2018年房企忧喜录:14万亿销售巅峰后谁在裸泳?

21世纪经济报道01-11 08:47

本报记者 张晓玲 实习生 陈靓 孙艺萌 深圳报道

2018年房企 生存图鉴

2018年对房企而言堪称“过山车”。7月是个分水岭,上半年红红火火的楼市戛然而止,步入冷清的下半年,年初还高喊着千亿甚至万亿口号的开发商们纷纷调整销售目标,安全比规模更重要。高周转的激进房企们踩下急刹车,业绩普遍受挫;老牌房企稳扎稳打在弱市下凸显抗压能力,万保招金、中海、华润均实现稳定增长。

而作为房企生存之本的土地储备,25家龙头房企在2018年合计拿地2590宗,土地成交金额15600亿,同比下调28%。最后几个月更是连续低于千亿,这也是最近4年来首次出现。未来,大型房企拿地依然会保持一定节奏,但放缓将是必然趋势。(林虹)

导读

万保招金、中海、华润这些老牌房企还是实现了稳定增长,凸显其弱市下的抗压力;而恒大、碧桂园、融创这类过去三四年高速增长的房企,则明显放缓了脚步。

2019春节年关将至,房地产公司正在紧张忙碌的年终盘点中。

2018年是不平静的一年。2018年三季度以来,高歌猛进三年的房地产市场终于感受到了下行压力,也体现在了房企的年终业绩上。

据21世纪经济报道记者统计,截至目前,排名前50的房企中共有22家公布了年度销售额。

万保招金、中海、华润这些老牌房企还是实现了稳定增长,凸显其弱市下的抗压力;而恒大、碧桂园、融创这类过去三四年高速增长的房企,则明显放缓了脚步。

“几家欢喜几家愁。”雅居乐、泰禾等未完成年度销售目标,华夏幸福更开始变卖资产以求“过冬”,激进派房企遭遇了发展瓶颈,甚至是生存危机。

跨年之际,虽然货币政策释放了相对宽松的信号,但多位业内人士认为,2018年将是房地产销售的顶峰,2019年大概率下滑,行业拐点将至。

1月8日,易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱预测,2019年的新房销售金额将在2018年的基础上下降。这意味着,在新房年度销售金额达到创新高的约14万亿之后,将首次迎来下滑。

稳健型房企的“暖冬”

房地产企业间的较量从来就没有停止过。

2018年,有30家房企跨越千亿大关,从“万保招金”到“碧万恒融”,“强者恒强”局面进一步巩固。

但是格局演变也有了新的动向,那些传统龙头、底蕴深厚的稳健型房企又开始活跃,增速和排名相对上升,在行业动荡中的优势开始显现。

万科是表现最稳定的房企。2018年,万科累计销售金额6069.5亿元,同比增长14.54%;累计销售面积4037.7万平方米,同比增长12.31%,依然排在第二位。

另据中指院数据显示,传统四大龙头之一保利发展在2018年共销售4066亿元,同比增长32.6%,并提出了重回行业前三的目标。

同为老牌房企的招商蛇口去年累计实现签约销售面积827.35万平方米,同比增长45.15%;累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增长51.26%,增长势头迅猛。

此外,中海地产、华润置地、龙湖集团等知名房企,也实现了不错的增长,华润置地销售2100亿重回第九,龙湖首次销售过了2000亿。

中海地产在董事会主席颜建国回归后规模快速增长,2018年销售近2700亿。1月8日,中海有关人士对21世纪经济报道表示,公司一直秉持谨慎的态度,即使现金回笼充裕,也不急于去投资。

高周转房企“急刹车”

而在行业趋势下滑中,因势放缓规模增速的则有像碧桂园这样高周转的“大象”。2018年年中以来,碧桂园降速明显,8月以436亿元的成绩环比下降11%,并首次出现同比下降,降幅为7%。2018年整个下半年,碧桂园都延续了降速之势,最终实现超过7000亿的销售,而公司年初的内部目标是8000亿。

尽管降速,但碧桂园、恒大之流仍旧处于金字塔顶尖,而泰禾和华夏幸福就不那么乐观了。

克而瑞统计数据显示,泰禾在2018年实现了1323.4亿元的流动销售金额,这与2017年年底董事长黄其森定下的2000亿目标相去甚远,泰禾也成为排名前20房企中,目标完成度最低的。

整个2018年,泰禾在2000亿的压力之中,努力拓展融资渠道、实行高周转战略加速回款,却因多个项目如海南项目、深圳尖岗山“地王”项目等不顺,与目标渐行渐远。

华夏幸福受到楼市严控的影响也较大,其主战场环京区域市场下行严重。2018年,华夏幸福完成1680亿的销售额,并于10月将自己手中环京的10块土地、5个项目公司打包卖给了万科。

过去五年中,以碧桂园、融创、华夏幸福等为代表的房企一路高歌猛进,高周转模式造就不少传奇,带来更为快速的规模和盈利增速。

但在2018年,高周转的房企几乎都遇到了挑战,当货币化安置放缓,当市场带来的礼物消失,激进型房企都重新开始反思、调整。

三成未达目标

据21世纪经济报道记者统计,在公布销售目标的企业中仍有近三成未实现目标,其中还有4家完成率不足80%。

绿地控股、恒泰分别实现销售3812.2亿、220.32亿,完成率为95%、73.34%;泰禾集团、华鸿嘉信则分别实现销售1303.4亿、315.3亿,完成率更是只有65.17%、63.06%。

同样黯然的还有深耕文旅市场的雅居乐。公告显示,雅居乐2018年销售完成额约为1025.8亿元,未达到集团年初预定的销售额年度目标1100亿。

海南市场是雅居乐折戟的重要原因。2017年,雅居乐清水湾项目完成了178.92亿元的销售额,成为国内房地产单项目的销冠,并连续8年拿下海南销冠。

但2018年的状况却不容乐观。重仓海南的雅居乐先后经历了楼市限购政策连续加码的影响、4·22“最严调控”、全域限购。2018年,清水湾项目营销目标仅120亿,且未完成。

雅居乐主席陈卓林在2018年中业绩会上指出,海南区域的销售下半年会受到政策的影响,公司对此已有预期。

此外,内部文件显示,雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍和雅居乐地产集团广州区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪,均被开除解雇。

销售面临压力,负债率也明显上升。截至2018年6月30日,雅居乐总借贷达到753亿元,同比2017年底上涨22%,净借贷比率87.7%,同比2017年底上升16.3个百分点。

除了雅居乐,在2018遭遇挫折的中型房企不在少数,滨江集团也在其中。在2018初始放言冲刺千亿的滨江集团,在7月份举起“白旗”,调整战略,将销售目标调整至850亿元。

公开喊停千亿目标,滨江集团董事长戚金兴表示,这是出于安全考虑,“10月份市场冷却很快,特别是杭州以外的市场”,安全问题大于规模。同时,滨江将设定回笼资金与拿地资金比例由1:2调整为前三季度的1:1和第四季度的1:0.7。

最终,2018年度,滨江以850.1亿的销售额达成其“修正后的目标”,同比上升了38.2%。

此外,还有更多在2018年未能完成目标的房企,如首创置业销售目标为800亿元,其公告的销售额为706.4亿元;绿城中国销售目标为1600亿元,公告的销售额为1012亿元。

从历史数据来看,2018年是过去多年来,主流房企未完成销售目标占比最多的一年。

天花板已现

无论是稳健型还是激进型房企,在2018年都已经意识到,行业风向变了。

这种变化,在万科董事会主席郁亮看来,是“房价单边快速上涨的时代结束”;在丁祖昱看来,则是随着增量天花板的逼近,地产行业规模也将下降。

丁祖昱预测,2019年地产行业销售规模将下降10%,“销售的金额会回到13万亿量级,销售面积也会从17亿平方米的高位回落”。

他认为,增量市场的天花板会在三四线城市首先体现。2018年1-8月份,三四线城市的成交面积呈现上升趋势。但从8月开始到11月的3个月里,三四线城市商品住宅成交面积占比下滑,由高点的69.3%下降至66.9%。

他判断,2019年三四线城市的压力会比过去的两年更大,这也将直接影响总体销售金额和销售面积的变化。

“销售万亿将会是一个很大的挑战,”1月10日,深圳一位大型开发商人士说,前两年行业还有大佬乐观判断会很快出现销售万亿的公司,但现在看,到了七八千亿的规模,再增长非常困难。

供职于大型央企金融投资部、近期参加了多场券商策略会的刘燃告诉21世纪经济报道记者,券商机构们对于2019年的房地产市场都偏向于悲观,但乐观的开发商则较多。刘燃和龙湖等人士均认为,当前房地产市场已经“见底”,不会再坏到哪去。

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