北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
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一、
在大多数人们的心中，中国楼市似乎一直是北京最高。其实不是的，北京也曾经多次被其他城市超过。尤其是在改革开放初期，北京不算是重要经济城市，发展速度远远赶不上广州深圳和上海，虽然房价不低，但并不算突出。比如在1992年，海口才是楼市的暴风眼，房价一度是北京的三倍以上。甚至广西小城北海，房价当年都达到5000多，而北京的二环外新房才不过均价2390一平。
之后的广州、深圳、上海，由于经济发展都走在了北京的前面，房价都曾一度超越。不过那个年代大多数百姓没有炒房的概念，连买房都不积极，也就不太关注楼市价格，无所谓。
到了2003年，831大限之后，北京作为首都，是政策的风向标，也就执行的最为严格。于是，土地和房价都开始上涨，到了2006-2007年，楼市和股市都大幅飙升，而北京作为奥运城市，其政治和经济地位真的成为了全国的首位。
尤其到了2008年底至2009年，四万亿救市计划推出，北京的价值似乎是真的被全国人民发现了。最好的教育和医疗在这里，最广泛的商业网络、最高端的政商关系、最先进的科技研究，还有文艺、广告、咨询等等资源，都聚集在北京。于是，在全国富人的追捧下，北京房价一飞冲天，用不到一年的时间就从不到一万占到了2.5万的平台之上，从此地位再没有其他城市可以撼动。
二、
近十几年来，上海广州和深圳，房价也都快速上涨，沪深价格几度和北京持平，但是从未长时间超越。人们在心中似乎都有个感觉和定位：北京是权贵中心，而其他一线城市顶多算是新贵中心。
而且，北京的房价似乎一直是领涨的标杆，相当于股市中的茅台，不仅抗跌性强，而且是大盘的定海神针。
三、
但是从2015年起的这次行情就不同了，北京似乎不是领涨，而是成了被动上涨。因为其他城市都纷纷推出了鼓励买房的政策，至少是放松落户。而北京几乎没有任何行动，反而屡屡出政策打压。
尤其是2017年3月，十天九限令，让北京的火热楼市一下子降温，甚至是熄了火。这次让业内人都看清了北京政府的坚决态度，炒房客们也几乎从此蛰伏，再也不敢轻举妄动。
四、
从去年2019年下半年起，北京楼市还在横盘，而深圳房价已经在悄悄上涨了。甚至当地房管部门还发布了一条消息，大意是：近期房价不能反应真实的深圳市场情况，所以以后不再进行均价统计。
呵呵，如果价格都不能反映出市场情况，那还有什么能够反映呢？
深圳的房价，其实可以说是补涨。2010年的时候，深圳最高均价不到2万，而且一直落后于北京和上海。但今年涨到了6万以上，也不过是略超京沪，以当地的经济增长和资本敏感性来说，并不算是过分，毕竟这里是资本聚集地。
五、
其实每次楼市行情，深圳都是最先启动的，这与其城市的年轻化程度和资本投机性有相当大的关系。每次全国房价普涨之前，深圳的各种资本就先开始启动，货币流动性大增，房价自然受到刺激上涨。
所以，可以这么说，如果从历史经验来看，深圳房价上涨，之后一线二线城市都会跟进。深圳就是楼市中先知先觉的风向标。
六、
这次让人不解的是，在去年双十一，全国“剁手族”们都在网络上血拼的时候，深圳突发消息，豪宅税被取消了。这完全可以看做是官方的鼓励表态，是刺激房地产行业的号角。
随着年底的降准，楼市开始蠢蠢欲动，但疫情来了，一下子封冻了全国楼市，交易完全停滞。在疫情初期，房地产行业的人都噤若寒蝉，几乎不敢说话了，谁也不知道房价将会遭受怎样的打击。
但仅仅是一个月时间，深圳又一次让全国买不起房的人们失望了。“百万茶水费”再现江湖、豪宅秒光、万人抢房、中签率堪比中彩票等消息屡屡刷屏，真的让人搞不懂，深圳这是怎么了？
七、
仔细想想其实也好解释，深圳本来就是资本流动前沿城市，而且是纯粹的移民城市。而今年，这两种力量合成了一股，势必推动房价上涨。
资本永不眠，永远在流动中寻找利润。深圳本来就是创业的城市，游资一直在寻找机会。而且，这里又是抵押贷最盛行的地方，在创业风险加大的情况下，资本自然向楼市聚集。而且银行也心知肚明，在他们看来，抵押品已经是房子，风险极小。而放出的贷款又流向楼市去买房，那怎么也比创业做生意的风险小吧。没有资本，如果推高商品的价格，有了资本，也就是需求增加，商品价格不涨都难。
商品价格是由供需关系决定的，供给就是房子，而需求呢？除了钱，就是人。根据深圳的数据，2014-2018年，深圳人口的增量是225万，而房子才增加了24万套，这其中还至少有30-50%是豪宅和保障房。那也就是说，至少有200万无房户，却只有10几万的适合住宅。那在此情况下，商品价格不涨才不正常。
八、
在我看来，深圳房价上涨，北京此次却未必跟进。因为这几项促进深圳上涨的因素在北京都不明显。
各项金融产品，在北京虽说算不上严格控制，但并不盛行。而且，银行收监管的力度要比其他城市都大得多。在没有银行贷款的支持下，只靠民间的自由资本，能掀起多大的风浪？
其次是落户政策，也就是购房资格。不能不承认，北京是全国准入门槛最高的城市。甭说户口了，就是想得到工作居住证都不是容易的事情。至少要花十个月的时间来运作吧，否则就得等五年的社保。至于落户，那就简直是难上加难。
而深圳呢，大学生落户一般也就两个月就能搞定，落户就能买房。是不是人才不一定，但能买得起房的肯定能享受人才待遇。
总结：
在近十几年来，深圳确实是中国楼市的风向标，每次都是这里最先启动行情。但这次却未必，至少北京现在还未跟进。因为中国毕竟是政策性很强的市场，如果没有鼓励性政策出台，人们还是多数在观望等待！
虽然我是房地产业内人，但也真的不希望房价暴涨，平稳发展就好。暴涨暴跌，受损的是全体投资人，谁也无法置身事外。就算是靠房子得了利，但整体经济受损，谁能逃得掉！
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