8月底，一场因租金暴涨引发的中介大佬罗生门闹剧,让我爱我家前副总裁胡景晖火了一把，连带着我爱我家董事长谢勇、链家地产的大佬左晖一同登上了微博热搜榜。胡景晖炮轰资本抬高房租后，伴随而来地，还有官方的约谈——北京市住建委、北京市房地产中介协会约谈租赁企业，要求他们不涨租金，并拿出12万套全部存量房源投向市场。
如果这12万套房源真能不涨价,北京租房市场价格短期内一定是平稳的。“12万套房源占北京市场房源总比例的8％，对于依赖吃差价生存的租赁企业来说，真的能落实吗？还是为了短期避风头？”业内人士依然担忧。
据北京市统计局数据显示，2018年1月-7月，北京市租赁房房租水平较去年同期上涨3.1%。
另一组中国房价行情网数据显示，不仅是北京，在过去1年中，全国的一二线城市中有13个城市的房租涨幅超过20%，其中，成都上涨了30.98%，深圳上涨了29.68%，全国多地房租上涨成了普遍现象。
假如一套租金定价5500的房子，委托中介后能租到6000元。那么，资本推高租金的同时，为何还会有租户愿意租？究其根源还有供需结构失衡产生的影响。如胡景晖所言，长租公寓推动了房租上涨，但这也绝不是最大的诱因。
悄然崛起的长租公寓
事实上，胡景晖炮轰的长租公寓最早叫“房屋银行”、“房管家”，这个概念从2002年至今已经在中国发展了16年多，直到2014年才迎来互联网和资本的浪潮，站到风口之上，第一次真正引起大家的注意。
从1998年房改到2009年房地产限购政策开启之前，国内的房地产市场处于商品房快速发展阶段，购房是当时解决居住问题的主要渠道，租赁市场多以保障性的廉租房为主，也没有引得过多关注。直到2010年之后，在应对房价过快上涨的阶段，国家开始陆续出台支持租赁市场发展的政策，彼时，长租公寓这个新名词开始出现。
2017年5月，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，紧接着7月，住建部九部委发布《关于人口净流入口的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，全国12个城市开展租赁试点。2017年10月，中国十九大召开，“租购并举”被写入报告。
一系列利好政策，彻底点燃租赁市场。2017年，大量资本涌入长租公寓领域。以房地产开发商为主体的长租公寓迅速扩张，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓；以中介为主体的链家自如、我爱我家相寓，体量已分别达到40万间和50万间。
同年8月，电商巨头阿里巴巴跨界进军租赁市场，阿里与蚂蚁金服签约在杭州搭建全国首个智慧住房租赁监管服务平台。10月，京东与北京市住建委签约，为北京住房租赁监管平台提供技术服务支持。长租公寓一时间成为了资本竞相争抢的“蛋糕”。
当时就有业内人士预测：2018年下半年，将是长租公寓的一个大风口。
预测的时间刚刚好，胡景晖的罗生门事件，让长租公寓迅速成为社会焦点。一个原本租金5500的房子，因长租公寓这个概念，抬高了500至1000元。中信证券的《房地产行业独角兽系列研究报告》曾指出，如果一家公司认为长租公寓的核心盈利模式在于垄断房源和赚取差价，这家公司就无疑站在了社会的对立面。
被遗忘的“坚石事件”
胡景晖离职风波后，有业内人士回忆说，在那场胡景晖炮轰自如、蛋壳推动房租上涨的媒体电话会上，胡景晖说的内容与前一天晚上准备好的内容相差无几，无非多说了一句：“如果再继续高价收房、重装修，继续违规N＋1的出租，会出现比P2P爆仓厉害的多的后果。”
然而这句话却成了媒体争相报道的标题，当天的电话会议还没开完，我爱我家、链家等10家中介就已经被北京市住建委约谈了。
在业内人士看来，胡景晖之所以这样说，是为了提醒资本和政府，再这样下去，长租公寓迟早要出事。事实上，长租公寓也并非没发生过群体事件，曾经轰动一时的“坚石事件”，当时因为赶上了非典时期，未引起轩然大波。
2001年，我爱我家布局租赁市场，开始做最早的长租公寓，当时叫“房屋银行”，后因中国人民银行不允许使用“银行”名词被叫停，改为“房管家”。而与我爱我家杀的你死我活的竞争对手就是坚石公司。
坚石的老板通过借钱融资在市场上大量高价收房后再出租，让坚石公司始料未及的是，2003年北京爆发非典，大量房源租不出去，资金无法回笼，最终坚石公司选择拿着已收到的租金，携款潜逃。
公司人间蒸发，房东未收到房租，房客交了钱无房可住。2003年12月，在北京大钟寺中鼎大厦的坚石公司总部，每天总有百十人聚集，损失金额无法估量。
“现在市场上的高价收房与当时的情况非常相似，一个公寓企业为了扩张高价收房，拿着这个租客的房租去收下一套房源，一旦企业的资金链断掉，不说携款潜逃，即使公司倒闭了，也很有可能发生黑天鹅事件。”一位业内人士分析说。
这位业内人士透露，虽然大多数资本并不懂房地产，但长租公寓本质是服务行业、利润较低，资本跟投了几年长租公寓，如果还不见收益，极有可能撤出投资。“一旦资本撤出，今年至明年将有很多长租公寓企业倒下。”
事实上，长租公寓企业资金断裂发生爆仓的案例，近期在杭州也已出现。
据中国房地产报报道，杭州鼎家网络科技公司（以下简称鼎家）因经营不善导致资金链断裂，受害租客超4000人。杭州鼎家的模式是先让租户绑定“51返呗”(现更名为“爱上街”)的网贷平台APP，一次性贷款租期所有的租金，然后再每月向网贷平台还贷。网贷公司会把钱一次性打给鼎家，而鼎家在已收了租客租金的情况下，并未将租金完全打给房东，而是继续用这些租金高价收房。
网贷公司获得租客的征信资料和还款，租客轻松找到房子，房东通过鼎家拿到房租。这看似是一个不错的商业模式，也是一个一本万利的好生意，但前提是在资金链充裕的情况下。但是，一旦鼎家的资金链断掉，风险不言而喻。
房租上涨谁才是幕后推手？
假如一套租金定价5500的房子，经过中介委托后能租到6000元。资本推高租金的同时，为何还会有租户愿意租？究其根源还有供需结构失衡产生的影响。如胡景晖所言，长租公寓推动了房租上涨，但这也绝不是最大的诱因。
按照中国房价行情网数据来看，近期房租涨幅比较大的城市都在一二线城市，而全国租赁规模大的地方主要聚集在一二线城市。这些城市的就业机会多，人口流入量大，外来人口是租房的主力。回顾往年的数据不难发现，全国住房租赁市场的大幅上涨主要集中在春节过后以及毕业季。春季过后，返程务工人员带动租赁需求上涨，毕业季以及暑期，高校毕业生面临择业，房租也会迎来小幅度的增长。
具体到月份主要集中在每年的1月、6月、7月和8月。实际上，季节效应是此次房租上涨的重要原因之一。
值得一提的是，北京、上海租赁市场房租上涨还有另外一个原因：拆违力度大。严跃进说，北京上海等地严查违法建筑，拆违导致市场上可租赁的房源再减少，合规的房源租金就会上涨，严查违法建筑的做法是值得肯定的，但确实也衍生出廉价房源难找的尴尬局面。
一位看过内部数据的人士透露：这两年，北京的拆违面积是新建面积的几倍。2017年11月，北京大兴西红门镇火灾事故发生后，北京整治安全隐患、疏散危险租赁住房人员。11月份，原本是北京住房租赁市场上最淡的月份之一，据我爱我家的内部数据显示，11月底，北京租房市场的交易量仅低于暑期旺季，创了年度交易次新高。
房租上涨的原因太多，很难说到底谁是主因。SOHO中国董事长潘石屹发微博认为，这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。在租金回报率这么低的情况下，有一些中介和资本就开始囤积房子，商人的本质是逐利的，昨天租金低的时候租进来，今天租金高的时候再租出去，他们就可以赚到其中的差额，他们是在利用价值规律做生意。
加大房源供应是否会有效？
在房租上涨成为焦点后，北京官方的处理很迅速，共两个举措。短期就见成效的手段是——北京市住建委、北京市房地产中介协会约谈租赁企业，要求他们不涨租金，拿出12万套全部存量房源投向市场。另一种长期见成效的手段是——北京将采取举措迅速增加租赁房源供给，要迅速新建一批、改建一批租赁住房供应市场、缓解供需矛盾。
中原地产首席分析师张大伟对租赁市场仍有担忧，他说，“12万套房源占北京市场房源总比例的8％，对于依赖吃差价生存的租赁企业来说，到底能真的落实？还是为了短期避风头？”此外，北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，目前国内租赁市场以民营企业为主，从本质来看，资本是逐利的，未来应该有更多的国有企业进入租赁市场。
“我们的房源并不是不够多，而是住房结构不能满足供应。政府应该下大力气在租赁住房结构上有所调整，增加更多的有效供应。”楼建波称，一方面，不是拿出多少套房源供应就能够解决需求，要平和各个区域的租赁需求。打个比方，企业或者政府拿出的房源都在郊区，地段偏远，肯定不会见到成效。再比如，租赁市场上更多需要的是一室一厅的户型，而市场上的户型多以两室一厅或三室一厅为主，也不能称之为有效供应。
“租赁市场有效供应少”这一说法，其实胡景晖在建议效仿香港出台空置税时也提到了，他说：“目前，北京约有10万套的房子，既不出租，又不自住，而我们还频繁的在郊区盖廉租房和公租房。”
市场如何调整，政府如何监管，才能让房租降下来呢？除了增加房源的有效供应、让更多国有企业进入租赁市场外，胡景晖等业内人士所呼吁的让农村集体用地进入市场、征收空置税等建议是否可行，就目前来看还很难有定论。
但是，张大伟指出，可以预见的是，在未来很长的一段时间里，长租公寓必将进入强监管模式。