7月30日，中央政治局会议再次重申“房住不炒”。继4月份提出“因城施策”，本次会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
有人说，这是对国内房价的又一大利空。也有人说，不看短期看长期，说明房地产是长期经济稳定健康发展的压舱石和稳定器。
从接近高层人士近期观点来看，不以刺激楼市作为经济拉动手段，这一施政方针确立早有端倪。中央对房地产的态度，始终聚焦一个“稳”字。
本期话题分享近期关于房地产和房价的两篇重量级文章。
一篇是王东京发表于中央党校《学习时报》的《关于房价问题的一些看法》一文（以下简称“王文”）。
另一篇是被称“中国最懂经济的市长”的原重庆市市长黄奇帆的一篇演讲实录，原题为《房地产业供给侧结构性趋势》（以下简称“黄文”）。
两位作者对未来一个时期房价的认识高度一致，与本公号系列原创文章中的部分观点也不谋而合。为便于读者理解，现将有关文章的观点加以点评分享。
一、关于房价偏高的原因
王和黄均认为，房价高的首要原因是供求关系。除供求关系，黄文还列举了货币政策、外贸环境等房价助推原因。
王文则特别指出，房价高和土地财政没有关系，并非坊间所流传的那样，因为政府希望卖地所以推高了房价。
背后的经济学原理是，价格不完全由成本决定，是房价拉高了地价，而不是地价推高了房价。一些地方以成本为锚，通过限制加价来遏制房价上涨，是开错了药方。
两文作者皆指出，经过二十多年的发展，中国的房子在总量上已经过剩了，但未来还存在供求结构错位和局部供不应求。
点评：两篇文章的观点并不深奥，背后不过是经济学ABC，但可以作为检验各类观点是否胡说八道的简易标准。
我在《关于房地产泡沫》（点击可戳查阅）一文解释过，政府卖地不可能无限推高房价，如老百姓和企业不买账，土地白送也没人要。地方政府以开发商拿地成本作为调控基准，而忽略摇号人数、市场价这种供求指标，从经济学原理来说，这种调控方向可以说错得离谱。
我还讲过，只谈总量，不论细节，一概都是耍流氓。广袤乡村的空心村和部分三四线鬼城，与一线、二线热点城市的住房矛盾无关。
二、关于调控目标：
打房价还是稳房价
中央政治局或深改组每开一次会议，每提出一个说法，甚至每重申一次“房住不炒”，都会被部分人诠释为“房价”凉凉，而“确保房地产市场平稳健康发展”这一基本目标往往被选择性地忽略掉了。
王文的观点旗帜鲜明：炒房的确会推高房价，这是从上到下都要重点打击的对象。但政府没必要去打压房价。
第一，有房者不希望政府打压房价，他们很大一部分其实是中低收入者。
第二，打压房价会扭曲市场信号，住房再特殊，也是商品，要服从供求规律。再有，房地产是钢铁、建材等产业的下游产业，打压房产价格，其实也是打压钢铁、建材等产品价格，牵一发而动全身。
第三，打压房价可能会引发房贷风险。两害相权取其轻，在当前经济存在下行压力的背景下，政府应立足于稳房价而不是打压房价。
点评：打房价和稳房价，虽然有一字之差，有时候连政府自己也不一定说的清楚，限价措施到底是在“稳”房价还是“打”房价。但限价的恶果是能够说清楚的，在王文总结之外，其实还可继续补充。
第一，增加刚需购买成本。
有限价必然就有限购。这种组合拳，对刚需的直接伤害是，买房子更麻烦了。在热点城市和热点区域，别看价格低，你能买到算你运气。有的人甚至打起“假结婚”的主意（《中介机构给的假离婚方案靠谱吗？》点击可戳查阅）。
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第二，造成房屋品质下降。
开发商为应对限价，纷纷采用“精装房”、“车位费”等方式转移调控成本。同样的钱，消费者不一定能买到同等质量的房子。（关于精装房的坑，请戳以下文章《精装房维权为什么这么难》点击可戳查阅）。
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第三，增加社会稳定风险。
价格剪刀差吸引购房者蜂拥而至，如何管理新增的套利需求，成了维稳难题。在某网红城市热销的滨河湾楼盘，政府专门为此成立维稳委员会，算一个不大不小的黑色幽默。
……欢迎补充。
三、稳房价的长效措施
中央会议要求落实房地产长效管理机制，但这个长效机制是什么？有些别有用心的人解读为“限价”和“限购”就是长效机制。这当然是一种曲解。
以上两篇文章的观点都较为一致，即主张通过间接的供求调控措施，而不是直接干预价格来稳定房价。王文认为，稳定房价的关键，是降低购房的信贷杠杆，防止过度炒房，并通过增加有效供给和抑制需求。
如何有效增加供给，黄文主张改变土地供应模式，以“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。
为此，黄前市长举了深圳的例子，特区成立时是那些地，人口突破2000万还是那些地，所以深圳房价高的主要原因就是土地不够。
许多中国经济专家或者行政管理人员都会认为城市化过程不可阻挡地会让耕地减少，所以城市化必须非常节约用地，特别是对大型城市紧俏供地的逆向调控。这样的认识反而人为制造了土地供应的短缺。
黄前市长认为，城乡建设性用地占补平衡的地票交易可以解决这个问题。
点评：所谓外行看热闹，内行看门道，着眼于长期供求因素的调控，才是房地产长效机制的根本之道。其中，土地供应是非常关键的一环。除了深圳一地的特殊性，许多大城市并不存在土地绝对数量供应不足的问题，更多是在各类规则约束下，可供开发的建设用地有效供应不足。黄前市长在履职重庆期间，通过各种手段增加土地供应，保持重庆房价长期稳定。成都也曾大推地票交易，增加了大量的城市建设用地，这都是两个特大城市相比其他二线城市，房价至今不算太高的重要原因之一（当然成都还有容积率过高的问题，这也是抑制房价的另类因素）。
四、对房地产和房价的未来预测
王文和黄文观点一致：未来房价不会大涨，那种动辄翻翻的历史盛况不会再现。但房价也不会大跌，而是保持基本稳定。或者说，房价即使上涨，也不会超过GDP和M2增长水平。
对于房地产的市场发展，黄前市长认为，以往动辄十六七亿平方米的新房竣工销售交易量将会逐步下降，未来十几年每年的竣工销售量将下降到10亿平方米以下。房地产企业的数量也会减少三分之二以上。
总量萎缩后，房地产增长的热点、重点地区在省会或区域性的中心城市，尤其是人口在1000万左右的城市，房地产会仍然会有较大增量。对于人口在2000万以上的超级大城市，主要增长点在周围的都市圈。
点评：在“房住不炒”长期定位下，房地产和房价增幅双下降是大概率事件。但对房地产增幅和房价波动未必是同步的。对于房地产投资还处于上升通道的城市，如果房地产增幅下降过快，可能无法满足有效需求，反而增加房价上涨压力。
房价的未来走势，其实更多还要看不同城市的具体情况。一些热点城市的供求两端都面临着巨大的调控压力。
今年上半年GDP名义增量超过10%的城市包括深圳、广州、成都、武汉等中心城市，同时它们又都是人口净增较为迅速的一二线城市，如果这些地区的GDP和人口继续保持相对高速增长，土地供应和商品房新建面积不能满足城市的新增需求，一再采取“强压”的手段来“稳房价”，其得失是需要认真权衡的。
五、短期和长期，是一门艺术
确保房地产健康发展、因城施策等提法，本身应该包含了该涨则涨、该跌则跌以及涨跌不超出良性范畴的涵义。
然而，哪些城市有资格多涨一些，哪些城市应该跌跌更健康，中央没有给免死金牌，地方自然不敢造次。前面两篇文章也回避了这个问题。
以短期调控换取长效机制建立，也许是一种思路。但短期与长期的处理艺术，并不是那么容易驾驭。
宏观经济学的鼻祖凯恩斯曾说过，“长远是对当前事务错误的指导。从长期来看，我们都已死去。“这好像是说，短期和长期是矛盾的。为了避免误读，还是引一段原文：
Economists set themselves too easy, too uselessa task if in tempestuous seasons then can only tell us that when the storm islong past the ocean is flat again.
翻译如下：经济学家给自己的任务过于简单且毫无用处。一旦发生经济动荡，他们只会等到暴风雨平息很久以后才告诉我们，海洋重回平静。
用大白话再译一遍，凯恩斯其实主张的是“先救命再治病”，顺带吐槽“长效机制”，等你来了我们都死掉了。
从这个大白话去理解“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”这六稳，比单纯盯着“房价”看可能更有意义。