东莞镇街强,临深的镇街更都是个中翘楚,在全国综合实力百强镇当中,东莞临深镇街全部上榜,长安、塘厦、凤岗等排名靠前。

2019年,长安镇生产总值首次突破700亿元大关,工业总产值2343亿元,国家高新企业547家,排名全市第一;全镇全年专利授权量9100件,增长9.8%,其中发明专利授权量3862件,增长50.2%;规上高技术产业产值占全镇工业总产值比重超过70%……

数据显示,2019年长安镇全镇电子信息、机械五金模具产业产值分别达1759.9亿元、324.4亿元,同比增长8.9%、12.2%。

到目前,总部在长安镇的境内上市企业5家,占东莞全市的1/6;境外上市企业2家(精煕国际、迅捷环球)、新三板挂牌企业7家,后备上市企业12家。

东南的塘厦镇同样强大。截至去年,塘厦工业企业超过9000家,电子元器件、五金模具、塑胶制品等配套产业门类齐全、规模巨大,涵盖了制造业行业31个大类中的23个行业大类,产业配套完善。

塘厦隔壁的凤岗镇,是唯一嵌入深圳版图的镇街。2019年,凤岗镇实现地区生产总值303.9亿元,增长6.3%;高企数量达到163家,70家倍增试点企业实现主营业务收入538.2亿元,增长13.8%……在此基础上,凤岗正努力打造人工智能特色小镇。

值得注意的是,早在数年之前,东莞临深镇街就已全面敞开怀抱迎接深圳产业外溢,现大多已走过了单纯承接的阶段,产业协同效应开始显现。

反观惠州,目前仍以承接深圳低端产业外溢为主。比如,惠阳长期受益于深圳、香港的产业转移辐射,但产业层次偏低,总体处于价值链中低端环节。

比如,电子信息产业撑起了惠阳工业“半边天”,形成以伯恩光学、联想电子、胜宏科技为龙头的电子信息产业集群。但这“半边天”短板也很明显,大企业依赖性强、产业核心技术不高、组装贴牌代工企业占多数。

大亚湾的情况更复杂。近年来,大亚湾初步形成以汽车电子为主导产业,以中海炼化为龙头的石化产业区,以滨海旅游度假为主的黄金海岸旅游度假区五大功能板块,但石化产业和滨海度假之间很难兼顾,新兴产业发展也未见落地。

惠阳和大亚湾的现状是,嘴上喊着新基建方向的“智能制造”,聚焦5G、芯片、软件等“硬核”科技产业,实际上仍然干着承接深圳低端产业外溢的活。

但不容否认的是,近年来来深圳企业向惠州外溢的趋势已经越来越不可阻挡,因为东莞不但成本日趋高涨,土地资源也已经捉襟见拙。

着眼未来,在深圳都市圈一盘棋的资源配置之下,将形成深莞协同互动、产业同城的格局,而惠州虽然基础相对较差,但产业前景仍然可期。毕竟,深莞加在一起面积也还不到惠州的一半,产业向惠州迁移只是时间早晚问题。

第四轮PK——人口

东莞存量占优,惠州流入加速

人口,是城市中远期竞争的核心要素。而东莞、惠州的人口流入情况,与深圳的承载能力息息相关。

目前,深圳官方口径统计常住人口1300多万,而坊间预测达到2000万以上。不论这个数字的确切程度,我们可以判断,随着城市化第二阶段“都市圈时代”的到来,深圳自身的承载能力无法接纳不断涌入的人口,因此大量人口将向边境区域、周边城市转移。

打开网易新闻 查看更多图片

在这个过程中,东莞、惠州都有很大机遇。统计现实,2019年东莞常住人口846.45万人,比上年增加7.23万人;同年惠州常住人口488万人,比上年末增加5万人。

可以看出,惠州近年来的人口流入情况较为乐观。2019年惠州常住人口增量约为2016年、2017年两年增量总和的2.5倍,从2009年到2018年,惠州常住人口数量从435万人增加至2018年末的483万人,10年时间常住人口增加了48万人。

把时间线拉长,惠州2003年的常住人口仅为352.27万人,意味着15年间新增130.73万人。

虽然不能与深圳相比,但放在珠三角产业转型的大背景下来看,已经算是不错的表现。而东莞在2010年到2019年的时间段里,全市常住人口增长不足25万人。

长远来看,不论东莞还是惠州,都拥有较强的人口支撑。东莞提出,2030年常住人口达到1020万人,跻身常住人口逾千万的“超大城市”;惠州则剑指500万人口的“大城市”。

另需注意的是,判断两市临深区域的价值,需要观察接壤区域的人口密度。从深圳目前的人口分布情况来看,人口密度依次为龙华>宝安>龙岗>坪山。

第五轮PK——房价

东莞临深高位趋稳,惠州楼市供大于求

对于东莞近半年的房价走势,相信大家都很熟悉。这里只说主要临深镇街的情况。

数据上看,东南临深片区6月新房均价22794元/㎡,其中凤岗28900元/m,塘厦24800元/m,清溪20700元/m,樟木头16360元/m。非东南片区的临深重镇长安,更达到32500元/㎡。

从全市来看,临深片区整体价格低于中心城区、松山湖片区、滨海湾片区。而且经过3-6月深圳“扩容”预期洗礼的楼市,目前价格也趋于稳定,放盘量逐步提升。

如果说东莞是在“黑天鹅”影响下走出独立行情,那么惠州则未能避免负面的影响。

据惠民之家数据研究中心统计显示,2020上半年惠州新建商品房成交5865套,共615.49万㎡,合计714.30亿元,与2019上半年相比,分别下跌13%、10%、5%,市场低迷可见一斑。

不过,临深的惠阳、大亚湾受影响相对较小。其中,大亚湾区新建商品房成交12726套,合计128.37万㎡,销售金额176.81亿元,表现异常亮眼。

目前,惠州新房均价11719元/m,环比上月下降0.02%。但临深区域并未收到市场低迷的影响,惠阳新房均价目前达到13269元/m,环比上涨0.09%;大亚湾新房均价14255元/m,几乎与上月持平。

可以看到,从东南临深整体价格来看,比惠州临深价格高出约50%。但从单个镇街来看,长安、凤岗等地的价格甚至已高出一倍有余。

最后,我们总结如下:

一、预算充足,选择东莞一线热门临深区域。从总体来看,东莞临深无论是地理上与深圳的关系、交通、产业、人口乃至城市面貌、基础设施等各方面都有较为显著的优势,自身产业驱动力也强于惠州临深区域。预算充足,首选松山湖、长安、凤岗、塘厦等区域,有较强的长远价值支撑。

二、但是,东莞临深已经没有洼地。必须注意的是,经过上半年的一轮大涨,东莞临深已经预支了深圳扩容、扩权的预期,临深片区已经几乎没有洼地,并且需要一段时间来消化本轮的上涨。盲目入市,如果没有选到好的区域、好的楼盘,短期内不排除高位站岗的可能。

三、惠州楼市正处在供大于求的平台期,可选择空间大,性价比较高。2019年惠州新增住宅供应面积约1672万㎡,到12月末全市住宅的存量面积约1514万㎡,同比增长约23%,去库存周期约12个月左右。对于很多深圳客而言,花较低的成本能够购买较大的面积和更好的居住环境,并且驾车(非公共交通)距离与东莞临深差异并不大,因此也有较强的吸引力。

四、惠州的空间优势、成本优势,在产业上已经开始显现,将逐渐传导到楼市。惠州成本低廉的产业空间,已经开始抢夺本应迁往东莞的深圳企业。产业带着人口,也就意味着需求,尽管目前惠州楼市还未到起飞的关口,但量变引起质变,未来前景可期。

五、都市圈时代深莞一体,两地临深区域价值上限与周期有差异。我们已经可以以一个城市的眼光来看待深莞,临深区域更是这个城市的核心。但惠州情况不同,与深圳接壤仅为一角,大部分面积与深圳关联度较低。因此,东莞临深在价值上限上更高,价值变现周期也更短。

当然,东莞自身承载能力也十分有限,未来东莞楼市挤出的需求,也将推动惠州楼市行情稳步地提升。