文|书晗
降息说来就来了？
在上一篇文章最近十年，国人近乎偏执于买房，未来楼市恐将长期横盘！中，我提到了全球降息潮已经来临，央行降息也很可能已经进入倒计时，结果就在文章发表的第二天，一则央行公告便震动了金融市场：“改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制”，外界则直接将其解读为变相降息，不得不说时间节点非常巧合。
LPR是什么，为什么能引起如此剧烈的反应？
央行介绍，新的LPR定价机制为“公开市场操作利率加点”的方式。公开市场操作利率主要指中期借贷便利利率（MLF），俗称“麻辣粉”，是一个央行主导性更强，结构化特征更明显的政策利率。“公开市场操作利率加点”的幅度取决于银行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，以后贷款利率将更加灵活，更加契合市场。因此，我们可以看出本次央行改革的良苦用心，以后将更加注重“实际”成本的降低，而不是以前“名义”利率的下降。注重“结构”方式而非“全面”降息，该政策的出台对中国实体经济和企业而言，属于长期利好。
银行和金融业长期蚕食实体经济的利润
2018年的数据显示，我国金融业占GDP的比重高达7.7%，超过美国的7.4%和日本的4.1%。相比较而言，在民营企业在国民经济中的贡献和收获则远远不成正比。提到民营企业我们经常说的是“456789”，即：民营企业用40%的银行贷款贡献了超过50%的税收、60%的GDP、70%的技术创新、80%的就业和90%的企业数量。民营企业在经营中长期承担着高风险，高贡献，高投入的“三高”压力，但是回报却每况愈下，资金“脱实向虚”的问题也日渐显著，这么多年来银行一直“躺着赚钱”，不断地侵蚀着实体经济的利润。因此，“改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制”属于民心所向。
本次降息并不利好楼市
不同于传统的全面降息，本次改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制则可以理解为属于定向降息。由于15年为应对经济下行，降低社会融资成本，央行连续5次降息，结果导致房价飙涨，掀起一轮又一轮的抢房潮。最终社会融资成本没能降下来，房价却已经翻了好几番。因此，现在央行对“全面降息”慎之又慎，在“货币政策以我为主”的思路下，央行最终选择了结构化改革。为了稳定房贷利率，央行提出“增加5年期以上的期限品种，为住房抵押贷款利率定价提供参考”，意味着此次改革并不能影响到房贷利率，对楼市并无利好。
房贷利率上浮，刚需买房更难了
自今年5月份以来，购房者关心的房贷利率在回调几个月之后，又开始了连续上涨，多城房贷利率开始回升，而且规模和力度都有进一步扩大趋势。在上一篇文章中，我提到在当下楼市并无明显升温迹象，因此房贷利率上浮可能是为接下来的全面降息提前做准备。结果没想到，央行现在对待降息已经如此谨慎。LPR新政策的巧妙之处在于，既能引导银行对实体经济“降成本”，又能稳住人们对房价的预期。但是房贷利率的再次上浮不仅将楼市彻底打入冷宫，更让刚需买房成本陡增，买房更加艰难。个人认为，对于首房首贷的刚需购房者还应执行基准利率。
利率上浮，刚需苦不堪言
现在杭州、南京、苏州、无锡、武汉、成都等多个二三线城市都开始或正在研究房贷利率上浮相关的政策。为配合楼市调控，房贷逐步收紧，房贷利率也从5月份开始上浮。根据融360监测数据显示，在今年7月份，全国首套房贷平均利率达到5.44%，二套房贷平均利率达到5.76%，热点二线城市房贷利率则更高。以苏州为代表的热点城市首房首贷年化利率都冲破了6%的大关，有的刚需购房者刚签完购房合同，结果赶上银行利率瞬间上浮20%，仔细一核算，多增加的房贷利率让一辆豪车瞬间没了，可见赶上利率上浮期间置业的刚需们是有多么的苦不堪言。