文|钟凯
百度“借名买房”，除了跳出一堆法律风险提示，就是各种专业解读文章，什么“物权说”、“债权说”云云，非专业人士看得云里雾里。这是一件专业人士都不容易说清楚的事。本期话题分上下两期，一起聊聊借名买房。
在法律上，“借名买房”是个什么鬼？
借名买房，顾名思义，就是借名人以出名人的名义购买房产，产权暂时登记于出名人名下，购房款由借名人实际支付。借名买房通常起因于限购，或因房屋出售对象为特殊群体（如经适房），购房人没有购房资格。这里“借”的，实际是购房资格。
如何认识这种“资格”交易？脑回路比较直白的法官，一般喜欢用“房产代持”来定性，也就是大致定义为委托关系。简单说，就是B代A持有。这种理解老百姓倒是喜闻乐见。
但是，委托代理其实是三方关系:牛A和牛B之间，还有一只牛C!卖方牛C一般不关注谁真正出钱，只认出面买房的牛B，按合同把房子办到牛B名下，一切都了结了。也就是说，根本没牛A什么事儿。
思路迂回一点的法官，更喜欢把借名买房拆成两个部分：一部分是委托购房；另一部分是房屋买卖。这样一来，ABC三方的关系就显得有点暧昧不清。
实事求是，现行法律确实没有办法对借名关系准确定义，它和委托、雇佣、劳务等法律关系有类似，与买卖也有关联，但都不完全是一回事。正因为名不正，所以言不顺，麻烦容易接踵而至。
下面重点介绍交易风险！
风险一：借名买房法律效果差
有人说，借名买房协议不合法，所以不受保护。这样说的一般都是“非法人士”。比较专业的提问是：协议有没有法律效果。法律效果有两类，一是协议在法律上是否成立，二是协议是否具备双方期望的法律约束力。
有些协议内容不那么合法，但不等于协议无效，即使无效，还要看对谁无效。非专业人士直接略过此处……
借名买房协议有可能基于以下理由而被法官“毙掉”：
1、借名买房是虚假行为，买卖行为无效！要运气，如果法官把“虚假行为”仅定义在牛B和牛C之间，对牛A购房人还是有利的。If 定义成整个借名买房关系，就很悲剧了。
2、规避购房政策，损害公共利益：无效！这种情况也悲催，三方均被打回原形。
3、缺乏真实的购房意思表示，买卖协议不成立。这种主要是针对借名炒房、囤房，法官干脆釜底抽薪，连买卖关系都不给你认定。积极响应限购政策的天津法院就干过这事。
风险二：该你的房子不一定是你的
借名买房协议的效力，即便闯关成功，不意味万事大吉。你出了钱，房子就该你的了吗？
依据《物权法》，不动产买卖取得所有权还需履行登记手续。借名买来的房子，登记给了牛B，物权法明明白白，除非法律另有规定，房子属于牛B。
市面上有一种说法，不动产登记只是权利的外在形式，只具有推定证据的效力，所以，牛A还有机会证明自己是实际权利人，打官司要回房子。这个思路，放以前是个大招，但现在已不太好使。而且要看对谁用，怎么用。这里卖个关子，具体会在攻略下篇解释。
一句话，你出了钱，房子该你。But,该你的恰恰不是你的，先欠着!等资格满足再说。
借名买房的“雷区”多半就在这里。考验人品的时候到了，万一遇到房价暴涨……
风险三：房子被法院查封
我们需要明白一件事：借名买房，实际购房人的法律地位是比较脆弱的。就算有一部分法律效果，协议约定的效力一般也仅限于借名人和出名人之间。
出名人没有打房子的馊主意，是好事。但就有那么倒霉，因为与他有关的民间借贷、财产分割等纠纷导致房子被法院查封，对实际购房人来说，无疑是至暗时刻。
民事诉讼法和相关司法解释虽然给购房人提供了救济渠道：以案外人身份提执行异议和执行异议之诉。但是，想要异议成功，购房人需证明自己对房子有足以排除强制执行的实体权利。关键是“实体权利”，如何理解？如果没有提前做过筹划，这个，基本上很难。
风险四：假戏真做
时下各方面的风险提示比较到位，很多人在借名买房之前，都会有意识向一些“老中医”讨教偏方。比如，以虚设的借贷关系为依据，在房屋上设定抵押权即是。
对偏方，我们要一分为二来看：
设定抵押权的目的是限制出名人对房屋的处分，这对于防止房屋被私自转卖，确有一定遏制效果。万一房屋被查封拍卖，购房者好歹还可通过行使抵押权优先受偿。
但…….你真的了解偏方的副作用吗？凉茶中的夏枯草成分，会引起肾衰竭，“老中医”一般不会告诉你。
首先，“虚假”抵押的作用是有限的。一个“虚假行为”，得用一系列“虚假行为”来掩盖，比如借条得配合银行流水等证据，证据链一旦被对方律师攻破，则前功尽弃。
更重要的一点，购房人可能面临“反转”风险。你的挂名好基友起了“还钱要房子”的歹心，根据物权法，他可以把购房款“还”给你来涂销抵押权。这画面简直不忍目睹……
说了那么多，只是为了客观揭示风险而已。有风险不等于不能做，毕竟，零风险的事，只能是零收益。关键是采取合理措施，降低风险到相对可控的地步。
欲知后事，可关注“借名买房攻略（下篇）”。
To be continued…
