文 / 吃土的小易
2019年6月17日下午，位于崇明陈家镇揽海路近中滨路的滨江13号地块正式出让。出让地块的总面积为10.83万平方米，容积1.01，地块起价为9.755亿元，起拍楼板价约8910元/平。
这并不是陈家镇今年第一次出让宅地，就在今年2月，陈家镇就出让了两幅宅地，分别是实验生态社区41号地块和45-01号地块。当时，41号地块引发了光明（农工商房地产集团有限公司）和仁恒（上海仁崇置业有限公司）的争夺，在历经47轮竞价后，最终光明以8.56亿元、16.3%的溢价获得了41号地块。
不同于之前的两幅地块更靠近陈家镇中心位置，今天出让的这幅滨江13号地块距离轨道交通崇明线陈家镇站（规划，尚未开工）的距离足足有4公里，周边的公共交通主要依赖本地的公交车——东滩2路，距离地块最近的公交站点是北陈公路揽海路/凯悦金茂酒店，每日来往班次较为有限。
尽管现在的交通主要还是依靠自驾，但并不妨碍开发商们对这块地的看好。
据悉，本次地块实际竞买人数由于超过了3家，因此这块地最终进入了挂牌竞价的环节。最终获得这块地的是碧桂园，其最终以9.765亿，0.1%溢价获得了这幅地块，而另一位竞争者招商则以100万元的差价遗憾错过。
01东滩别墅带雏形初现
算上今天竞得该地块的碧桂园，已经有至少7家以上的开发商在崇明的东滩进行了布局，早期的入局者有中国金茂、保亿置业，此后，远洋地产、国华置业、上海三湘纷纷入局，而就在不久之前，融创中国也通过收并购的方式，从港龙发展集团手中拿到了一幅地块，可以说，东滩别墅带的雏形已经开始显现。
如果上面这个图给你的感受还不够直观，那么从申°视觉的航拍图上，可以很明显看到靠海一侧形成的别墅群。
目前，板块内在售的新房项目有东滩花园和三湘森林海尚，前者的主力户型有三种，分别是建面约131㎡的联排，总价440万元/套起；建面约120㎡的公寓，总价280万元/套起；建面约239㎡的独栋，总价830万元/套起；而后者的主力户型为三居/四居的公寓产品，均价在3.3万元/平起。
此外，融创山水拾间的售楼处也已经开放，一期的主力产品为165平米的联排别墅，但目前尚未取证。
02 卖点相似 碧桂园如何破局？
对于拿下这块地的碧桂园来说，依然会面临和马桥别墅区的那块容积率1.2的地相同的问题，那就是：尽管其在上海有过类似洋房/叠加类风格的产品，但大多在操盘过程中，都会与其他开发商进行合作，不直接负责产品设计和建造，而专攻营销端或者资金端的工作。
如果独立开发，势必面临非常大的挑战，如果合作开发，又将会错失一个改变自己品牌调性的最佳时机。
此外，碧桂园还将面对的另一个问题出现在营销端。
由于地块附近的新盘较多、卖点相似，来购买的客户群体也非常相似，从附近一在售新盘处小易了解到，买在这里的基本都是以旅居、养老为目的的购房者，这部分人群本来就不像刚需群体数量庞大，在潜在客户群体已经被消耗了好几波的情况下，碧桂园又该如何破局呢？
（东滩湿地公园无疑是该板块最大的卖点）
按照碧桂园的开发速度，估计很快就能看到产品的真面目了，就让我们一起拭目以待吧。