出品|网易清流工作室

作者|梁耀丹 主编|赵妍

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以土地储备计算，合生创展自称“为中国最大型的房地产开发商之一”；但其销售额却常年在百亿徘徊。北京南三环，180亿的豪赌背后，会不会又是一场囤地生财的游戏？

在短短十天内，依次拿下北京丰台区南苑乡的分钟寺村的4宗地块，成交总价近180亿元，沉寂已久的房企合生创展（00754.HK），因为近日在北京土地市场的大手笔表现，再次走进大众视线。

合生创展曾是地产界首个跻身百亿俱乐部的选手，曾与恒大、碧桂园等共称为“华南五虎”，亦因土地储备巨大有“地产航母”之称。但因多年的沉寂，五六年前市场有了“合生创展被请出地产界华南五虎”的说法。

北京分钟寺村4宗地块的竞拍，暗藏了合生创展“沉寂”多年里，另类的“生意经”。事实上，早在11年前，合生创展的“兄弟公司”——北京嘉富龙房地产开发有限公司（下称“北京嘉富龙”）就已经介入了分钟寺村土地的一级开发。这意味着，在土地成交后，嘉富龙将从合生创展的支付的土地出让金中获得开发成本偿付以及部分收益。

更鲜为人知的是，围绕着分钟寺这4宗土地，合生创展实控人朱孟依家族早年还有更多的运作：2014年，合生创展的险企兄弟公司——珠江人寿就曾通过认购信托的方式输送资金给分钟寺的项目开发。

清流工作室发现，分钟寺项目上的运作手法，仅仅是朱孟依家族庞大的商业版图中，诸多纷繁的关联交易中的一例。在朱氏家族的资本布局中，旗下公司常常有许多资金交集。

同样是在朱孟依家族的运作下，表面上看似已沉寂多年的合生创展，虽握有巨量土地，却“屯而不开发”、“屯而不卖”，更像是在下一盘大棋。清流工作室近日梳理合生创展历年财报发现，目前合生创展现存的81个房产项目中，有28个项目开发了超过十年仍未完工，其中开发时间最长的项目至今开发已超过22年。

关联交易频繁

交易结果显示，合生创展拿下4宗土地对应的三家竞得公司分别为：北京合宏达盛企业管理有限公司（下称“合宏达盛”）、北京合昕辰锐企业管理有限公司（下称“合昕辰锐”）、北京合盈锐恒房地产开发有限公司（下称“合盈锐恒”）。

工商信息显示，三家公司股权结构相似，均由宁波诚车投资管理合伙企业（下称“宁波诚车”）持股70%，其余30%股权则由合生创展关联公司持股。宁波诚车是一只私募基金，股东分别为北京锐宇投资管理有限公司（下称“锐宇投资”）和中诚资本管理（北京）有限公司（下称“中诚资本”），中诚资本为基金管理人。其中，锐宇投资为合生创展旗下控股公司，而中诚资本则为中诚信托旗下控股公司。

值得强调的是，北京市规划和自然资源委员会官网显示，早在2009年，分钟寺土地一级开发项目就已经授权给了北京嘉富龙。过去十余年里，在此次合生创展拍下的4宗土地上，北京嘉富龙所承担的土地开发建设补偿等一级成本高达113亿元。

根据挂牌公告里面提到的补偿协议，北京嘉富龙方“有权收取有关部门返还的该宗地的土地开发建设补偿费”。因此，此次合生创展需要支付的这4宗地块接近180亿元的土地款里，除了113亿元的土地一级开发成本，实际上朱孟依家族只需再拿出约67亿元的政府土地出让收益款。

为政府长期垫付如此巨额的一级开发资金，北京嘉富龙的资金从何而来？事实上，朱孟依家族多家公司均曾输送过“弹药”。

工商信息显示，北京嘉富龙由北京珠江房地产开发有限公司（下称“珠江地产”）持股62.14%，珠江人寿保险股份有限公司（下称“珠江人寿”）持股35.83%，珠江人寿的入股时间为2015年11月。

清流工作室发现，但早在2014年，珠江人寿就已多次认购与北京嘉富龙开发分钟寺项目的相关的信托。根据珠江人寿的信息披露，2014年9月，珠江人寿合计投资了6.8亿，认购了四川信托设立的两个信托计划，用于“投资北京市丰台区‘分钟寺’项目”。1个月后，珠江人寿又合计追加投资了3.18亿元。

此外，朱孟依家族旗下的广东珠江投资股份有限公司（下称“珠江投资”）的债券信息披露亦显示，珠江投资曾多次为北京嘉富龙提供担保及借款。

天眼查亦显示，珠江地产持有的北京嘉富龙股权曾至少有过31次的出质，质权人为中信信托、四川信托、中融信托、民生银行、平安银行等金融机构。

分钟寺仅仅是朱孟依家族庞大的商业版图中，多家公司在商业运作上产生密集交集的缩影。

朱孟依于1980年代在老家做包工头起家，目前旗下的“珠江系”已发展至遍布能源、基建、房产、教育、医疗、文化、科技与金融等领域。虽然家业体系庞大，但朱孟依以低调著称，因此被称为“地产界的隐形富豪”。值得注意的是，虽然合生创展为上市房企，但朱孟依家族旗下的另一房企——珠江投资总资产已超3000亿元，累计开发了150余个项目，土地储备超过5700万平方米，总体来看实力更胜合生创展。

长期以来，朱孟依家族的公司有着大量的关联交易。

以合生创展为例，其从2012年开始，便与朱孟依家族旗下的广东韩江工程总承包有限公司及附属公司（下称“韩江集团”）签订了框架协议，约定上市公司与韩江集团可以相互提供服务，从而构成持续的关联交易。清流工作室梳理其历年财报发现，2015年-2019年，上市公司应付/已付韩江集团的关联交易款项分别为1.7亿、4.4亿、1.4亿、4.0亿和17.0亿；而上市公司应收/已收韩江集团的关联交易款项则分别为804.8万、781.0万、2188.1万、9210.1万和2.8亿。

此外，合生创展亦多次向关联方购入或出售土地。事实上，合生创展目前超过三千万平米的土地储备中，有相当部分均从大股东或关联方处购入。

与此同时，朱氏家族控制的珠江人寿更是关联交易频频。2017年，保监会对珠江人寿下发监管函，就曾指出其关联交易不规范的问题。风头最劲时，珠江人寿在2014年关联交易规模近100亿元。不过，虽然目前经过整改，珠江人寿与朱氏家族的关联交易仍未停息。清流工作室注意到，今年2月，珠江人寿才刚刚披露，其与关联公司广东珠江工程总承包有限公司、广州合道信息科技有限公司近年均有关联交易。

三分之一项目开发超10年

在“多囤地、慢周转”开发模式下，合生创展已经跌出百强房企行列，在行业掉队多年。但另一方面，合生创展也时常被指有意“囤地生财”。

清流工作室近日梳理合生创展历年财报发现，目前合生创展现存的81个房产项目中，有28个项目开发了超过十年仍未完工，其中开发时间最长的项目至今开发已超过22年。

被王石称为“中国地产界隐形航母”的合生创展，土地储备长年维持在3000万平方米左右，这一规模甚至超过了大多数规模在500亿之上和部分冲击千亿的房企。其在年报里亦自称，“以土地储备计算，合生创展为中国最大型的房地产开发商之一”。

不过，与巨量的土地储备相比，合生创展在项目开发与销售方面一直节奏缓慢。合生创展销售额常年徘徊在百亿左右，直到去年才突破200亿。而截至2019年底，合生创展土地储备量达3111万平方米，而公司当年的销售面积仅为165.24万平方米。

值得一提的是，合生创展巨额的土地储量中，绝大多数为早年拿地。据易居研究院的统计数据，近十年来，2010年1月1日至2020年5月9日，合生创展通过公开市场招拍挂拿地仅39宗，总建筑面积约534万平方米。

但早早便手握大量土地的同时，合生创展的项目开发进度极其缓慢。清流工作室统计了合生创展的历年财报发现，目前该公司81个房产项目中，有28个——即超过三分之一的项目开发已达十年以上，截至目前仍未完工；其中更是有4个项目已经开发超过20年。需要指出的是，在每年年报中，合生创展预计这些项目剩下土地完工的时间大多在当年的3-4年后。

这28个开发了超过10年未完工的项目，遍及合生创展拿地的多个城市——包括北京、上海、广州、天津、大连、惠州、中山、太原、昆山、慈溪。这些项目有的已经完工一部分并已销售，有的则超过10年仍未有丝毫进展。

比如，合生创展在北京的“合生珠江帝景”项目开发了超过18年，最早建成并销售的楼盘早已在2002年就已经开盘，第一期成交均价为10684元/平方米。公开资料显示，该楼盘总建筑面积为120万平方米。不过，截至2019年底，该项目仍有24.9万平方米未完工。

与此同时，该楼盘的价格早已升值十倍。据早年媒体报道，北京市房地产交易管理网上记载的珠江帝景一期成交均价为10684元/平方米，发证日期是2003年12月19日。清流工作室查询到，目前该小区二手楼盘均价为100128元/平方米。也就是在17年内升值已经十倍左右。但这仅仅是楼盘的销售均价。据媒体早年报道，珠江帝景的地价成本十分便宜，这块土地的价格在开发成本中所占比例不足20％。

类似的现象也在合生创展更早开发的几个楼盘中出现。

据清流工作室统计，合生创展总共有4个已经开发超过20年仍未完工的项目。这些项目均在广州，分别是骏景花园、逸景翠园、华南新城和珠江帝景项目。

其中，“合生骏景花园”项目开发了超过22年，为合生创展目前为止开发时间最长的项目。

该项目总建筑面积逾52万平方米，目前仍有32.1万平方米仍未完工。据媒体2004年报道，当年骏景花园小区均价达5500元/平方米，而目前小区均价则为50485元/平方米，同样升值了近10倍。

而“逸景翠园”、“华南新城”和“珠江帝景”项目均开发了超过20年，目前则分别有15.9万、13.0万和53.3万平方米未完工。类似地，“珠江帝景”在2001年刚开盘的时候均价为6000元/平方米，目前小区均价已升至61403元/平方米。而据媒体报道，合生创展拿下的这些项目土地均以极低成本购入。

与之形成鲜明对比的是，国内目前头部房企的开发模式往往为“高周转”。据公开资料，万科、恒大、龙湖等龙头房企，从拿地到开盘的时间通常都在10个月内，而“旧改之王”佳兆业平均项目周期也仅需要3-5年。

值得一提的是，据清流工作室统计，在前述合生创展28个超过十年仍未完工的项目中，有至少5个从拿地至今没有任何完工的进展，其中包括：北京的玉河项目、广州的珠江科技创意园项目和前进路项目，惠州的珠江新型产业创意园项目和时代城项目。

根据国土资源部2012年修订的《闲置土地处置办法》，开发商原因造成的闲置土地，未动工开发满一年的，按土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

清流工作室了解到，在这些没有完工进展的项目中，广州前进路项目为旧改项目，因补偿安置相关工作仍未进入开发阶段；珠江科技创意园项目则在去年才于增城区发展和改革局备案完毕，规划为“国际健康科技城项目”；此外，据南方日报，惠州的珠江新型产业创意园项目早在2018年，就被惠州市大亚湾国土部门启动了闲置土地调查和惩处。

同样值得一提的是，清理工作室查询发现，这些被屯着的巨量土地，又被合生创展抵押用于贷款融资。比如，合生创展旗下“北京合生北方房地产开发有限公司”有9笔土地抵押记录，抵押权人为天津银行、渤海银行、北京银行等机构；广州合生东宇房地产有限公司有2笔土地抵押记录，抵押权人为中国农业银行；惠州市合生协元房地产有限公司有9比土地抵押记录，抵押权人为建设银行、农业银行、广州农商行等。

合生创展在2019年报中亦提到，截至2019年底，公司若干账面总值约为789.5亿港元（约合人民币722.0亿）的资产已因附属公司贷款融资的用途，抵押予银行及财务机构。

对于项目开发进度的相关疑问，清流工作室邮件询问合生创展，截至发稿未获回复。

梁耀丹是清流工作室高级作者，常驻广州。

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