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1、问:庄哥你好,我的家庭情况如下:1.南山深航公寓一套房出租,宝安第五大道一套房自住,贷款已还清。2.家庭收入靠老公,年入120万,在外地上班,我目前无收入两个孩子。3.鼎太有个商铺二楼,位置不好。目前卖不掉也租不出去。想请问一下:现在45岁了,个人很喜欢沙田御景半岛别墅,想用来养老,又考虑孩子高中后可以先去老公城市(新一线)买房住,不用两地分居,但别墅就要闲置多年。是否应该以投资增值为主?公寓是不是应该卖掉,去投资海府一号商铺?还是宝中住宅?请老师指点建议,谢谢!

答:你好,沙田别墅没有投资的价值,未来大概率是住不上,租不出,卖不掉,升值潜力不如深圳。建议以投资为主。商铺除非租售比能稳定达到5%以上,否则还是投资住宅吧。除了宝中外,可以关注前海。

2、问:老师你好,我是刚需首套,预算总价750万,上班地点在留仙洞总部基地,目前在纠结是选择坂田的新盘(大族云峰、华晖瑞禧),还是选择西丽的桃源村三期,请问您有什么看法和建议?

答:你好,大族云峰和华晖瑞禧,性价比中等,没啥优点也没啥缺点,不贵也不便宜。考虑自住是可以买的,但投资价值一般般。深圳的很多“村”其实是公务员社区,深圳住建局开发建设的房子,以实用性高、密度大著称。物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”,桃源村就是这样的社区。 桃源村分三期,非常大,幼儿园,小学中学都有,宜居角度是很好的,北边塘朗山,门口桃源村站,去福田很方便。成交量很高,用来南山上车都可以。松坪村三期跑赢大势没问题。自住兼顾投资的话,更倾向桃源村。

3、问:你好,我在福田工作,之前看好孖岭那边的花里林居,但单价已经到了8万多,感觉未来涨幅不大了吧?想买个总价600万以内的,龙华梅林关附近的星河盛世您觉得如何?还是去南山那边买?已付咨询费,感谢解答!

答:你好,感谢付费咨询。梅林东整个片区没有农民房,所以街道安静整洁,共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校,缺少大商业体,距离卓越城1公里,9号线孖岭站400米,在建6号线和10号线的站点都在400米范围内,因为社区小,周围皇岗路主干道噪音较大,上下班车流多,易拥堵。花里林居,06年建造,单体3栋楼,缺车位,花园较小,小区比较周围的3个小区属最安静的,小高层,主力户型70-98平2-3房,多赠送。星河盛世卖点是深外(初中)、综合体、次新、地铁。是非常不错的小区,只要买到不太吵的户型,还是相当不错的。总价600万内在南山也很难选筹了,综合自住来看星河盛世还可以。

4、问:庄哥好,年前没有遇到您真的是欲哭无泪啊!我去年底在大族云峰买了个3房,贷款七成,目前家庭名下两套房,另外一套在罗湖新天地名居2房,是16年底购买的,基本是没涨,贷款七成,目前自住。全家户口都在黄贝岭的房子,感觉8号线开通,还有小区学校文锦中学被翠园中学收编,这两个点,不知房价还有有没有上涨的可能?目前家庭年收入45万,月供3万,房贷外还有信用贷款45万,罗湖房子出手的话,可以收回130万,应该可以凑150万首付,我妹妹还有房票,之前很看好宝中,也看了光明,沙井,后来考虑自住,去买了大族云峰,现在后悔了!您觉得是按兵不动,还是把罗湖房子出售,希望您能指点一下,感谢万分!

答:你好,长远来看罗湖会跑输大势,建议可以置换到西部。但是现在部分楼盘正在虚高回调阶段,不能盲目入手,能淘到降价笋盘再入手也能保证你的确定收益,这样更稳妥。买卖可以同时进行,必要的时候可以找垫资公司配合。

5、问:庄老师您好,付费咨询。我和老婆在深圳工作比较稳定,家里有两个孩子,预计未来6-7年内家庭人口(包括阿姨)会有七人,目前手上有一套中信红树湾自住,和一套滨海之窗有学区的房子。近期计划增加一套主投资的房产,能接受的极限总价不超过1800万(首付五成),初步了解了您之前推荐的地段和楼盘后,我想请问下:前段时间我们想入手悦府360户型,但因资金筹措和腾出房票等种种问题放弃了,目前来看悦府二期106/108平米的1房是好的投资标的吗?这种房子具备好的流动性和回报吗?我想看看能否通过购买1房户型先上车悦府,之后逐步往小区内的大户型置换,在孩子逐渐长大家庭人口减少后实现自住悦府(比如160/240户型),这是好的策略吗?您还有没有更好的建议?多谢!

答:你好,感谢付费咨询。悦府是次新豪宅,它的涨幅实际上就代表着深圳湾最顶级的购买力的变化趋势,仅从目前和未来价格的排序来说,房价第一梯队恒二、熙园、双玺、悦府、壹方。但以深圳湾对香蜜湖的逆袭来总结,未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”,哪里的豪宅就会大概率跑赢,机会依然会出现在前海、后海、深圳湾这些地方。江山代有才人出,这些已有的老牌豪宅,恐怕免不了被将来前海内部新开的豪宅所超越,这也是new money对old money的超越。如果是自住+投资,深圳湾非常稳,但是稳不代表涨幅大。当下的价格,如果不是能淘到性价比高的笋盘,短期内可能会站岗。106/108平米的1房流动性并不是很好,关注几个豪宅新盘的大户型1房的去化率,没有几个单身贵族认可这类产品,功能性太差。如果是纯投资,更倾向入手华润城的新盘,有确定的收益。