严肃君的N个500人置业群，就是北京楼市的风向标
最近热聊的话题是，“二手房降得厉害啊，是不是可以抄个底了？”
连我司限竞房“渣女”龙女士，在接连放弃长安云锦、春风和院、万橡悦府等多个项目后，最新拟定的购房路径是，首选死磕海淀某项目，如果其绑定仓储车位，那就年底淘宝二手房，要是没捡到漏，明年坐等五环某新项目。
现在的二手房之所以能入“颜控”龙女士法眼，纯粹是性价比够高。
据贝壳研究院数据统计，经过两年阴跌，2019年9月北京二手房成交均价为59750元/㎡，对比2017年3月的高位67081元/㎡，下跌11%。
就北京楼市而言，算是到位了。
（数据来源：贝克研究院）
龙女士从新房到二手房的“叛变”，倒是提醒了严肃君，现在不仅是全城看房时代，也是新房、二手房应该通盘考虑的时代。
新房一旦交付，就会变成二手房。跳出二者的固有圈子，拉长时间轴，纵向来看，才能推演出整个楼市的动态全貌。这也是为什么有很多购房者在出手后，还会持续关注二手房走势的原因。
你所持有的房子类型，在整个楼市是稀缺还是泛滥，好住还是鸡肋，将会直接影响其竞争力和流通性。
严肃君之所以建议你，现在卖掉90㎡小三居，就是因为这个类型既不稀缺，也不好住，以后还更难出手。
现在不好卖 以后更难卖
90㎡小三居其实一直都不是二手房市场成交主力。
鉴于总价门槛，多年来北京二手房成交主力都是两居，占比高达49.96%。
令人难过的是，近两年二手房市场库存不断刷新峰值。
2019年11月，北京二手房挂牌总量为92984套，而2017年11月挂牌数仅为25941套。两年的时间，从不到3万套涨到9万套+，涨幅超200%。
二手房挂牌量激增、选择余地变大后，购房者观望情绪只会愈加浓厚。除非限购放松，否则，北京楼市未来几年大概率都会是冷静期。
有人会问，既然这样，我再持有几年好了，为什么现在就要卖？
因为以后会更不好卖。
2018年是北京限竞房元年，2019年是限竞房的集中入市年，2021年左右是限竞房集中交房年，而2025年前后，5年限售期满，以90㎡小三居为主的大批限竞房房源，将会潮水般涌入二手房市场。
截至目前，北京已出让限竞房地块共计110宗，其中80宗都需遵循70/90政策（建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上），90㎡小三居成为绝对产品主力。
已入市的65个限竞房项目，合计供应48699套住宅，其中三居户型为26380套。
限竞房进入二手房市场，会带来两个结果。
一是进一步加大二手房市场总量；二是改变目前二手房市场结构，小三居占比大幅扩大。
现在就不好卖的90㎡小三居，5年后不仅要面临继续“变老”的自身折旧，还要受到来自限竞房次新小三居的同台竞争，去化困境将进一步加剧。
有人又会说了，那我一直不卖，就这么住着好了。
你确定吗？因为90㎡小三居，住起来实在是太挤了，而且会越住越挤。
110㎡才是三居理想型，90㎡只是够住
严肃君之前就在“你知道吗？我真的很讨厌90平的三居，两卫就更可怕了”中说过，90㎡三居是个必需品，而不是个舒适品。
贝壳研究院近日发布的《2019理想三居报告》也调查显示，近6成购房者将100-120㎡列为自己的三居理想面积，仅有16.44%能接受100㎡以下三居。
90㎡还要做三居，由于面积有限，每个功能间都显得紧紧巴巴。尤其是现在的限竞房，90㎡小三居大多为高层产品，公摊占比大，实得面积仅有65-72㎡。
南向客厅和主卧面宽小，采光不足；两个次卧面积压缩，甚至只有6㎡；如果做了双卫更是挤压其他功能间面积……基本是通病。
而总面积扩大到110㎡左右后，不仅意味着各功能间尺寸可以同比例扩大，也有余地打造更好的户型格局。
值得注意的是，北京三居购房人群中，平均购房年龄为35.8岁，已婚人士占比超7成，换房为主。
作为提升居住品质的改善一族，110㎡才是满足需求的起步面积。
当然，抛开总价谈房子都是耍流氓。
目前北京二手房三居房源，套均面积在117㎡左右，套均总价671.6万，而60-90㎡小三居套均总价512万。
再看限竞房，以中位数5.3万/㎡计算，90㎡三居总价477万元，如果面积扩大到更舒适的110㎡，总房款多出106万，已经超出刚需的购买力。
在北京高房价+购房主力大多已处于育龄阶段的背景下，90㎡小三居这种兼顾购买力+功能性的设计，对刚需购房者来说，是不得已而买之。
不仅契税仅有1%，还可以满足从两口之家到三代同堂等不同人生阶段的居住需求。
尤其是限竞房主流市场情况下，90㎡小三居户型设计经过多次“进化”，在得房率、面宽、多变空间等多个维度都有所突破，一定程度上改善了实际居住体验。
但严肃君提醒大家，大的基本面没有改变的情况下，90㎡小三居未来退出一定会相对艰难。
毕竟，当下的选择蓝海就是5年限售期满后被选择的红海。
现在的选择有多放肆，未来退出时就有多克制。
严肃君仍然建议你，在有余力的情况下，尽量买大一些的三居，而如果现在就持有90㎡小三居，趁着限竞房还未进入二手房市场，现在就卖掉它！
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