昨日，锐理数据2020上半年昆明房地产市场研究报告发布会在民航路华润悦府营销中心举行。发布会公布了昆明房地产市场研究半年报，昆明锐理数据总经理梁彩霞现场从宏观政策、经济发展、土地市场等多维度解读2020年上半年昆明房地产市场行情，并对市场发展做了预判。
昆明房地产市场研究报告发布会现场
锐理数据半年报显示，从宏观上看，上半年，中央坚持“房住不炒”的定位不变，房地产领域金融监管依然从严，地方政府为应对新冠疫情带来的影响，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”“限贷”底线，多地从供需两端出台房地产扶持政策。“稳”依旧是总基调。
住宅：高层产品是市场绝对主力
从住宅市场看，住宅市场受疫情影响较小，去化周期短，市场需求热度不减，临滇池区域备受青睐。受疫情影响，住宅价格短期小幅震荡后复苏，目前逐步趋于平稳，说明市场需求稳定；上半年住宅新增438.05万平米，同比增长1.69%， 销售348.84万平米，同比下滑20%，市场供销比由去年下半年1.1增长至1.2，总体处于供需平衡点内。住宅存量有所上涨，2020年上半年，昆明住宅存量达756.07万平米，同比增长31%，去化同比下滑近20%。按近1年月均去化计算，去化周期为10个月，在可控范围内。
从需求上看，上半年别墅、洋房等需求提升，高层仍以改善需求为主。住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2018年下半年开始随着城市开发外拓与滇池滨湖区域开发，洋房、别墅类产品供、销均有小幅增长，价格方面别墅和高层类产品价格平稳，洋房产品价格呈上升趋势。从近5年成交走势来看，市场成交主力面积段已从100平米以下逐渐转移到100—140平米。从产品成交看，产品分化趋势明显，改善需求趋势明显。高层产品市场需求度高，去化周期为9个月，总体价格平稳，截至6月均价14463元/平米，该价格较去年、前年历史高位增长100元左右。
商办：去库存将是主要目标
从商业办公楼市场看，上半年商办市场新增155.59万平米，同比下降12%，销售68.31万平米，同比下降33%，成交均价为12746元/平米，同比增长12%。商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长；截至6月30日，商办市场存量达1331.62万平米，比去年同期增长19%，去化周期达87个月，去化压力巨大。
但从商业市场看，整体供大于求，上半年商业新增56.38万平米，销售17.21万平米，均价18757元/平米，存量685.28万平米，需186个月（约15.5年）才能去化。
写字楼去年四季度后有所增加，今年上半年巫家坝、西北新城部分写字楼落成增量爆发，同比增长322%，销售10.51万平米，同比下滑67%，成交均价15242元/平米，同比增长98%，存量和去化周期增加，需要140个月（约11.7年）才能消化。
公寓市场自2018年下半年起供应量大幅提升，存量随之逐步增高，2020年受疫情影响，新增同比下降22%，销售40.59万平米，同比下降17%，成交均价9551元/平米，同比下降7%，存量和去化周期小幅增加，需要41个月（约3.4年）去化。
预判：下半年各方面原因可能推高房价
据昆明锐理数据不完全统计，今年昆明仅26个项目集中开盘31次，推出7583套房源，开盘去化率仅为61%。
2020年上半年除中心板块外其余板块均有集中开盘，其中东南板块最多，3个项目共进行7次集中开盘，推出2032套房源，滇池板块去化率最高为79%。
南市热度不减，草海、会展、生态半岛等临滇滨湖区域（即滇池、官南板块）受市场青睐，住宅、商办产品供销表现较好，其次呈贡板块因近年来昆明副中心的定位已获市场认可，住商办供销两旺；另外值得关注的是西山板块受益于融创文旅城、滇池半山两个大盘带动，住宅市场去化能力较强。
对于下半年的房地产市场，梁彩霞也从供应量、价格等方面作出预判。2020上半年高改产品需求增加，别墅和洋房供应量平稳上涨，受疫情影响，供求量下滑，但纯住宅用地过规就达637万平米，预计下半年住宅市场供应将大幅提升，约有500—600万平米。下半年，各方面原因可能推高房价，商办市场价格方面，商业、写字楼保持平稳，公寓小幅上升。
来源：都市时报大象房鉴所
图文：都市时报全媒体记者 姜洁
编辑：李文莹
审核：杨雅棋