文|钟凯

百度“借名买房”,除了跳出一堆法律风险提示,就是各种专业解读文章,什么“物权说”、“债权说”云云,非专业人士看得云里雾里。这是一件专业人士都不容易说清楚的事。本期话题分上下两期,一起聊聊借名买房。

在法律上,“借名买房”是个什么鬼?

借名买房,顾名思义,就是借名人以出名人的名义购买房产,产权暂时登记于出名人名下,购房款由借名人实际支付。借名买房通常起因于限购,或因房屋出售对象为特殊群体(如经适房),购房人没有购房资格。这里“借”的,实际是购房资格。

如何认识这种“资格”交易?脑回路比较直白的法官,一般喜欢用“房产代持”来定性,也就是大致定义为委托关系。简单说,就是B代A持有。这种理解老百姓倒是喜闻乐见。

但是,委托代理其实是三方关系:牛A和牛B之间,还有一只牛C!卖方牛C一般不关注谁真正出钱,只认出面买房的牛B,按合同把房子办到牛B名下,一切都了结了。也就是说,根本没牛A什么事儿。

思路迂回一点的法官,更喜欢把借名买房拆成两个部分:一部分是委托购房;另一部分是房屋买卖。这样一来,ABC三方的关系就显得有点暧昧不清。

实事求是,现行法律确实没有办法对借名关系准确定义,它和委托、雇佣、劳务等法律关系有类似,与买卖也有关联,但都不完全是一回事。正因为名不正,所以言不顺,麻烦容易接踵而至。

下面重点介绍交易风险!

风险一:借名买房法律效果差

有人说,借名买房协议不合法,所以不受保护。这样说的一般都是“非法人士”。比较专业的提问是:协议有没有法律效果。法律效果有两类,一是协议在法律上是否成立,二是协议是否具备双方期望的法律约束力。

有些协议内容不那么合法,但不等于协议无效,即使无效,还要看对谁无效。非专业人士直接略过此处……

借名买房协议有可能基于以下理由而被法官“毙掉”:

1、借名买房是虚假行为,买卖行为无效!要运气,如果法官把“虚假行为”仅定义在牛B和牛C之间,对牛A购房人还是有利的。If 定义成整个借名买房关系,就很悲剧了。

2、规避购房政策,损害公共利益:无效!这种情况也悲催,三方均被打回原形。

3、缺乏真实的购房意思表示,买卖协议不成立。这种主要是针对借名炒房、囤房,法官干脆釜底抽薪,连买卖关系都不给你认定。积极响应限购政策的天津法院就干过这事。

风险二:该你的房子不一定是你的

借名买房协议的效力,即便闯关成功,不意味万事大吉。你出了钱,房子就该你的了吗?

依据《物权法》,不动产买卖取得所有权还需履行登记手续。借名买来的房子,登记给了牛B,物权法明明白白,除非法律另有规定,房子属于牛B。

市面上有一种说法,不动产登记只是权利的外在形式,只具有推定证据的效力,所以,牛A还有机会证明自己是实际权利人,打官司要回房子。这个思路,放以前是个大招,但现在已不太好使。而且要看对谁用,怎么用。这里卖个关子,具体会在攻略下篇解释。

一句话,你出了钱,房子该你。But,该你的恰恰不是你的,先欠着!等资格满足再说。

借名买房的“雷区”多半就在这里。考验人品的时候到了,万一遇到房价暴涨……

风险三:房子被法院查封

我们需要明白一件事:借名买房,实际购房人的法律地位是比较脆弱的。就算有一部分法律效果,协议约定的效力一般也仅限于借名人和出名人之间。

出名人没有打房子的馊主意,是好事。但就有那么倒霉,因为与他有关的民间借贷、财产分割等纠纷导致房子被法院查封,对实际购房人来说,无疑是至暗时刻。

民事诉讼法和相关司法解释虽然给购房人提供了救济渠道:以案外人身份提执行异议和执行异议之诉。但是,想要异议成功,购房人需证明自己对房子有足以排除强制执行的实体权利。关键是“实体权利”,如何理解?如果没有提前做过筹划,这个,基本上很难。

风险四:假戏真做

时下各方面的风险提示比较到位,很多人在借名买房之前,都会有意识向一些“老中医”讨教偏方。比如,以虚设的借贷关系为依据,在房屋上设定抵押权即是。

对偏方,我们要一分为二来看:

设定抵押权的目的是限制出名人对房屋的处分,这对于防止房屋被私自转卖,确有一定遏制效果。万一房屋被查封拍卖,购房者好歹还可通过行使抵押权优先受偿。

但…….你真的了解偏方的副作用吗?凉茶中的夏枯草成分,会引起肾衰竭,“老中医”一般不会告诉你。

首先,“虚假”抵押的作用是有限的。一个“虚假行为”,得用一系列“虚假行为”来掩盖,比如借条得配合银行流水等证据,证据链一旦被对方律师攻破,则前功尽弃。

更重要的一点,购房人可能面临“反转”风险。你的挂名好基友起了“还钱要房子”的歹心,根据物权法,他可以把购房款“还”给你来涂销抵押权。这画面简直不忍目睹……

说了那么多,只是为了客观揭示风险而已。有风险不等于不能做,毕竟,零风险的事,只能是零收益。关键是采取合理措施,降低风险到相对可控的地步。

欲知后事,可关注“借名买房攻略(下篇)”。

To be continued…

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