买房,其实是个经济事件

subtitle 严肃买房报告10-10 08:38 跟贴 7 条
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后台经常碰到的一类问题是:

“买房纯自住的,不考虑投资,麻烦给推荐个项目。”

严肃君对这种想法其实并不认同。

除了共有产权房、公租房、以及其他无法在市场流通的保障性住房外,房子一直兼具居住和投资双重属性。对于刚需购房者而言,满足自住需求后,在预算范围内,也要尽量在投资标准下做选择。

因为随着家庭人口变动、个人收入上涨、以及职位升迁等不同人生阶段的量变和质变,势必会对居住条件提出更高的要求。

而换房时,原有房产的价值涨了还是跌了,直接影响到第二套改善房产的选择区间,以及家庭总资产的积累。

虽然房住不炒是当下、也是未来很长一段时间内北京楼市的基调。通过买房来实现财富弯道超车的时代,已经一去不复返。但如何在众多项目中寻找升值潜力较大的,还是有迹可循的。

如标题所言,买房短期看政策,中期看区域,长期看人口。

短期看政策

限购、限售、信贷政策等,都是国家对于房地产市场,在尊重经济规律的前提下,做出的短期调控,更像是强心剂或退热贴。

见效快,但“药效”有限。

能够穿越政策周期,最终起决定作用的还是市场供求关系。因为限购会压制购房需求,购房需求却不会消失

这在“双限购”的通州表现更为明显。

2015年7月,通州正式被确立为城市副中心,紧跟着8月就发布了双限购政策,史称“北京最严限购”,而2018年8月三年期满,大批通州房票到手。

购房需求的报复性反弹立刻体现在了成交数据上。

2018年通州新房成交2543套,是2017年的近2.37倍。截至9月29日,2019年通州新房也已成交1491套。

但通州尤其是核心区,供应却显得“青黄不接”,一直以大面积高总价的改善老盘为主。直到今年7月,北京·东湾和华业玫瑰东筑相继开盘,才弥补了通州核心区刚需产品的空白,但也都体量较小,东筑甚至只有一栋楼,目前已基本销售一空。

值得期待的还有融御。

据了解,融御总建筑面积超120万㎡,整体规划房源有5000余套,总货值超过400亿。

大盘的优势在于,建成后将涵盖精装住宅、5A级写字楼、商业街、托老所及幼儿园、小学等多种业态。

项目首期预计本月开盘,共4栋住宅楼828套房源,主推50㎡一居、72㎡和79㎡两居以及90㎡三居。

项目已经建成四栋公租房(下左图标蓝部分),作为政府办公人员的职工楼,已于上月入住。

而目前在建中的就是首期即将推出的住宅产品(下左图标黄部分),预计将于2021年6月30日全精装交付。从施工现场可以看到已经盖到十几层,销售也表示,首期交房时间会大幅提前。

另外,内部将配建超市、会所健身房、商业配套,一所36班六年制小学和2所幼儿园(将依副中心定位引进优质教学教育资源,具体学校待定)、一所托老所。

老话儿讲,物以稀为贵,还是对的。

中期看区域

对比来说,老城区发展成熟,配套完善,即住即用,但另一方面是土地资源利用殆尽,未来发展缺乏想象。

而新城区往往规划好、设施新、房价升值潜力也大,唯一的问题就在于,得等。

这也就是严肃君所说的,买房中期看区域。

而融御有两点特别之处,首先是所处片区规划级别和量级够高

1.2公里外是北京市政府行政办公区,700米处是正在规划修建的副中心交通枢纽,1.8公里外是运河办公区。

融御位置图

受益于区域规划以及此前发展,融御周边交通、商业、教育以及医疗等各类配套优越。

交通配套上,未来最值得期待的是副中心交通枢纽。总建面近300万平米,建成后两个机场的联络线、北京新老城区的联络线、京唐、京秦、京滨等五条高铁及6号线、18号线、平谷线都将在此汇集,是整个京津冀的交通核,以至于整个亚洲最大的交通枢纽。

商业配套上,项目约5公里范围内,以万达广场为核心,周边还有包括家乐福、罗斯福广场等大型商超;副中心交通枢纽也将会在地上兴建大型购物中心。

教育资源方面,城市副中心行政办公区周边共规划了十余所中小学和幼儿园,包括北京学校、人大附中通州校区、黄城根小学、北京市第一幼儿园海晟实验园副中心园、北京第五幼儿园副中心园。

医疗资源方面,北京妇产医院通州院区、友谊医院通州新院二期、安贞医院通州院区、潞河医院四期、东直门医院东区二期等等医院均已在规划或建设中。

另外由于融御体量够大,不仅在城市规划和资源配置上拥有更多话语权,自身构建能力也很强。社区内部除精装住宅外,5A级写字楼、商业街、托老所及幼儿园、小学等多种业态,满足业主的一体化生活需求。

长期看人口

近几年,全国一二线城市纷纷展开抢人大战,通过户口、购房补贴、创业资金等吸引人口,尤其是人才的大规模流入。

如果说人口是支撑房价的基础,那么,由人才流入促升的城市价值则是支撑房价的核心点。

大规模的高职高薪人群流入区,意味着高质量居住需求的聚集,是未来城市或片区内房价稳定和攀升的基石。

2019年1月10日北京市政府搬迁,首期启动的是四套班子和四小部门的搬迁,仅“前锋”部队就2万人左右,后续将有超过40万人正式入驻城市副中心。

按照《北京城市总体规划》,到2020年,北京城市副中心常住人口规模调控目标为100万人左右;到2035年常住人口规模调控目标为130万人以内,就业人口规模调控目标为60—80万人。

而由于融御拿地时间较早,土地成本较低,有足够空间在产品上做增量,提升居住品质。

首先就是不计成本的精装修。目前融御售楼处72㎡和90㎡户型样板间已开放,1:1比例建设,除软装外全部为所见即所得。

比如说,大堂景墙玉石砌筑;三层双中空LOW-E玻璃,隔音降噪防紫外线;橱柜、卫浴选用嘉格纳、帝泽、唯宝、TOTO等国际一线德日品牌。

其次是精心打造的收纳系统。例如玄关柜、电视墙、酒柜衣柜等等,让每个户型提升了25-30平米的使用面积。

以儿童房为例,用榻榻米取代床,除了外侧抽屉,床面的上翻门之下,也隐藏了大面积的收纳空间;根据人体动作行为和使用舒适性,利用墙壁的空间打造收纳柜,并划分为高、中、低3部分,放置不同季节和使用率的物品;可折叠书桌更是实现一物多用,整个卧室打造成集居住、收纳、娱乐于一体的多功能空间。

据了解,融御除首期为低总价小户型刚需产品外,后续入市的将全部是90-220㎡大户型。而通州土地供应极为谨慎,在售待售新房项目也以限竞房为主,纯商品房更是显得尤为稀缺。

互动时刻:

融御开盘在即,对这个项目你怎么看?欢迎在评论区留言讨论~

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